浦江兩岸開發(fā)將引起上海樓市四大變化

    2002年1月10日是黃浦江兩岸進入新一輪開發(fā)和建設的標志性日子。根據(jù)規(guī)劃，黃浦江兩岸綜合開發(fā)范圍涉及浦東、盧灣、黃浦、虹口和楊浦5個區(qū)，規(guī)劃面積2260公頃，岸線長約20公里。楊浦大橋地區(qū)、十六鋪至東昌地區(qū)、上海船廠至北外灘地區(qū)和南浦大橋地區(qū)將成為4個重點開發(fā)區(qū)域。

    這個信息傳遞將預示著：浦江兩岸綜合開發(fā)進入實質(zhì)性啟動，上海樓市也隨之將出現(xiàn)四大變化。

    一、城市建設的“攤大餅”做法宣告結(jié)束

    如果分別攤開1992年和2002年出版的上海市區(qū)地圖，在過去10年中，上海市區(qū)西南部邊緣至少向郊區(qū)移動了10公里，沿著滬青平公路，住宅開發(fā)已經(jīng)進入青浦徐涇；而沿漕寶路、滬松公路，房產(chǎn)商的足跡已經(jīng)到達佘山地區(qū)。

    城市建設“攤大餅”的做法使城市版圖不斷擴大，勢必對城市交通、市政管網(wǎng)提出新的要求。當城市達到一定規(guī)模后繼續(xù)進行“攤大餅”式的建設，反而市中心輻射效應達不到有效發(fā)揮，使城市的管理半徑越來越大、投入與產(chǎn)出不相等，而且環(huán)保將是“攤大餅”建設方式的最大制約。

    因而，浦江開發(fā)是上海城市發(fā)展到現(xiàn)階段的現(xiàn)實選擇。

    二、房產(chǎn)開發(fā)從粗放變?yōu)榧s

    浦江兩岸的開發(fā)，既為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個機遇，同時其本身也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動的結(jié)果。

    上海的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了幾次大的“板塊轉(zhuǎn)移”。從虹橋到莘莊，從浦西到浦東，現(xiàn)在又轉(zhuǎn)移到了浦江兩岸。伴隨著這種開發(fā)熱點的轉(zhuǎn)移，上海的房地產(chǎn)開發(fā)也逐步從粗放式發(fā)展走向集約式發(fā)展，經(jīng)歷了以解決住房困難出發(fā)到提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的階段。在此過程中，上海的土地利用也從工業(yè)城市的級差收益不顯著，發(fā)展到級差收益逐漸實現(xiàn)，土地也得到優(yōu)化利用的過程。

    房地產(chǎn)開發(fā)從過去對土地嚴重依賴走向城市優(yōu)質(zhì)要素的綜合。將人文、歷史的積淀在新時期注入新要素從而發(fā)揮出幾何級的效應。

    三、“西進”步伐放緩，“回城”已成趨勢

    如何控制中心城區(qū)空心化？經(jīng)過整治的市區(qū)環(huán)境及商業(yè)如何發(fā)揮作用？已是新時期房產(chǎn)開發(fā)的新命題；南京路改造、陸家嘴區(qū)位優(yōu)勢的釋放，如何產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟、社會效益？也已成為城市發(fā)展的新命題。集聚人氣、繁榮商業(yè)，將過去在陸家嘴開發(fā)的優(yōu)勢進一步釋放，充分發(fā)揮“黃浦江”作為上?！澳赣H河”獨特的資源優(yōu)勢，利用“黃浦江”強化上海國際化大城市的形象。

    所以浦江開發(fā)將會放緩城市“西進”的步伐，“回城”也將成為現(xiàn)實的選擇。

    四、房產(chǎn)企業(yè)面臨“重新洗牌”

    如果把過去在某一區(qū)域開發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展商比作為演員的話，過去演出往往是在區(qū)級文化館的舞臺上，而參與浦江開發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)，登臺猶如到上海大劇院，你必須具備“多明戈”、“帕瓦羅蒂”等重量級演員的實力。獲取浦江開發(fā)的入場券不是輕而易舉的，而要同場競技，要求自然不一樣。因而上海房產(chǎn)企業(yè)在新一輪浦江開發(fā)的進程中，有較多實力欠缺的企業(yè)將進入淘汰行列。

    上海房地產(chǎn)業(yè)將會產(chǎn)生“大樹效應”———大樹最能沐浴陽光和雨露。

    所以說，上海房產(chǎn)企業(yè)面臨“大洗牌”是大勢所趨，因而練好內(nèi)功將是當務之急。
 
    文/季寶紅