分時(shí)度假項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

分時(shí)度假項(xiàng)目，是目前在國(guó)際上當(dāng)紅的房地產(chǎn)物業(yè)類型。在美國(guó)，豐厚誘人的利潤(rùn)空間使得有條件的開發(fā)商對(duì)此類產(chǎn)品趨之若鶩，樂(lè)此不疲。各種品牌產(chǎn)品也紛紛面世，并形成規(guī)模。近年來(lái)，在國(guó)際上分時(shí)度假項(xiàng)目正在經(jīng)歷著二次創(chuàng)新，其主要特點(diǎn)是：高檔化；配備齊全化；管理完善化。分時(shí)度假的概念近年才進(jìn)入中國(guó)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為在經(jīng)歷一段時(shí)期的培育及調(diào)整后，這一產(chǎn)品類型將在中國(guó)落地開花，并有著廣闊的市場(chǎng)前景。因此，及時(shí)地從理論上對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行研究與探討非常必要。
■分時(shí)度假的起源及發(fā)展
分時(shí)度假的概念起源于60年代的法國(guó)。當(dāng)時(shí)歐美國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，旅游業(yè)發(fā)展迅猛。在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大·耐首先提出分時(shí)酒店(TimeshareHotel)的概念，即出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。70年代，第一批真正意義上的分時(shí)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山旅游區(qū)誕生，并立即在瑞士和歐洲其他國(guó)家傳播開來(lái)，引進(jìn)美國(guó)后得到了迅速的發(fā)展，之后的20年里逐漸向北美、加勒比海地區(qū)和太平洋地區(qū)發(fā)展，并擴(kuò)展到世界各地。
一開始，分時(shí)度假是針對(duì)積壓的房產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)不善的破舊度假酒店而操作的，其目的是為了通過(guò)改建來(lái)盤活閑置產(chǎn)業(yè)。因此參與其事的，大多是些名不見經(jīng)傳的小開發(fā)商和業(yè)主。這種情況在80年代末期發(fā)生了重大變化，一些大型的開發(fā)商及管理公司在超額利潤(rùn)的誘惑下，紛紛加入這一領(lǐng)域，產(chǎn)生了各種著名的品牌，如萬(wàn)豪(Marriott)，希爾頓(Hilton)，迪斯尼(Disney)。一大批全新規(guī)劃、設(shè)計(jì)的分時(shí)度假酒店如雨后春筍般在世界各地的風(fēng)景名勝區(qū)及旅游城市周邊出現(xiàn)，令人刮目相看。以RCI及FI等為代表的分時(shí)度假交換系統(tǒng)的形成，更為這一旅游房地產(chǎn)的主要產(chǎn)品類型注入強(qiáng)大的生命力。
今天，在全世界80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)已有4145家左右的分時(shí)度假的度假地。已有來(lái)自于世界174個(gè)國(guó)家和地區(qū)的超過(guò)450萬(wàn)個(gè)家庭擁有至少一周的分時(shí)度假時(shí)段。1999年全球銷售額達(dá)到67.2億美元。預(yù)計(jì)1995年至2009年，全球的分時(shí)度假營(yíng)業(yè)收入將達(dá)到2000億美元。
美國(guó)是分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，它擁有的分時(shí)度假地占全球的37.3%，已售出的房間占全球的50.5%，分時(shí)產(chǎn)權(quán)所有者占全球的50.4%，銷售額占全球的55%。調(diào)查顯示，海濱、湖濱、滑雪地、高爾夫度假地依次是最受歡迎的度假區(qū)。佛羅里達(dá)州最受歡迎的度假地區(qū)，擁有最多的分時(shí)度假區(qū)。
■分時(shí)度假項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)前期工作
在美國(guó)，規(guī)劃設(shè)計(jì)資深公司往往在項(xiàng)目的前期即扮演著重要角色，即協(xié)調(diào)人及策劃者的角色。在這一階段，作為技術(shù)方面的協(xié)調(diào)者和項(xiàng)目用地的規(guī)劃師，其工作內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：
A.協(xié)助開發(fā)商組建規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)一個(gè)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要靠一個(gè)緊密配合的團(tuán)隊(duì)來(lái)共同參與，其中包括發(fā)展商、規(guī)劃景觀師、建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、工程師及其他各科專家的緊密配合。分時(shí)度假項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)的一種類型，在這一點(diǎn)上的要求是一致的。所不同的是，在這一類項(xiàng)目中，更需要強(qiáng)調(diào)土地規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)的重要性。
分時(shí)度假項(xiàng)目一般坐落在風(fēng)景秀美的旅游區(qū)或觀光城市的邊緣，其功能布局是否合理和景觀效果是否令人滿意，直接決定著項(xiàng)目的成敗。在一般的居住環(huán)境中，使用者也許無(wú)暇享用周邊的環(huán)境景觀，他們一般對(duì)戶型和室內(nèi)布置更加注意，但是在分時(shí)度假的項(xiàng)目中，使用者一般處于更加身心放松的狀態(tài)，他們對(duì)戶外的一草一木也就更加地關(guān)注。再者，人們外出度假主要是為了享受戶外環(huán)境。因此，在這一類項(xiàng)目的開發(fā)前期，以景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師牽頭組織設(shè)計(jì)咨詢團(tuán)隊(duì)成了非常普遍的現(xiàn)象。
B.協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)與產(chǎn)品定位。規(guī)劃設(shè)計(jì)師與建筑師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師等組成的咨詢團(tuán)隊(duì)?wèi){借自己以往參與這一類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)景觀設(shè)計(jì)新趨勢(shì)的了解，應(yīng)該當(dāng)好開發(fā)商項(xiàng)目企劃和產(chǎn)品定位方面的參謀。有些人也許認(rèn)為，規(guī)劃設(shè)計(jì)師只是照著任務(wù)書畫圖的，而項(xiàng)目搞什么，多大規(guī)模，采取什么風(fēng)格，配備哪些配套設(shè)施等都應(yīng)該是由甲方與企劃部門解決的問(wèn)題。其實(shí)在這些方面，規(guī)劃設(shè)計(jì)師從各自的背景和角度出發(fā)，都可以對(duì)業(yè)主提出非常有價(jià)值的參考意見。其中包括項(xiàng)目的造價(jià)，配套設(shè)施，風(fēng)格取向，工程進(jìn)度控制等等。具有豐富經(jīng)驗(yàn)的景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師在分時(shí)度假項(xiàng)目產(chǎn)品定位階段所起的作用，尤為重要。分時(shí)度假的主要使用方式是通過(guò)交換公司(RCI等)進(jìn)行產(chǎn)品的交換，市場(chǎng)上的產(chǎn)品若要進(jìn)入交換系統(tǒng)，就必須具備一定的可比性和產(chǎn)品類型的近似性。而這一點(diǎn)主要表現(xiàn)在建筑的戶型和室內(nèi)布局上。例如客戶在奧蘭多購(gòu)買一套兩居室分時(shí)度假屋，在度假屋中配備有開敞式家庭廚房、溫泉浴室等。當(dāng)他通過(guò)交換來(lái)到中國(guó)杭州度假時(shí)，他一定希望這里的戶型和配備與奧蘭多的度假屋相類似。如果差得太多，就有吃虧上當(dāng)?shù)母杏X(jué)。正因?yàn)槿绱?，分時(shí)度假產(chǎn)品從戶型到室內(nèi)的設(shè)施等“硬件”都變得相似。在這種情形下，作為“軟件”的戶外設(shè)施及景觀環(huán)境，便成為這一類房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的重要環(huán)節(jié)。因此，戶外的道路系統(tǒng)，功能關(guān)系，配備什么樣的泳池，什么樣的風(fēng)格，有沒(méi)有網(wǎng)球場(chǎng)，如何突顯用地的特色以及康體設(shè)施配備比例等都成為甲方非常關(guān)心的問(wèn)題。而景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)師恰恰可以在這些方面施其所長(zhǎng)，為項(xiàng)目的策劃提供有益的建議。
■分時(shí)度假項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的兩個(gè)層面
分時(shí)度假項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般可以歸納為兩個(gè)層面的工作。第一層面的工作是基礎(chǔ)層面，它是建成一個(gè)分時(shí)度假項(xiàng)目所必須面對(duì)的那一部分工作。例如：用地的基礎(chǔ)設(shè)施，基本的項(xiàng)目配套設(shè)施。政府的規(guī)劃設(shè)計(jì)法規(guī)和用地法規(guī)，以及與這類項(xiàng)目有關(guān)的建筑、衛(wèi)生等方面的法規(guī)等等。第二層面的工作則是集中于突顯該項(xiàng)目特色，使得功能合理，并且能夠創(chuàng)造賣點(diǎn)。所有的分時(shí)度假都必須做好第一層面的工作，而成功的分時(shí)度假項(xiàng)目大都是解決好了第一和第二兩個(gè)層面的問(wèn)題。
分時(shí)度假項(xiàng)目第一層面的規(guī)劃與設(shè)計(jì)要素表中所列的諸項(xiàng)要素都是開發(fā)商要面對(duì)的問(wèn)題，也是規(guī)劃設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)中必須考慮的問(wèn)題，一個(gè)分時(shí)度假項(xiàng)目的成敗將在很大程度上決定于對(duì)這些問(wèn)題的回答。
第一層面的設(shè)計(jì)問(wèn)題具有普遍意義，它針對(duì)這一類項(xiàng)目所面臨的基本要素。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中它們是解決第二層面設(shè)計(jì)要素的基礎(chǔ)。第二層面需要解決的問(wèn)題則是每個(gè)項(xiàng)目所面臨的特殊問(wèn)題，需要根據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)(所在地、定位、規(guī)模、風(fēng)景旅游資源等)拿出更富于創(chuàng)造性的解決方案。因此，每一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)進(jìn)入第二層面時(shí)，所面臨的問(wèn)題有時(shí)有很大的差異。
第二層面的設(shè)計(jì)問(wèn)題需要設(shè)計(jì)師付出很多創(chuàng)造性的勞動(dòng)，也是分時(shí)度假項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。它最能體現(xiàn)出一個(gè)設(shè)計(jì)師的想象力。然而設(shè)計(jì)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，只有在能解決好第一層面的基礎(chǔ)上，才能很好地面對(duì)第二層面的問(wèn)題，有的放矢為開發(fā)商和用戶創(chuàng)造一個(gè)良好的度假環(huán)境。