CBD 中關(guān)村 金融街斗法五年論輸贏

    一面是國際企業(yè)從ＣＢＤ、金融街、燕莎等區(qū)域搬往中關(guān)村，一面是新浪肢解機構(gòu)投奔ＣＢＤ的現(xiàn)代城，一面是金融街國企大廈清除小租戶迎來大客戶，加上來自媒體的“中關(guān)村斗不過ＣＢＤ、‘東風’要壓倒‘西風’”的預(yù)言，京城三大熱點區(qū)域間的競爭態(tài)勢讓人看不懂。

    金融街中心區(qū)規(guī)劃方案近期出臺，ＣＢＤ總體規(guī)劃也在年前明晰，中關(guān)村建設(shè)如火如荼——北京三大熱點區(qū)域正在展開建設(shè)競賽。據(jù)觀察，隨著各區(qū)域環(huán)境的變化尤其是寫字樓物業(yè)的供應(yīng)變化，近來各區(qū)內(nèi)企業(yè)搬進搬出也顯得有些頻繁。在這個講究注意力的年代，企業(yè)搬家的動靜通常也搞得比較大，新浪從中關(guān)村遷往ＣＢＤ內(nèi)的現(xiàn)代城辦公還引起了各大媒體的追蹤報道。但種種跡象表明，現(xiàn)在判定三個熱點區(qū)域誰輸誰贏還為時過早，５年后當有定論。

    ＣＢＤ暫占上風頭

    對比金融街、中關(guān)村和ＣＢＤ，從各自的定位到現(xiàn)有的配套環(huán)境，大多數(shù)人都認為ＣＢＤ在現(xiàn)階段確實占了上風頭。這讓一些從別的區(qū)域新搬過來的企業(yè)多少有種“棄暗投明”的感覺。

    首先，全球經(jīng)濟一體化趨勢加強，各國間的商務(wù)往來愈加頻繁，對中國商務(wù)辦公物業(yè)的需求最為明顯。其次，ＣＢＤ辦公物業(yè)的檔次、規(guī)模都非中關(guān)村、金融街可比，國貿(mào)、嘉里中心、招商大廈等建筑鱗次櫛比，而且是距離機場最近的區(qū)域；第三，已有大批全球知名的國際企業(yè)進駐，如：美國惠普、福特汽車、通用電氣等，對新近來華的外國企業(yè)有示范帶動作用；第四，ＣＢＤ總體規(guī)劃出臺，讓其在２００１年大聚眼球、大出風頭，今年獲準開發(fā)項目開始運作必然會再大造聲勢延續(xù)注意力。

    北京ＣＢＤ總顧問、北京市規(guī)劃院總工柯煥章非常明確地指出，ＣＢＤ應(yīng)該是北京首選的商務(wù)區(qū)，有中央地位，但不排斥存在其他同類區(qū)域。他說，ＣＢＤ的地位是由很多條件促成的，從地理位置、交通條件和城市功能看，它都具有無比的優(yōu)越性。

    中關(guān)村不氣餒

    讓新浪新總裁汪延作出搬離中關(guān)村決定的一個重要原因是，目前所在的萬泉河區(qū)域整個變成了大工地，交通極不方便，無形中增加了很多交易成本。該公司曾經(jīng)無奈地于去年１２月在網(wǎng)上公布公司辦公樓附近的交通示意圖，為來洽談業(yè)務(wù)的商業(yè)伙伴指示交通。另一個更明確的理由是“新浪正在向商業(yè)公司轉(zhuǎn)化，其利潤的７０％～８０％來自傳統(tǒng)企業(yè)的網(wǎng)上廣告，新浪應(yīng)該搬到離客戶更近的地方去?！笨梢?，新浪搬家的動機一方面是出于對中關(guān)村當前環(huán)境的不滿，一方面出于對ＣＢＤ的商務(wù)氛圍的認同。

    還好，眼睜睜看著一些大企業(yè)東遷、眼前似乎在區(qū)域競爭中落了下風的中關(guān)村并不氣餒。北京科技園建設(shè)股份有限公司總經(jīng)濟師朱一軍曾就此發(fā)表個人看法：“中關(guān)村目前正處在大發(fā)展時期，很多工程在上馬，由此造成了交通不便。同時，區(qū)域內(nèi)目前也確實缺少很多企業(yè)發(fā)展所需要的辦公用房和配套的商務(wù)設(shè)施。但是，５年后，中關(guān)村就會完全不一樣。而且每個區(qū)域都有自己個性化的東西，如中關(guān)村的科技、文化特色是其他區(qū)域無法比擬的。”朱一軍還肯定地說：“現(xiàn)在是有一些公司在搬離中關(guān)村，但是５年后會有很多大企業(yè)搬進來，原來搬走的也有可能會回來”。

    朱一軍的看法其實很有代表性。正在中關(guān)村東區(qū)科學(xué)城主持“聯(lián)想融科資訊中心”項目開發(fā)的聯(lián)想集團控股公司副總裁、聯(lián)想科技園總經(jīng)理陳國棟先生也認為，中關(guān)村有兩個不可動搖的優(yōu)勢：一個是它的人才和科技的基礎(chǔ)。大學(xué)不可能說搬走就搬走，中關(guān)村是北京智力最密集的一個區(qū)域。第二個是在這么多年的發(fā)展過程中，中關(guān)村已經(jīng)成為了中國信息產(chǎn)業(yè)的磁場核心，是中國信息產(chǎn)業(yè)的市場中心，這種市場的作用是不能忽略的，這正是中關(guān)村對企業(yè)的吸引力所在。陳總舉例說：“比如聯(lián)想，在中國的ＩＴ行業(yè)做的比較好，如果我們不在中關(guān)村，恐怕就沒有這個影響力。因為不在中關(guān)村就意味著不在市場中心，就不具備對全國的輻射力。我記得有一家做顯示器的國際公司老總曾提過，‘在中國做品牌，如果我的公司不在中關(guān)村的話絕對做不起來，因為中關(guān)村是中國信息產(chǎn)業(yè)的中心’?！彼€提出，企業(yè)要在行業(yè)中確立地位，就一定要融入到相關(guān)的圈子里來。

    陳國棟理解，政府加大中關(guān)村園區(qū)建設(shè)，目的就是要促進中關(guān)村的國際化。這個目標一旦實現(xiàn)，中關(guān)村在ＩＴ行業(yè)中的影響就不僅是對中國ＩＴ產(chǎn)業(yè)的影響，而會形成對全球ＩＴ產(chǎn)業(yè)的影響。其作用會體現(xiàn)在兩方面，一是把國際上想進入中國的ＩＴ公司通過中關(guān)村融合進來，一是把中國的科技和人才力量通過中關(guān)村輸送到國外去。臺灣那么小，在國際ＩＴ行業(yè)里都是很有影響力的，內(nèi)地卻沒做到這一點。這就說明，我們ＩＴ行業(yè)還是一個比較小的圈子，一個國內(nèi)的市場，需要融入國際力量、進行國際化。目前中關(guān)村園區(qū)的建設(shè)就是在為國際公司進來創(chuàng)造條件，但這個過程不是一、兩年就能完成的。

    金融街大干快干３年

    自１９９３年１０月《北京城市總體規(guī)劃》提出金融街的規(guī)劃至今，７年時間過去了，金融街聚集了金融、電信等各類知名企業(yè)達３００多家，其中包括三大金融監(jiān)管機構(gòu)——中國人民銀行、證監(jiān)會、保監(jiān)會，三大專業(yè)銀行——中國工商銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行總行等。據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域內(nèi)企業(yè)總資產(chǎn)達１３萬億元，每年創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值高達７０００多億元，基本奠定了中國金融管理中心的地位，正在成長為區(qū)域性國際金融中心的有力競爭者。入世，更為提升金融街的國際地位提供了千載難逢的機遇。

    根據(jù)規(guī)劃，金融街將于２００４年基本建成、２００８年全部建成。從１９９４年８月金融街新區(qū)第一個項目正式開工到２００１年底，金融街開發(fā)建設(shè)已完成全部開發(fā)任務(wù)的三分之一。目前南端的Ｃ、Ｄ區(qū)已基本建成，Ａ、Ｂ、Ｇ區(qū)的骨干項目已經(jīng)啟動。最近，早已投入運營的國企大廈出現(xiàn)清除小租戶、吸納大客戶的現(xiàn)象，有人猜測是政府暗示的，但金融街控股股份有限公司負責人稱，這是國企大廈的個體行為，但與整個區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略不矛盾。

    專家說：北京傾向于多功能格局

    柯煥章先生告訴記者，１９９２年進行北京總體規(guī)劃時，就已明確了三個區(qū)域的定位。

    金融街的定位屬于歪打正著而并非事先規(guī)劃好的。先是中國銀行和中國保險公司在阜成門選址建樓，之后五大商業(yè)銀行都覺得房子不夠用申請建蓋自己的辦公樓，幾大進出口公司也同時向中央提出蓋樓申請。市政府批準他們在西二環(huán)一帶建設(shè)。但有些滑稽的是，等到規(guī)劃部門開始規(guī)劃金融街時，農(nóng)業(yè)銀行去了公主墳，工商銀行上了長安街，中國銀行搬至西單，五礦、中國機械進出口總公司等也都搬了出來。目前看，外資銀行進入的可能性不大，在總量規(guī)模上有一定限度，但總的發(fā)展?jié)摿Σ诲e，肯定還能吸引一部分資金進來。

    中關(guān)村原規(guī)劃為市級商業(yè)中心，但其科研味道濃一些，現(xiàn)認為突出高科技商業(yè)中心比較適宜。中關(guān)村東區(qū)將來也會有這些商業(yè)改造，但還要以研發(fā)為主。中關(guān)村將成為北京最大的高科技園區(qū)，既需要有商業(yè)功能，又要有研發(fā)、展示和交易功能，與ＣＢＤ不完全一樣。

    ＣＢＤ應(yīng)是主要商務(wù)區(qū)，其區(qū)位條件、功能關(guān)系、交通條件優(yōu)于中關(guān)村和金融街，但其發(fā)展不會影響中關(guān)村和金融街的發(fā)展。

    北京總體規(guī)劃為多功能的格局，但也各有側(cè)重。三個區(qū)域不會有太大的沖突矛盾，北京是有上千萬人口的城市，僅一個中心來替代全市的商務(wù)功能是不可能的，要建立多中心的格局。過分的集中不會太有利，在功能上的側(cè)重各有要求、各得其所。

    柯先生認為，企業(yè)辦公區(qū)域的調(diào)整很正常，有利于區(qū)域的成熟，能夠幫助各區(qū)域完善各自的功能。三個區(qū)域要發(fā)展，就應(yīng)該充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，突出各自的特點。當然，競爭是難免的。在柯先生看來，金融街的管理相對單純一些。由一家公司來運作，各方面工作開展得比較規(guī)范。區(qū)域范圍相對較小，功能相對簡單，問題相對少一些。中關(guān)村則發(fā)展較猛，區(qū)域大，產(chǎn)業(yè)區(qū)多，公司量也大。正處在前期運作階段，有一些問題也是可以理解的。ＣＢＤ的情況比較復(fù)雜，問題在于土地已到發(fā)展商手里，大項目很多，目前正處在方案研究審定階段，運作較慢，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也正在進行中。ＣＢＤ沒有中關(guān)村大，在建設(shè)速度上也許會比中關(guān)村快一點，問題也會相對少一些?？孪壬€特意提出，除了這三個熱點區(qū)域外，政府還規(guī)劃了其他一些市級商業(yè)中心和區(qū)級商業(yè)中心，但量都不太大。

    是哪個圈的歸哪個圈，這是早晚的事

    全球名列前茅的軟件企業(yè)美國益華科技，亞洲排名第六的中歐國際商學(xué)院，韓國國際經(jīng)濟戰(zhàn)略研究院，近日紛紛落戶在中關(guān)村剛剛落成的融科資訊中心。同期簽約的還有聯(lián)想控股公司、大恒科技公司、中關(guān)村信息工程公司、中關(guān)村寬帶建設(shè)公司等幾十家企業(yè)。這些企業(yè)選擇中關(guān)村，首先是出于對區(qū)域的認同，其次是出于對融科資訊中心硬件的認同。應(yīng)該說，很多企業(yè)認同中關(guān)村正是出于陳總提出的所謂“圈子歸屬情結(jié)”。

    英國皇家建筑師協(xié)會會員、現(xiàn)在中國參與ＣＢＤ內(nèi)財富中心項目規(guī)劃設(shè)計工作的Ｓｔｅｐｔｅｎ對ＣＢＤ的理解也很能說明問題，他說：“所謂ＣＢＤ，是美國的詞語，實際上指的就是世界各地做生意的地方。一般的城市規(guī)劃部門都認識到了這一點，所以允許在這里建更高、更密的建筑，使大家很方便、很高效地在這里做生意。反過來講，因為密集的效應(yīng)，大家也希望在這里做生意。這樣，ＣＢＤ這個商務(wù)中心區(qū)就會更加繁榮?！?br>
    新浪搬家，也只是將市場部和營銷部搬到了ＣＢＤ，而將運營部門和研發(fā)部門繼續(xù)留在中關(guān)村，這說明不同區(qū)域的定位正在被企業(yè)廣泛地接受。

    跨國企業(yè)一直是三大區(qū)域爭奪的焦點。入世后，人們對跨國公司來華寄予了更多期望。主要從事跨國公司研究的何曼青女士在對３００多家來華投資的跨國公司進行了分析后，明確指出，對跨國企業(yè)而言，有三個重要節(jié)點：一是生產(chǎn)制造節(jié)點，一是研究開發(fā)節(jié)點，一是營運管理節(jié)點。隨著經(jīng)濟的知識化和興趣化，越來越取向于第三個節(jié)點即營運管理節(jié)點。這就對辦公環(huán)境提出了新的要求。相對營運管理節(jié)點來說，對辦公環(huán)境的需求更趨向于交通便捷、可以節(jié)約大量交易成本的地帶。目前而言，在滿足這方面需求上，ＣＢＤ當仁不讓。滿足生產(chǎn)制造節(jié)點需求的，當屬大大小小的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；滿足研究開發(fā)節(jié)點需求的，中關(guān)村應(yīng)該首屈一指。

    多元的社會，多元的需求，贏家通吃的局面在各行各業(yè)都難得再見。區(qū)域的發(fā)展，也注定往市場細分上發(fā)展，只要各家能夠突出自己的優(yōu)勢、讓個性更鮮明，也就能各得其所，各具生長點。
 
    文/謝紅玲