成都商業(yè)地產(chǎn)面臨四大考驗

　　綜觀成都的各大商圈中的商業(yè)地產(chǎn)，與沿海一些大中城市相比較而言，無論是市場定位、營銷理念還是其品牌塑造方面，總體上仍顯有些滯后和“小家子氣”，在如今新經(jīng)濟(jì)條件下仍面臨著許多的考驗。

　　考驗一：皇帝女兒也愁嫁

　　樓市在經(jīng)過了近20年風(fēng)雨的洗禮之后，已日趨理性和規(guī)范，隨之而來的市場競爭的白熱化。而商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)市場、商鋪等）因與住宅相比有其獨特的開發(fā)價值和投資（消費）價值，因此商業(yè)地產(chǎn)一直被開發(fā)商（購房者）視為寵兒。有置業(yè)專家通過對成都商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：通常一個樓盤（商住兩用），在正式開盤后的一個月時間里，底鋪（商鋪）往往被搶一空，而樓上住宅的走勢最多也不過售出1／3左右；一個口岸好的專業(yè)市場的清盤時間更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于純住宅的清盤時間。在此市場背景條件下，“皇帝的女兒不愁嫁”一度成了從事商業(yè)地產(chǎn)的商家們的口頭禪，走在成都的街頭，隨處可見的商業(yè)地產(chǎn)樓盤拔地而起，成為城市一道道靚麗的風(fēng)景。然而，隨著市場的瞬息萬變，消費者對商業(yè)物業(yè)的投資（消費）需求和投資心理等也在不斷發(fā)生改變。從今年1－8月的統(tǒng)計資料顯示：成都市商業(yè)營業(yè)用房完成投資29．43 億元，同比增長76．7％，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的16．27％，商業(yè)營業(yè)用房投資開發(fā)量明顯大幅度增加；而據(jù)今年5月的成都成房指數(shù)分析顯示：1－5月商品房空置面積較上年同期增長37．38％，達(dá)162．03 萬平方米，其中商業(yè)營業(yè)用房空置面積最為明顯，較上年增長43．1％，商業(yè)類物業(yè)綜合指數(shù)下降3點，這在近年來還是首次。由此可見，開發(fā)商抱有“皇帝的女兒不愁嫁”的幻想已經(jīng)不切實際了，傳統(tǒng)的開發(fā)與經(jīng)營觀念將會導(dǎo)致更多的商業(yè)地產(chǎn)面臨考驗。

　　考驗二：殺雞取卵的后果

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，成都的整個商業(yè)地產(chǎn)，在商業(yè)物業(yè)前期的整體規(guī)劃、營銷推廣方面缺乏一個行之有效的手段和措施，來保證商業(yè)物業(yè)長期可持續(xù)性發(fā)展和物業(yè)品牌的建立，這在商業(yè)物業(yè)的營銷推廣方面表現(xiàn)得尤為突出。以成都市中心某商城為例，該商城在市場競爭異常激烈的情況下，開發(fā)商在招商時為了項目的“多、拉、快、跑”，對置業(yè)者購買該物業(yè)的樓層、用途、經(jīng)營性質(zhì)以及物業(yè)裝飾裝修風(fēng)格等都沒有限制，來者不拒。這種被業(yè)界稱之為“殺雞取卵”的營銷模式的結(jié)果是：該商城的好口岸、好樓層被搶一空，而口岸、樓層差的卻無人問津；當(dāng)物業(yè)投入運營后，一邊是搞餐飲、娛樂、茶房、美容美發(fā)等的，緊接著的卻是經(jīng)營鞋（服飾）批發(fā)、裝飾裝璜、家具家電等等之類的，整個物業(yè)成了一個大雜燴，進(jìn)場的商家經(jīng)營是五花八門，品質(zhì)參差不齊。這不僅為該商城后期的管理增加了難度，難以形成品牌、口岸效應(yīng)，而且還一度出現(xiàn)因服務(wù)質(zhì)量承諾等問題，商城眾商家集體向開發(fā)商討說法的事件。

　　考驗三：重開發(fā)而輕經(jīng)營

　　近年來，成都的商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)雖如雨后春筍般閃亮于成都的大街小巷，但如今能在全國叫得響的品牌商業(yè)物業(yè)卻屈指可數(shù)。究其原因，就是成都商業(yè)物業(yè)普遍存在著的“重開發(fā)輕經(jīng)營”的現(xiàn)象。通過調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，包括成都已形成的一些新興社區(qū)型商業(yè)，他們在前期的開發(fā)、營銷推廣方面都有驚人的舉措，銷售走勢甚為火暴。而當(dāng)廣大商家進(jìn)場經(jīng)營后卻顯得十分的無奈：“生意不好做”。業(yè)界有人把此市場經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象稱做開發(fā)商“甩手掌柜”的開發(fā)與經(jīng)營模式。8月28日，記者在北京召開的“首屆社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃論壇”上看到，在北京、上海等地蜚聲海內(nèi)外的一些大型社區(qū)商業(yè)（SHOPPING MALL ），開發(fā)商均要花5年甚至更長的時間來“培育市場、持久經(jīng)營、塑造品牌”。從他們的開發(fā)理念上不難看出，開發(fā)商在銷售完一個大型社區(qū)商業(yè)（S HOPPING MALL ）后，不是急于把隊伍戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移，而是繼續(xù)完善該社區(qū)商業(yè)（S HOPPING MALL ）的軟、硬配套建設(shè)，諸如商業(yè)物業(yè)的道路交通識別系統(tǒng)、物業(yè)的服務(wù)體系、物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營環(huán)境與規(guī)劃、物業(yè)的包裝造勢等等，直至該社區(qū)商業(yè)成功的保值增值、收益最大化且物業(yè)品牌建成后，才把精力投入到下一個開發(fā)項目中去。而成都目前商業(yè)地產(chǎn)普遍存在著“甩手掌柜”現(xiàn)象，因此還需有很長一段路要走。

　　考驗四：千店一面落伍了

　　在成都，到任何一個商業(yè)性物業(yè)走走，“千店一面”的商業(yè)業(yè)態(tài)十分突出，要么是經(jīng)營服裝為主的，要么以家具建材為主，再不就是以餐飲、休閑娛樂為主，于是人們有了“買服裝到春熙路”，“買建材到博美”，“吃飯休閑到羊市街或科華北路”的說法。這就造就了成都今天各行各業(yè)各霸一方，沿街為市，隔街繁榮的熱鬧景象。然而，隨著成都這座國際化大都市的日趨形成，傳統(tǒng)而單一，分散而不具規(guī)模的商業(yè)氛圍和商業(yè)業(yè)態(tài)卻難以同世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費潮流合拍?！扒У暌幻妗钡纳虡I(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)模式將面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在北京召開的“首屆社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃論壇”上，記者發(fā)現(xiàn)上海、北京等地一些國際型的社區(qū)商業(yè)（S HOPPING MALL ）已閃亮登場。如位于上海聯(lián)洋社區(qū)核心區(qū)、占地14．68 公頃、總建筑面積138160 平方米的聯(lián)洋鄰里中心；位于北京“三安大街”之一的廣安大街、全長1．8公里、總建筑面積30萬平方米的北京大都市街，集當(dāng)?shù)兀ㄉ鐓^(qū)）的區(qū)域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心于一體，并融合了購物、休閑、美食、IT、上學(xué)、就醫(yī)等生活、消費“一站式”配套與服務(wù)，同時在這些社區(qū)商業(yè)（S HOP