北京上海廣州杭州深圳五大城市房地產(chǎn)發(fā)燒

　　北京圈地大鱷　從三環(huán)到四環(huán)
　　《證券時報》消息：盡管奧運會還是六年之后的事，但對京城房地產(chǎn)商來說，“地產(chǎn)界的奧運會”早已開始，誰能在“奧運會”的商機下開發(fā)銷售更多的樓盤，誰就能獲得“奧運會冠軍”。
　　城鄉(xiāng)結(jié)合部的四環(huán)路正成為地產(chǎn)商征戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。在京城，三環(huán)以內(nèi)的土地資源已經(jīng)日漸緊張，二環(huán)路以內(nèi)已經(jīng)無地可圈。
　　四環(huán)路一年前就已全線貫通，四環(huán)路全長65.48公里，途經(jīng)朝陽、海淀、豐臺三個區(qū)，道路兩側(cè)為100米寬的綠化帶，綠化總面積1300余公頃，而要建設成綠化景觀帶的總面積為700公頃。
　　敏感的地產(chǎn)商早已聞風而動，在東四環(huán)路沿線，中遠集團將推出規(guī)模在40萬平方米的新項目，朝陽公園對面的太和龍脈高檔住宅也在規(guī)劃中；香港李嘉誠的和記黃埔地產(chǎn)公司在東壩一下子吞下350公頃土地；萬科在城北、城西部和城東部同時出手，其中最大的一塊，面積達400公頃；華遠在大興興建翡翠城，規(guī)模達120萬平方米，據(jù)悉還將在城東、城北、城西建立同樣規(guī)模的新市鎮(zhèn)，土地儲備已有800多萬平方米。世紀城也在繼續(xù)造城，將續(xù)簽四季青鄉(xiāng)周邊更多的土地，三期規(guī)模將比現(xiàn)在一、二期建筑面積200多萬平方米還要大一倍多。珠江投資公司在京圈地更積極，惟恐力量不夠，它的合作伙伴也同時進京，在北京已經(jīng)拿下5塊地。北京本土的一些開發(fā)商也不甘落后，天鴻集團簽下長營鄉(xiāng)240萬平方米的土地，城建集團也拿　　到西三旗附近100萬平方米的土地。
　　這一輪“圈地”熱與以往明顯不同的是，地產(chǎn)商們并不是都往城里的熱點地區(qū)扎，而是集中在四環(huán)路和四環(huán)路外的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。隨著綠化隔離帶的建成和北京四環(huán)、五環(huán)及放射性高速公路網(wǎng)絡的形成，這些地區(qū)將成為中低端市場的主力。
　　隨著居民生活水平上升及購買能力的提高，再加上6年后的2008年夏季奧運會，北京的建筑行業(yè)行情火爆并不難理解。但是，在這場熱鬧非凡的繁榮背后，隱藏著同樣的問題，就是中低端市場的樓盤太少。
　　據(jù)悉北京市居民人均年收入約為萬余元人民幣，而市內(nèi)商品房每平方米的均價卻高達4790元人民幣。 北京的房地產(chǎn)市場是富人的天下，幾乎所有樓盤的銷售目標都是收入水平較高的購房者，因為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都期望在短期內(nèi)收回成本，贏得效益，在房地產(chǎn)市場上，有遠見的投資行為幾乎沒有。
　　戴德梁行在對今年京城寫字樓市場調(diào)查后認為，2001年大量的存量房尚未消化，市場增長率持續(xù)下跌趨勢是不好的信號。
　　上海地產(chǎn)樂園　巨資撲向黃浦江兩岸　
　　上海灘歷來是風云際會之地，地產(chǎn)界也不例外，伴隨著上海經(jīng)濟的持續(xù)升溫，上海地產(chǎn)正成為各路財團的淘金樂園。
　　深諳上海地產(chǎn)的上海九陽房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總裁丁建宏對本報稱，自2000年開始，連續(xù)三年時間，上海房產(chǎn)平均價格持續(xù)上升，市區(qū)內(nèi)從2000年平均每平米4000元一直漲到今年每平米6000元上下。
　　大量涌入上海灘的境內(nèi)外居民使上海正在成為全國性乃至世界性的地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計，去年上海房地產(chǎn)市場25％的消費者是境外居民，20％的消費者來自全國各地。
　　“近年來上海每年地產(chǎn)開發(fā)銷售增長速度都接近30％，8000元以上的豪宅和每平方米3000到5000元的低端樓盤最受歡迎?！倍〗ê暾f。
　　旺盛的市場吸引了大批財團匯聚上海灘。港澳臺財團正成為崛起的地產(chǎn)新軍，而富裕的江浙、福建資金成為逐鹿上海地產(chǎn)的另一生力軍。
　　新世界發(fā)展、長實、恒基中國、瑞安、麗豐控股、九龍倉、嘉華、恒隆、新鴻基地產(chǎn)和香港興業(yè)等香港十大地產(chǎn)商，其重心已從早年的廣州和珠江三角洲一帶轉(zhuǎn)移到了上海和北京?！?br>　　香港興業(yè)集團動用30億元人民幣在上海靜安區(qū)發(fā)展一個類似香港愉景灣的綜合項目。新鴻基地產(chǎn)投資超過60億元的上海浦東陸家嘴大型旗艦商業(yè)項目，目前已進入付款方式等細節(jié)的最后磋商階段。近兩年內(nèi)，港商在上海的商業(yè)項目陸續(xù)落成，例如香港新世界大廈和瑞安公司新天地的商業(yè)部分。到2004年，和黃、恒基、恒隆和九龍倉等商業(yè)項目將相繼落成，中信泰富也加入上海舊城改造。
　　“入世”后，上海的國際屬性將進一步凸現(xiàn)，吸引更多歐美大財團的投資目光，早在1995年就進入中國市場的澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行，于前年與世界排名282位的澳大利亞安保集團（AMP）合資，在上海進行澳麗花苑項目的開發(fā)與管理，邁出了歐美跨國集團涉足上海房地產(chǎn)業(yè)的第一步。
　　外資的涌入讓本地地產(chǎn)商感到不安，通過收購重組實現(xiàn)規(guī)模擴張，已在上海房地產(chǎn)行業(yè)初露端倪。中華企業(yè)股份有限公司繼去年年底成功收購上海古北（集團）有限公司后，今年又出資收購上海房地產(chǎn)經(jīng)營（集團）有限公司90％的股權(quán)，從而使擁有的土地儲備增至180萬平方米，成為上海唯一擁有三家一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司。
　　旺盛的市場必定吸引大量的民間資金，據(jù)悉目前在上海個人購房者中，投資性購房比例已經(jīng)達到10％到20％。
　　今年溫州市民炒房團驚動上海灘，在周末的時候常會有上百名溫州市民組成的購房團開進上海，他們認為在全國同類城市中，上海的房價最低，商品房價格還有相當?shù)纳蠞q空間。
　　廣州華南大盤　樓盤就像一個小鎮(zhèn)　
　　率先啟動的華南大盤似乎打破了7年一個輪回的房地產(chǎn)周期宿命——從1998年起就開始預熱的番禺板塊掀起的熱浪一浪高過一浪。而且，廣州地產(chǎn)與上海、北京、深圳比起來，特點非常明顯——每個樓盤的面積都在1000畝以上。
　　“每個樓盤都像一座小鎮(zhèn)?！敝槿耸勘硎荆钕纫氪蟊P概念的是華南碧桂園，隨之而來的樓盤規(guī)模一個比一個大。有準確消息稱，廣州市城建集團在華南板塊征地3000畝建逸泉山莊，花都雅寶地產(chǎn)公司在花都征地3000畝建雅寶新城，廣東金葉集團在番禺圈地3000畝建南國奧林匹克花園，香江企業(yè)集團圈地4000畝建錦繡香港花園，合生創(chuàng)展集團在番禺南村沿江地段征地3000多畝建華南新城。這還不算最瘋狂。事實上，已經(jīng)有地產(chǎn)商的征地達到了1萬畝以上，“感覺都瘋了”。
　　雖然華南大盤仍然，但烏云似乎已經(jīng)在頭頂盤旋。

無論樓盤做多大規(guī)模，最終仍然逃不過盈利這一關(guān)。然而，廣州有關(guān)部門提供的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)令新踏入華南大盤的投資商不得不再三思量——該市去年的1300多家房地產(chǎn)公司中有1200多家虧損，投資回報率僅2.3％。
　　一家頗具規(guī)模的廣州地產(chǎn)商證實了這一消息。這位地產(chǎn)公司首腦稱，“很多地產(chǎn)商就差典當家產(chǎn)了”，而且這些開發(fā)商被套得很深，隨著不斷有新盤推出，“他們連解套和喘息機會都沒有了”。
　　不過，其它渠道提供的消息指出，廣州去年評出了房地產(chǎn)公司30強，30強在諸多指標上幾乎占了廣州地產(chǎn)份額和利潤的70％左右，“日子難過的是小地產(chǎn)商，大開發(fā)商江湖地位不可能被動搖?！?br>　　與此同時，樓盤越來越大，圈地越來越多，已經(jīng)引起了地方政府及國家有關(guān)部門的關(guān)注。廣東省國土資源廳副廳長胡紅兵明確表示，“對這股熱潮可能引發(fā)的一些負面問題，政府部門必須關(guān)注。”
　　胡紅兵認為有三個問題值得關(guān)注。一、開發(fā)商超能力圈地，由于郊外用地價格低，有的開發(fā)商不顧自身開發(fā)能力大面積圈地，最終造成土地閑置；二、開發(fā)商過量推出樓盤，結(jié)果可能因資金鏈條斷裂而導致樓盤爛尾；三、開發(fā)商盲目選址，與城市基礎設施建設不配套，造成樓盤的供水、供電、交通等長期不能解決，最終將包袱扔給政府。
　　江河縱橫青山綠水的番禺是廣州大都市的世外桃源，此前一直由于交通阻隔發(fā)展緩慢，即使在廣東省政府90年代初期確定的三大主要發(fā)展區(qū)域——珠海西區(qū)、廣州天河及番禺中，前兩者早已是“熟透了的桃子”的時候，番禺仍然原地踏步。后來，隨著廣州華南快速干線及洛溪大橋使其與廣州市區(qū)連接后，番禺板塊終于成為這兩年廣州地產(chǎn)最大的亮點。
　　有知情人士表示，2000年番禺板塊大盤的價格每平方米還在2800元左右，而今已經(jīng)飚升至每平方米3800元左右。顯然，番禺板塊已經(jīng)成為一個獨立品牌，“它的發(fā)展空間還很大。”
　　華南新城總經(jīng)理秦彤指出，華南板塊是一個長期發(fā)展的中央居住區(qū)，它還需要很多年的發(fā)展過程，“目前還沒有達到頂點，在發(fā)展過程中，它將還會經(jīng)歷一個上升期、發(fā)展期、頂峰期?！鼻赝贸龅慕Y(jié)論是，這一區(qū)域仍將稱雄一方。
　　已經(jīng)在番禺征下3000多畝土地興建南國奧林匹克花園的該公司總經(jīng)理張維倫對華南大盤持樂觀態(tài)度，“好產(chǎn)品永遠供不應求，不好的產(chǎn)品才是供大于求”。而且張認為，這一區(qū)域才剛剛起步，隨著大學城、地鐵三號線等配套完善，其它任何板塊都不能與之抗衡。
　　事實上，外界沒有任何忽略番禺地產(chǎn)的理由。但是，巨量樓盤涌向市場會否打破供求平衡，使之成為“海南第二”的確是一個非常值得關(guān)注的動向。
　　據(jù)悉，有樂觀派地產(chǎn)商稱“今生最大的愿望是建一座城市”。有專家指出，千畝以上的超大樓盤所需資金極大，而且地處郊外，項目往往自成一體，與廣州市區(qū)和當?shù)爻鞘邢鄬Κ毩?，“它們到底有沒有能力去興建或者經(jīng)營一座城市，這將是決定華南大盤興旺或者毀滅的重要問題?！?br>　　 當然，這也關(guān)乎諸多地產(chǎn)商的命運，關(guān)乎為這些地產(chǎn)商提供資金支持的金融機構(gòu)的命運。
　　深圳豪宅運動　誰在唱？ 孤芳自賞
　　香梅路西的香蜜湖·水榭花都鶴立雞群。它為近年盛行豪宅的深圳房地產(chǎn)市場確定了新的衡量坐標。
　　當然，存在于湖光與青翠中的水榭花都對于很多人而言僅僅是個夢想。本周二，負責該樓盤銷售的深圳置業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司物業(yè)顧問李璇對記者說，水榭花都中心地段的別墅每棟價格在900萬元左右，而圍繞在別墅周圍、位置稍遜的小高層每平方米的價格一般在11500元左右。
　　與本報記者事前所料相反，雖然該樓盤尚未正式開盤，但李璇說：“情況非常好?！鄙钲谂c廣州地產(chǎn)明顯不同的是，廣州走的是大盤路線，而深圳走的卻是豪宅路線。特別在去年初至今年上半年，新建樓盤中，豪宅（指6000元/平方米以上）幾乎占了70％以上，而這其中有相當一部分樓盤是“掛羊頭賣狗肉”。
　　深圳黑馬房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理汪春林在接受本報記者采訪時稱：“豪宅的開發(fā)商肯定要套牢一大批。”
　　汪的觀點是，深圳樓盤的銷售周期一般以一年為主，一旦超過這個銷售周期，隨著有創(chuàng)新意識的新盤不斷涌現(xiàn)，前期開發(fā)項目規(guī)劃、設計上的缺陷就越來越突出，消化難度就會隨之增加。深圳的高價位樓盤主要分布在濱海大道、福田中心區(qū)、景田片區(qū)以及南山、羅湖兩區(qū)。
　　深圳豪宅運動源起于2000年，在經(jīng)過去年的瘋狂后，今年被推向極至。據(jù)悉，深圳今年投入地產(chǎn)開發(fā)的投資較去年同期增長了33％，更加值得關(guān)注的是，本來一直被業(yè)界稱為淡季的七、八月，反而成了繼“五月豪宅風暴”后的新高峰，原本擱置或延后的項目紛紛提前。有專家將7月18日和8月18日稱為“兩個高潮”——在此期間，萬科金域藍灣、東?；▓@君豪閣、華僑城波托菲諾、純水岸、香蜜湖·水榭花都、招商地產(chǎn)陽光帶·海濱城相繼登場，此外，福田中心區(qū)五大豪宅項目雅頌居、星河國際、天健世紀花園、城中雅園、如詩美地稍晚也將露臉。
　　價格普遍較高是這一輪“深圳豪宅運動”的主要特征。一個明顯的例子是，其地產(chǎn)商開發(fā)了一個項目，原計劃按每平方米4000元均價設計，項目最終可獲利5億元人民幣，而在此輪豪宅浪潮中，其樓盤均價已提到了5000元左右，價格提升了25％。黑馬公司汪春林稱：“這種現(xiàn)象在深圳已經(jīng)十分普遍。”
　　為什么價格背離價值如此嚴重，深圳市場仍然紅火？市場觀察人士指出，一、在銀行按揭政策支持下，高價格在按揭期限內(nèi)分攤后并不突出；二、產(chǎn)品在經(jīng)過大量的概念包裝后，找到了價高的理由。
　　經(jīng)過1992年至1994年深圳第一輪地產(chǎn)熱后，一直到2000年，深圳地產(chǎn)仍陷入歷史低谷，地產(chǎn)商利潤率幾乎接近虧損邊緣。但是，有業(yè)內(nèi)資深人士指出，“現(xiàn)在利潤又回到了20％左右，更高的是35％?！?br>
“但這很危險，隨時可能被套牢。”這位人士稱，一年有幾百萬平方米的樓盤推向市場，“深圳不可能有那么多有錢的人”。
　　在深圳福田有一個著名的“歐風一條街”，仿歐陸風情，由10多個樓盤組成，曾在深圳風云一時，據(jù)知情人士透露，“這些樓盤至少積壓了15％以上?！?br>　　“豪宅流著貴族的血”。這句經(jīng)典的話來源于一家專做高檔樓盤房地產(chǎn)公司的老總之口，“真正的豪宅是為城市中5％至15％那部分消費塔尖人群提供的，他們非富即貴?！?br>　　有業(yè)內(nèi)人士指出，深圳最多的是月收入3000元至5000元的白領(lǐng)階層，“而70％開發(fā)商都做這5％至15％消費層，不就是一個很大的陷阱嗎?！?br>　　有專業(yè)人士更毫不客氣地稱，目前很多地產(chǎn)開發(fā)商的相當一部分資金來自于銀行，一旦資金鏈條出現(xiàn)裂痕以及市場定位偏差，“豪宅也就豪不起來了，那時只有干嚎?！?br>　　杭州天價地產(chǎn)　炒家擁入人間天堂　
　　富裕的民間資金、名聞天下的人文地理環(huán)境和稀缺的土地資源，使杭州房地產(chǎn)市場成為中國地產(chǎn)界的后起之秀。
　　杭州地產(chǎn)漲價和杭州話的貶值同步進行，十年前，杭州話較周邊地區(qū)方言比，還有身份上的優(yōu)勢，因為經(jīng)濟收入高。沒想到私營經(jīng)濟改變了杭州話的矜持，今天，來自溫州、寧波、金華等地的有錢商人，大量涌入杭州，占據(jù)市內(nèi)黃金地段住宅、商業(yè)鋪面，而杭州本地的工薪層卻開始向地價便宜的城郊轉(zhuǎn)移。
　　據(jù)杭州市城調(diào)隊的統(tǒng)計，今年一季度杭州住宅銷售的綜合價每平米高達4749元，市區(qū)內(nèi)房價每平方7000－8000元已是普遍現(xiàn)象，豪宅房價平均達每平方米16000元。今年4月，一私營企業(yè)主更是出手2800萬元高價購下西湖邊的一處豪宅。幾乎從1998年起，杭州的房價每兩年就翻一倍。杭州的住宅與附帶的花園都是要計算價錢的，不像深圳是附送花園。
　　富裕的民間資金攪動了浙江地產(chǎn)市場，據(jù)人民銀行的一項調(diào)查統(tǒng)計，浙江沉淀在民間的資金達8000余億元人民幣。據(jù)統(tǒng)計，杭州市經(jīng)濟總量位居副省級城市第三，省會城市第二，活躍的民間經(jīng)濟聞名全國。而杭州市區(qū)行政區(qū)域面積在副省級城市中列倒數(shù)第一，在省會城市中列第二十位，地少錢多，正是杭州地產(chǎn)寫照，土地成為稀缺資源。
　　不過，“人間天堂”的人文地理優(yōu)勢仍然吸引著浙江全省甚至周邊省市人奔向杭州定居，杭州房地產(chǎn)市場不斷升溫。據(jù)統(tǒng)計，近幾年外地置業(yè)者流入杭州樓市的資金每年超過30億元。2001年，外地人在杭購房比例高達52％，估計2002年還將維持這一水平。
　　巨大的需求缺口、高速上漲的房價為炒房族提供了空間。在杭州，好一點的樓盤經(jīng)常會出現(xiàn)炒樓一族的身影——盡管房子還沒有，已經(jīng)有大批的人攥著大把的錢排隊認購。精明的溫州人最先在杭州地產(chǎn)市場淘走第一桶金。從1998年 開始，溫州人開始大規(guī)模進入杭州地產(chǎn)市場，只要看準樓盤，他們大多出手闊綽——的確，無論從子女受教育的角度、還是從經(jīng)商、置業(yè)考慮，杭州都是理想之地，況且即使在溫州本地，市區(qū)房價也已高達每平方米6000到7000元，縣城每平方米都高達4000元以上。炒樓已成為溫州人三大投資愛好之一。
　　據(jù)悉，在杭州，比較好的樓盤經(jīng)常是一開盤就被搶訂一空。等到建成現(xiàn)房之后，就更是“奇貨可居”了，最初的投資者只要拋售出去就可以輕松賺到20－30萬元，而這樣的“二手房”還照樣是搶手貨。今天，杭州本地人或者來自其他地區(qū)的炒房族成為新的主力，溫州炒房主力開始轉(zhuǎn)移到上海、北京等地市場。
　　房價過高無疑對普通居民造成壓力，以至于今年杭州兩會期間，房價過高成為熱點話題，代表們呼吁通過放號的形式限制房價。
　　炒風同樣彌漫在開發(fā)商中，推動杭州房價節(jié)節(jié)攀升的客觀原因是，因為土地的稀缺，土地出讓費從1998年底的每畝200萬元開始，逐年瘋漲，1999年為每畝500萬元，2000年則達到每畝800萬元。樓面地價從1998年底的每平方米800元，漲至4200多元，增長了5倍之巨！杭州市開發(fā)用地已全部實行公開招標，并曾在一次公開拍賣中，創(chuàng)出每畝地1800萬元的天價。從地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓開始，杭州的投資房地產(chǎn)市場開始走向畸形。2001年，曾有一家北京公司以高出招標底價184％的價格奪得西湖邊一塊“寶地”，而其標價比北京同等地段地價還要高出1／3。據(jù)測算，建成后至少要賣到每平方米1.6萬元才能勉強保本，按每平方米4000到6000元的樓面地價計，其商品房最終售價必須達到每平方米7000元以上才能掙到錢。杭州地產(chǎn)開發(fā)成本變得越來越不可控制。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，今年杭州將蕭山和余杭兩地納入麾下后，地產(chǎn)開發(fā)重心已經(jīng)開始漸漸轉(zhuǎn)移，或許有望緩解杭州地價、房價。