十大邊緣集團演繹京城未來居住格局

    去年，北京房地產(chǎn)投資和住宅建設(shè)開發(fā)量首次超過上海，位居全國第一。從去年房地產(chǎn)在建項目的進展看，今年將有為數(shù)不少的新住宅項目上市，這對平抑北京過高的房價將起到至關(guān)重要的作用。那么，這些市場新的增量供應(yīng)主要來自何方？它們的價格定位如何？

    十大邊緣集團有哪些

    根據(jù)2000年至2010年《北京城市總體規(guī)劃》設(shè)想，北京將圍繞市區(qū)的五環(huán)公路線，建設(shè)十大“邊緣集團”。這十大邊緣集團將占北京計劃開發(fā)用地的51％，擔負著北京住宅規(guī)劃總面積近1/3的任務(wù)。根據(jù)建設(shè)部官員對中國中心城市未來發(fā)展規(guī)劃設(shè)計的思路，大城市未來發(fā)展格局，應(yīng)以建設(shè)圍繞大城市呈“葡萄”狀分布的衛(wèi)星城市為主，而不主張像“攤大拼”似的城市建設(shè)擴張。

    從北京市總體規(guī)劃看，基本符合這一思路。十大邊緣集團按地區(qū)分布為清河集團、北苑集、酒仙橋（望京）集團、東壩集團、定福莊集團、垡頭集團、南苑集團、豐臺集團、石景山集團和西苑集團。

    從供應(yīng)量上看，目前定福莊最大，在售項住宅有18個，供應(yīng)總規(guī)模達560萬建筑平方米。

    從價格上看，西苑集團在建項目最貴，平均價格7300元/平方米，主要在銷項目類型是別墅和高檔公寓。平均銷售價格最便宜的是南苑集團，為2600元/平方米，主要是普通住宅與經(jīng)濟適用住房。

    北京的十大邊緣集團，基本上都是作為大型居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的。目前，除了東壩集團因為剛剛啟動沒有什么項目進入市場外，其余九個邊緣集團都有項目正在銷售。

    從有關(guān)方面獲悉，東壩集團控制性詳細規(guī)劃目前已編制完畢，獲得批準后，該地區(qū)將進入實質(zhì)性建設(shè)階段。這標志著北京最后一個邊緣集團將正式啟動。

    邊緣集團的發(fā)展前景

    從目前這十大邊緣集團開發(fā)進展看，定福莊集團、南苑集團、石景山集團、西苑集團已經(jīng)建設(shè)多年，相對比較成熟，難有較大規(guī)模的擴建，而清河集團、垡頭集團、豐臺集團、北苑集團、酒仙橋集團和東壩集團都是開發(fā)不久。尤其是北苑、酒仙橋和東壩三個集團是剛剛開始大規(guī)模建設(shè)的區(qū)域，今后還將有較大發(fā)展。

    從十大邊緣集團的市場定位看，除有少部分為別墅和高檔公寓的項目價格較高外，其余均為普通住宅和經(jīng)濟適用房項目，它們的平均價格大致在4000元/平方米以下，這相對于北京市三環(huán)以內(nèi)的高房價而言，自有其無法比擬的價格優(yōu)勢。隨著當前家庭用經(jīng)濟類轎車的降價以及城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善，在城里上班，住在郊區(qū)對工薪階層而言也并非是可望不可及的事了。在公共交通方面，四環(huán)路、五環(huán)路一期已先后通車，地鐵5號線，城市輕軌也將于近年內(nèi)完工，這也將會大大完善十大邊緣集團與中心市區(qū)聯(lián)系的道路交通系統(tǒng)。

    此外，北京在環(huán)城周邊建設(shè)的240平方公里的城市綠化帶，也大都與十大邊緣集團“有”，這將大大提升這些地區(qū)的空氣質(zhì)量和居住環(huán)境品質(zhì)。在可以預(yù)見的2008年北京奧運會舉辦之前，還將有8個新建體育運動場館座落在邊緣集團周邊。這些比賽場館在奧運之后亦將對外開放。

    由于十大邊緣集團在開發(fā)過程中形成了各自不同的特點，因此在未來的發(fā)展前景上也會各有差異。

    南苑集團、石景山集團、西苑集團由于開發(fā)較早，加之未來幾年缺乏可吸引人口的因素，所以在開發(fā)規(guī)模上很難有繼續(xù)發(fā)展的潛力。

    清河集團和豐臺集團雖然在位置上一南一北，但二者在未來發(fā)展上有一些共同之處。清河集團鄰近泛中關(guān)村地區(qū)，豐臺集團則臨近豐臺科技園，加之它們都是新近開發(fā)的集團，因此，在未來發(fā)展前景上有一定潛力。

    定福莊集團是十個邊緣集團中最大的一個集團，雖然開發(fā)較早，但由于要接納北京CBD（中央商務(wù)區(qū)）地區(qū)多數(shù)的上班族，因此其發(fā)展?jié)摿?yīng)比較樂觀。尤其是今年北京CBD規(guī)劃正式確定，該地區(qū)必將成為房產(chǎn)商們所矚目的投資熱土。

    酒仙橋集團中的望京大社區(qū)近年來開發(fā)進展神速，已使曾經(jīng)是一片農(nóng)田的地方變?yōu)榉睒s的大型生活社區(qū)。由于酒仙橋集團東可達北京CBD（中央商務(wù)區(qū)），北可連接未來的奧運村，因此前景看好，物業(yè)檔次也有望提升。

    東壩集團是十個邊緣集團最后一個啟動的地區(qū)，其優(yōu)勢在于距離北京未來的重點發(fā)展地區(qū)———北京CBD（中央商務(wù)區(qū)）很近，并且有了其它已開發(fā)的九個邊緣集團的發(fā)展經(jīng)驗與教訓(xùn)可資借鑒，因此很有可能后來居上，成為京城較具特色的區(qū)域。

    總體而言，十大邊緣集團的建設(shè)開發(fā)因其規(guī)模巨大，勢必極大地影響北京城市居民的居住理念和城市格局。對此，未來數(shù)年內(nèi)打算在北京購房置業(yè)的人可予以適當關(guān)注。

    項目名稱....項目數(shù)量...供應(yīng)總規(guī)模......平均價格.........主要類型

    .............（個）....（萬平方米）...（元/平方米）

    西苑集團.......5...........50 ...........7300..........別墅、高檔公寓

    清河集團.......6...........79............5900..........普通住宅

    北苑集團.......16.........420............5600..........普通住宅、別墅

    垡頭集團.......2.........................2800..........普通住宅

    南苑集團.......9..........160............2600..........普通住宅、經(jīng)濟適用住房

    豐臺集團.......9..........115............4800..........普通住宅

    石景山集團....15..........558............3400..........普通住宅、經(jīng)濟適用住房

    定福莊集團....18..........560............3800..........普通住宅

    酒仙橋集團....10..........70.............7020..........別墅

    望京地區(qū)......27..........430............5360..........普通住宅
 
  
    文/孟堅