北京房地產警示錄 繁榮背后"泡沫"早已吹起

　　以往呆在城中的家里，樓里觀天，只能見到附近小小的變化。不過，家的附近盡管幾年來變化不是那樣翻天覆地，因為日積月累，習以為常，有感覺也不是那樣明顯，但周邊的高樓拔起，我是無法視而不見的，再加上自己的家由舊筒子樓搬入新塔樓更親享其成，也感覺到北京房地產業(yè)一日千里。不過，這只能是坐井觀天。前幾天一朋友帶我到北京亞運村北
面的一個小區(qū)去玩，路上的所見所聞則讓我大開眼界，原來北京早已成了一個“建筑大工地”。所經過的路上到處都是建筑工地、到處都是腳手架、到處都是完工了或沒有完工的新房、到處都是運送建筑材料的大卡車等。

　　是繁榮還是泡沫

　　看到此番情景，你是否會想到北京的房地產業(yè)是進入繁榮期還是進入泡沫期呢？從最近人民銀行公布的《2002年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》來看，其“產業(yè)分析與貨幣政策”一部分中，國內的房地產業(yè)已擺到了前所未有的位置上。已有的數據表明，1998年以來，房地產業(yè)的發(fā)展對中國經濟保持持續(xù)增長起到了舉足輕重的作用。據測算，2001年房地產開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6個到1.2個百分點。兩者相加共計1.9個到2.5個百分點。而且在未來一段時期內，國內房地產業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。無論是新增城市人口的迅速增長，還是城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積擴大，都會對住房和基礎設施建設帶來巨大的需求。因此，對房地產業(yè)的金融支持與金融調控都將是國內貨幣政策十分關注的重點。

　　就此來看，無論是面對過去還是展望未來，國內房地產業(yè)確實是進入一個高速發(fā)展時期。按照已有的說法，近幾年來國內房地產業(yè)的迅速發(fā)展主要在于1998年住房制度改革帶來的政策效應，個人以較低價格獲得原有住宅產權，上市后形成的財富效應使其購買力提高。但是一旦這部分消費潛力被完全釋放，住房市場的持續(xù)消費能力能否跟上將面臨考驗，屆時是否有可能形成經濟泡沫？也就是說，國內房地產業(yè)泡沫的產生完全取決于1998年房改政策效應釋放的持續(xù)性。就目前的情況來看，經過5年高速發(fā)展，除了幾個特大城市之外，由房改政策效應所帶來的消費潛力基本上釋放完。可以想像，在北京這個“建筑大工地”上，盡管各種各樣的房屋項目有幾千個，但除了幾個經濟適用房之外，能夠有多少是熱銷的呢？房地產廣告及展覽可以鋪天蓋地而來，但多少人會注意它呢？

　　有人也用房價的實際價格與理論價格之比來確定房地產業(yè)是否存在泡沫。如果其比等于1，表示價格與價值一致，即“物有所值”；如果小于1，價格小于實際價值，就意味著“物超所值”。根據日本對房地產泡沫研究，實際價格和理論價格的比例達到2的時候，就是一個泡沫的臨界點或者預警點。有人測算目前北京房價的實際價格與理論價格大于1但小于2，價格大于實際價值。如亞運村地區(qū)為1.09，八里莊為0.94，望京為1.13，中關村為1.31，CBD為1.01。這與預警點2還是相差很遠的，因此，北京房地產泡沫還沒有形成。不管該理論的合理性如何，但有一點是十分令人質疑的，這個理論價格是如何形成的，而且以發(fā)達國家的標準形成的理論價格來參照國內的情況意義又何在？因為無論是土地的所有權性質、土地的出售程序及方式、住房建設配套收費標準等都是相去十萬八千里，完全不同約束條件下計算出的理論價格是沒有多少參照意義的。因此，以這樣一些指數來斷定國內房地產業(yè)沒有出現泡沫意義不大，更不要說北京的房地產業(yè)泡沫已露端倪了。

　　建筑大工地難見投資前景

　　事實上，從目前北京已成了一個“建筑大工地”來看，國內不少地方房地產業(yè)的泡沫已初露端倪，特別是北京更是如此。在北京，你無論走到哪里都會看到一大片一大片新開工的住房項目。二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)沿線，甚至于五環(huán)之外哪里不是熱火朝天的建筑工地。可以說，這是世界上絕無僅有的“城市景觀”。面對這大量的住房項目，北京民眾有能力購買嗎？按照一般的收入與房價比，這個指標北京要高于一般水平3倍以上。就是說，即使北京民眾有強烈的購房需求，但他們也沒有多大的能力購買。這就是為什么經濟適用房熱銷的緣由。

　　在業(yè)界有人主張，北京的住房可以讓北京外的人(國人及外國人)來購買，但是這種設想很難成為現實，如果不在北京工作外人是不會購買一房子來北京住的。如果作為投資，北京的商品房有投資價值嗎？在土地所有權為國有的條件下，商品房使用的年限越長，折舊就越大，樣式越是陳舊，正向外部性就越小(因為國內商品房在出圖紙時就把規(guī)劃費用計算其中了)，因此，商品房的價格就越低。這就是為什么國內購買商品房多以是居住而不是投資的原因。如果北京住房只能作為居住而不能作為投資，要吸引外人來北京購房是不可能的。目前，北京建設不少高級住房等待外人來購買也可能是一廂情愿了。

　　目前北京樓盤價格高昂以及空置面積居高不下，這是不爭之事實。對此盡管沒有確切的統(tǒng)計數字，但是從北京最近幾年來商品房銷售的廣告中就能夠知曉一二，據統(tǒng)計資料，京城涉及有房地產內容的媒體有五六十家。這說明北京住房銷售競爭十分激烈。但這鋪天蓋地而來廣告其費用誰來承擔呢？肯定是由購房者來承擔，因為羊毛出在羊身上。其實，這種“無孔不入”的廣告，從傳統(tǒng)的報紙到電臺、電視、路牌、公交汽車等各個方面，有的甚至包下飛機做廣告，是各個項目之間在競爭著著“燒錢”，就像早幾年因特網“燒錢”一樣。

　　目前北京房地產業(yè)的泡沫早已吹起，無論政府、業(yè)界還是購房者民眾都得對此有足夠的警覺，如果要等泡吹破才來覺醒，那肯定會為時已晚。日本經濟為何會十年來一蹶不振，香港經濟為何在1997年回歸之后難有起色都是與房地產泡沫戳穿有關。同樣，北京的房地產應警惕泡沫，否則整個經濟是難以承受其重擊的！