專家認(rèn)為輕軌必須是整個(gè)城市交通體系的一部分

　　前不久，北京市西直門至霍營城市鐵路開通，輕軌沿線的眾多開發(fā)項(xiàng)目銷售漸旺。據(jù)了解，目前西線輕軌到西三旗已有39個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目，從西三旗經(jīng)回龍觀直到東直門的東線輕軌沿途已有23個(gè)住宅類物業(yè)，另外，明年3月北京的八通線也將全線通車，這條線路將成為城區(qū)與京東邊緣集團(tuán)和衛(wèi)星城的重要交通干線。1平方公里內(nèi)物業(yè)將升值輕軌的開

　　通給人們的出行帶來極大的便利，同時(shí)也可使周邊物業(yè)升值。然而，城市輕軌究竟能給周邊物業(yè)帶來多大的升值空間，這是很多開發(fā)企業(yè)及購房人最關(guān)心的問題。在最近召開的“輕軌沿線小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)”研討會(huì)上，美國前任建筑師協(xié)會(huì)主席、美國建筑師協(xié)會(huì)城市與區(qū)域規(guī)劃委員會(huì)主席Eli先生以美國及歐洲等國規(guī)劃城市輕軌的經(jīng)驗(yàn)介紹，通常在圍繞著輕軌車站1平方公里范圍內(nèi)地產(chǎn)的價(jià)值可上升10％至20％，在車站附近400至600米的距離內(nèi)的物業(yè)比外面的價(jià)值要高出很多。Eli先生認(rèn)為，城市輕軌對(duì)其周邊物業(yè)的升值優(yōu)勢(shì)是肯定的，但輕軌的比重、分布必須合理，輕軌并不能代表整個(gè)城市的交通水平，它必須是整體交通體系中的一部分。輕軌的優(yōu)勢(shì)取決城市規(guī)劃輕軌的最大優(yōu)勢(shì)是非常易曲伸，適用于城鎮(zhèn)的道路和交通，輕軌可以與人們住區(qū)非常接近，但它的弱點(diǎn)是運(yùn)載量較低。輕軌一般每個(gè)車箱只能運(yùn)載300-500人，車身最多為6節(jié)。通常情況下，重軌每天可運(yùn)載5萬-10萬人，而輕軌每天只能運(yùn)載1萬人。因此，輕軌與其沿線建筑的開發(fā)數(shù)量與密度有很大關(guān)系。許多專家認(rèn)為，輕軌的建設(shè)首先取決城市規(guī)劃。中國人民大學(xué)房地產(chǎn)系主任葉劍平認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)和買房者不應(yīng)該孤立地看輕軌，開發(fā)商盲目地在輕軌沿線開發(fā)項(xiàng)目，最終將使輕軌的優(yōu)勢(shì)消失。雖然輕軌具有不塞車、準(zhǔn)時(shí)的優(yōu)點(diǎn)，但如果輕軌與公交車的轉(zhuǎn)乘體系不完善，還會(huì)由于兩種交通工具銜接不起來而形成難以降低時(shí)間成本的問題。避免這些問題出現(xiàn)的關(guān)鍵是政府方面的規(guī)劃要先行。Eli介紹，從目前來看，有些城市輕軌的建設(shè)是被動(dòng)的，首先有了城市，再在其中架設(shè)輕軌，但這樣往往破壞了城市原有的景觀，由于缺少預(yù)留地，給人們帶來噪聲、振動(dòng)等問題，而且在交通流量非常大的地方根本無法再行鋪設(shè)輕軌；有的城市則采取主動(dòng)積極的規(guī)劃，先規(guī)劃鋪設(shè)輕軌，再根據(jù)其運(yùn)載量做出相應(yīng)的城市規(guī)劃，這樣做的優(yōu)點(diǎn)是可以根據(jù)城市發(fā)展的需求預(yù)先選擇直線型、放射型或者網(wǎng)絡(luò)型的交通模式，使今后城鎮(zhèn)布局更加合理，并具備持續(xù)發(fā)展的空間。中國城市設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師楊保軍介紹，北京市在不久前剛剛做出了北京軌道交通的整體規(guī)劃，希望盡可能地解決好城市人口的快速擴(kuò)張和舊城區(qū)拆遷改造所面臨的城市發(fā)展問題。楊保軍認(rèn)為，北京目前公交在整個(gè)交通中的比例并不高。按照10年前北京原定的目標(biāo)，2000年公交應(yīng)該占到38％，但目前實(shí)際只達(dá)到22.1％，離預(yù)期相差15.99％，原定城市軌道交通2000年達(dá)到7.8％，實(shí)際上也沒達(dá)到。而私家車的比例確超過了4.8％的預(yù)期，上升到23.3％，突破了18.5個(gè)百分點(diǎn)，這與國家的產(chǎn)業(yè)政策直接相關(guān)，但北京市僅依賴小汽車的不斷增加是不能解決交通問題的。目前，中國城市設(shè)計(jì)研究院和北京市規(guī)劃院正在共同研究北京未來的發(fā)展模式、發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)輕軌認(rèn)同度高物業(yè)才升值目前，世界各國的居民由于城市規(guī)劃和市場(chǎng)定位等因素的差異，使人們對(duì)輕軌的接受程度不同。據(jù)了解，目前歐洲許多國家使用軌道交通的比例較大，而美國目前80％的人依靠小汽車為交通工具，只有3％的人采用輕軌。有關(guān)專家認(rèn)為，對(duì)輕軌的認(rèn)同程度的高低，一方面關(guān)系到城市功能的效率，另一方面直接影響輕軌沿線物業(yè)的價(jià)值跌漲。目前，國內(nèi)很多人對(duì)輕軌還不能接受，認(rèn)為輕軌會(huì)帶來噪聲和振動(dòng)，但在歐洲很多國家人們往往不希望在居住區(qū)看到高速公路、看到汽車，而任由輕軌穿行于社區(qū)甚至寫字樓中。專家們認(rèn)為，輕軌在我國還存在技術(shù)的更新和人們認(rèn)識(shí)上的轉(zhuǎn)變。輕軌邊“臥城”難升值眼下，把輕軌作為賣點(diǎn)的小城鎮(zhèn)及大規(guī)模的郊區(qū)項(xiàng)目越來越多，買房人也開始走向郊區(qū)。然而一些專家指出，小城鎮(zhèn)及郊區(qū)住宅不能僅僅是一個(gè)“臥城”建筑群，規(guī)劃部門應(yīng)該對(duì)小城鎮(zhèn)或大型住區(qū)在景觀、文化以及解決當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)等問題上有所考慮，以避免為了單純的城市人口分流形成大量功能低下的郊區(qū)住宅。有部分開發(fā)企業(yè)建議，為保證新建小城鎮(zhèn)的品質(zhì)，使郊區(qū)住宅具有文化娛樂、購物等多項(xiàng)功能，今后輕軌周邊的項(xiàng)目應(yīng)該采取統(tǒng)一規(guī)劃聯(lián)合開發(fā)的形式，既減輕了各開發(fā)商的投資壓力，也提升了物業(yè)價(jià)值。