北京城市擴(kuò)張從單向興建進(jìn)入復(fù)合階段

北京的路越修越快。在近期１５公里的五環(huán)路一期通車之后，人們很快看到五環(huán)路二期、三期將在明年開通，而在２００５年六環(huán)路將全線完成。修建環(huán)路對于北京人而言，已不再是新鮮事兒，然而一圈一圈新環(huán)路，卻讓圈內(nèi)之地有點(diǎn)兒跟不上趟兒。

伴隨著市政環(huán)路的開通，北京城市向外擴(kuò)張的速度也在不斷加快。邊緣集團(tuán)、衛(wèi)星城、新市鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)盡管說法不同，但想把北京郊區(qū)“焐熱”的構(gòu)想?yún)s是昭然。但到底什么樣的運(yùn)作方式，才是北京城向外延展的合理方式呢？早年興建的大興黃村衛(wèi)星城，高不成低不就，但硬是扛到了北京城區(qū)快和大興接了起來；望京新城迅速興起，至目前規(guī)模甚大，但一座純“臥城”造成的交通負(fù)擔(dān)，已成望京的心腹之痛，而這也正是一個龐大的集團(tuán)住宅區(qū)，僅單純具備住宅功能帶來的弊病，如果這里有產(chǎn)業(yè)群落、服務(wù)設(shè)施、商務(wù)企業(yè)，居民可就近工作，這里的人群流動負(fù)擔(dān)或許小一些；說到成績不錯的要數(shù)亦莊了，亦莊既有世界５００強(qiáng)中的３０強(qiáng)，又有目前北京最時尚的住宅群，難道不是成功的模式嗎？

開發(fā)區(qū)的有機(jī)與無機(jī)

亦莊的成功不容否認(rèn)。但位于亦莊的新興住宅項(xiàng)目紛紛打出：“世界５００強(qiáng)已有３０強(qiáng)進(jìn)駐亦莊”，然后例舉出一堆的知名品牌，似乎由于這些知名企業(yè)的進(jìn)駐，這兒的住宅項(xiàng)目也就雞犬升天，就有點(diǎn)讓人莫名其妙了。據(jù)偉業(yè)顧問提供的數(shù)據(jù)，亦莊開發(fā)區(qū)內(nèi)的若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，亦莊區(qū)內(nèi)企業(yè)的員工購房比例平均超不過１０％，９０％的客戶仍是以來自ＣＢＤ區(qū)域的中產(chǎn)階層為主。再看看大量進(jìn)駐開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，如諾基亞、朗迅、拜爾、可口可樂等在工業(yè)區(qū)內(nèi)均為買地自建廠房，為了對生產(chǎn)進(jìn)行方便的管理，辦公用房和廠區(qū)基本是在一起的。

除了買地自建廠房的外資企業(yè)，還有一些企業(yè)會采取租賃廠房的形式。其中以施耐德（北京）低壓電器有限公司最為典型，目前租用工業(yè)園建筑面積１３４００平方米左右的廠房且尚未有自建廠房的意向。

以上的敘述表明，亦莊區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)圈與住宅圈之間是油水分離的，說得刻薄一點(diǎn)兒，是這些新興居住區(qū)與世界５００強(qiáng)中的３０強(qiáng)，誰也借不著誰的光兒！這些知名外企的員工大多不在開發(fā)區(qū)買房，這些外企辦公就在廠區(qū)內(nèi)，用不著在廠外租用高檔公建。而亦莊新建商品房內(nèi)的業(yè)主，并不去旁邊的企業(yè)上班，只不過愿意多看一眼道路旁邊懸掛的企業(yè)ＬＯＧＯ，為自己的住區(qū)與世界５００強(qiáng)能搭上界，尋找點(diǎn)兒心理平衡。

如此看來，看待亦莊實(shí)際上應(yīng)該一分為二，如果把亦莊看作一個產(chǎn)業(yè)加工基地，它是成功的；如果把亦莊看作是一個住宅郊區(qū)化的樣板，也是個活生生的有機(jī)物。但要把產(chǎn)業(yè)加工基地與亦莊興建的商品房捆綁在一起，描繪成一個協(xié)和的整體就不符實(shí)際了，實(shí)際上二者是個“無機(jī)”關(guān)系。這或許是值得北京周邊的衛(wèi)星城、邊緣集團(tuán)、開發(fā)區(qū)，在興建過程中值得思索的問題。實(shí)際上，興建望京科技園區(qū)的聲音越來越強(qiáng)，正是基于加強(qiáng)望京地區(qū)復(fù)合機(jī)能的考量。

城市擴(kuò)張進(jìn)入復(fù)合階段

不僅是遠(yuǎn)郊近郊地帶的新市鎮(zhèn)們，開始考慮讓自己成長得更豐滿一點(diǎn)，即便是城市核心區(qū)的翻新建筑，也不再走單向發(fā)展的路子，“２４小時ＣＢＤ”，成為代表最新流派的城市建筑規(guī)劃觀點(diǎn)，即不讓一個建筑群落內(nèi)，下班后成為毫無人煙的“死城”。于是，以ＣＢＤ核心區(qū)項(xiàng)目財(cái)富中心、新城國際為代表的項(xiàng)目，提出了“建筑綜合體”的概念，所謂“綜合體”，即一個交合的空間，居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并互相促進(jìn)。商業(yè)零售的設(shè)置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節(jié)省了時間，提高了辦事效率；而辦公人員的經(jīng)常性消費(fèi)又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源，旅業(yè)的設(shè)置為辦公的來訪者提供了下榻地，提高了辦公的效率；旅店為商業(yè)零售增加了營利，商業(yè)零售的發(fā)達(dá)又為旅游業(yè)帶來了客源。

老城區(qū)的翻新，城市向內(nèi)擴(kuò)張，“建筑綜合體”代表了主流發(fā)展方向。而在城市向外擴(kuò)張的過程中，“綜合體”的模式同樣適用。北京威格斯顧問在一份專業(yè)報告中指出：“城市的開發(fā)建設(shè)已發(fā)展到了綜合開發(fā)的高級階段，所謂綜合開發(fā)，就是根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，在城市或局部進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、統(tǒng)一建設(shè)、協(xié)調(diào)開發(fā)、統(tǒng)籌經(jīng)營，以求得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的城市建設(shè)方式”。

如果說東區(qū)的奧林匹克花園火爆一時，除了性價比高還有什么原因的話，那就是該項(xiàng)目復(fù)合了“體育”因素，而且把健康計(jì)劃、體育設(shè)施，落實(shí)得異常仔細(xì)，可以說該項(xiàng)目巧妙地復(fù)合了對人們最為重要的一項(xiàng)生活機(jī)能。

近日，在中關(guān)村核心區(qū)學(xué)清路興建的占地１９０萬平方米超大型項(xiàng)目“逸成”一期開盤，鮮明地運(yùn)用了復(fù)合手法，簡單說“逸成”是一個特大型的“建筑綜合體”，其中復(fù)合了環(huán)境、商務(wù)、商業(yè)機(jī)能，其中僅綠地面積就達(dá)１３２萬平方米，在１１０萬平方米建筑面積中以住宅為主，但同時擁有辦公、商業(yè)教育、健身等多重機(jī)能的綜合公建設(shè)施。在交通規(guī)劃上，社區(qū)內(nèi)主干道直接與城市干道相通，這實(shí)際上又是社區(qū)與城市的復(fù)合，而不是把小區(qū)與社會截然斷開，僅此一點(diǎn)可以看做是對北大張頤武教授對北京小區(qū)建設(shè)缺失與城市交流的一個正面回應(yīng)。

在歷經(jīng)１９９８年之后４、５年左右的高趨利階段之后，北京房地產(chǎn)市場開始多了一點(diǎn)冷靜與理性，少了些許的急躁與盲動。有一點(diǎn)是肯定的，即方向大于努力，站在城市發(fā)展的角度來把握個體項(xiàng)目的定位，這個城市必會善待有備而來者。

商報記者 呂尚春 Ｂ２７