老城脫舊目標(biāo)“三贏”

從三環(huán)至四環(huán)，四環(huán)至五環(huán)，再至更遠(yuǎn)的郊區(qū)，北京房地產(chǎn)幾乎是以每年一個(gè)環(huán)線的速度向外擴(kuò)張。但正應(yīng)了一句老話：“否極泰來”，在極度擴(kuò)張之后，北京房地產(chǎn)開發(fā)開始內(nèi)斂，西城區(qū)開始動(dòng)了，新街口的桃園工程已規(guī)劃出一個(gè)地道的Ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ，并進(jìn)入動(dòng)遷階段，近日的宣武經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)則為宣武區(qū)的舊城改造鳴鑼開道，而該區(qū)為開發(fā)商及其他投資企業(yè)開出的優(yōu)惠條件，令人側(cè)目。

舊城改造 大動(dòng)干戈

在剛結(jié)束的宣武區(qū)經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上，宣武區(qū)政府為在該區(qū)注冊(cè)的企業(yè)開出了只有在遠(yuǎn)郊區(qū)才可能有的優(yōu)惠條件：
在宣武區(qū)工商局注冊(cè)的企業(yè)，注冊(cè)費(fèi)當(dāng)年返回；
新注冊(cè)的企業(yè)，根據(jù)財(cái)政貢獻(xiàn)，給予２０％的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。
當(dāng)年或第二年，為宣武區(qū)引資５０萬元以上者，該區(qū)拿出２％獎(jiǎng)勵(lì)法人（針對(duì)非私營(yíng)企業(yè)）。

以往像這樣的優(yōu)惠條件，只有在較遠(yuǎn)的郊區(qū)縣或新興開發(fā)區(qū)才會(huì)有，但這等好事終于進(jìn)駐老城區(qū)了。作為在洽談會(huì)請(qǐng)來的房地產(chǎn)開發(fā)顧問，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事郭鈞對(duì)此分析到，房地產(chǎn)開發(fā)在舊城改造中的作用已非從前可比，在以前住宅開發(fā)是一次成型，蓋完房賣了就走人，政府只能收一次稅，對(duì)于政府而言，當(dāng)然是吸引寫字樓、工業(yè)企業(yè)能有更多的財(cái)政稅收；但目前不同了，住宅開發(fā)在城市建設(shè)中起到越來越大的作用，承擔(dān)市政建設(shè)、引進(jìn)周邊商業(yè)、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，住宅開發(fā)帶來的綜合效應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于交一次稅帶來的收益。因此，區(qū)政府能開出相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件是必然的。

對(duì)于多數(shù)開發(fā)商而言（不包括區(qū)屬國(guó)營(yíng)開發(fā)公司），對(duì)于老城區(qū)改造基本上持不屑一顧的態(tài)度，動(dòng)遷成本高，區(qū)域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，商務(wù)氣氛不濃厚……但老城區(qū)的架子也不是放不下來，開出優(yōu)惠條件，吸引開發(fā)商進(jìn)場(chǎng)，看你動(dòng)心不動(dòng)心。當(dāng)然發(fā)展商也不是胡蘿卜一亮紛紛來搶，不少發(fā)展商的意見是，由于舊城區(qū)開發(fā)成本過高，政府應(yīng)考慮適當(dāng)降低開發(fā)商要承擔(dān)的市政工程量，在容積率的尺度方面可以更寬容一些……

此次宣武區(qū)經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)上，３８?jìng)€(gè)招商項(xiàng)目中的２２個(gè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目，琉璃廠開發(fā)占地８０公頃，國(guó)際傳媒大道２２０公頃，可開發(fā)的空間是相當(dāng)充足的。

人口大規(guī)模外撤 并不高明

按照規(guī)劃，宣武區(qū)舊城改造將使二環(huán)內(nèi)減少６萬人，目前該區(qū)二環(huán)內(nèi)３９萬人，二環(huán)外１１．３萬人，規(guī)劃后二環(huán)內(nèi)為３３．５萬人，二環(huán)外１９．２萬人。降低人口密度顯然是該區(qū)規(guī)劃過程中的一種思考。

但曾參與過天津市舊城改造的華潤(rùn)置地的郭鈞，對(duì)此有不同意見，他談到，有許多城市在舊城改造之后，大量疏散人口，使得整個(gè)片區(qū)冷冷清清，毫無生氣，這是一種沒有考量區(qū)域人口密度與其相應(yīng)的商業(yè)價(jià)值的做法。舊城改造仍應(yīng)以吸引人口為主，舊城改造會(huì)帶來更多有價(jià)值的居住人口。

政府在規(guī)劃時(shí)，顯然充分考量了給予房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)惠條件，這樣的話是政府與開發(fā)商雙贏，但對(duì)于老城重建，政府與開發(fā)商只不過是開發(fā)角色，不是使用者，為未來居民營(yíng)造一個(gè)人氣十足、投資性能極佳的片區(qū)，才是到位的想法，因此舊城改造應(yīng)是“三贏”，而不是“雙贏”。

具體到舊城改造中住宅的規(guī)劃方法，郭鈞認(rèn)為，高密度使可銷售面積增大，價(jià)位偏低，但居住品質(zhì)不高，不符合城市規(guī)劃的方向，另外，低密度使得可售面積大幅減少，但價(jià)格卻肯定攀高，而中密度是比較可行的一種體量，既可保證品質(zhì)，又有適中的價(jià)格，是性價(jià)比較高的規(guī)劃方式。

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 是舊城改造的靈魂

沒有典型產(chǎn)業(yè)特征的區(qū)域，就像在集市之外，自己偷偷擺攤的小販，雖然周邊無人以爭(zhēng)，但他的買賣肯定好不到哪兒去。“ＣＸＤ”受了不少擠兌，但現(xiàn)在回頭看來，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，住宅火爆無不在“ＣＸＤ”的擁抱之內(nèi)。對(duì)于舊城改造而言，如果過“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”這一關(guān)至關(guān)重要，產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)往往會(huì)成為區(qū)域先導(dǎo)。

正像ＣＢＤ依托國(guó)貿(mào)商圈，中關(guān)村依托中科院及各大院校一樣，宣武區(qū)的改造開發(fā)，可以依托的是什么呢？“文化產(chǎn)業(yè)”無疑是大家最容易想到的選擇。宣武老城開始挖掘根脈，據(jù)區(qū)建委主任趙金花介紹，規(guī)劃中的“琉璃廠文化區(qū)”以現(xiàn)存的琉璃廠為中心，向四周延伸，占地８０公頃，總投資超過１００億元。建成后園區(qū)將出現(xiàn)“東方古玩藝術(shù)大廈”和“國(guó)際文化交流中心”兩座標(biāo)志性建筑和商業(yè)、傳統(tǒng)工藝、景觀；還將出現(xiàn)圖書、玉石、陶瓷、雕刻、銅器、字畫、文房四寶和樂器八條“文化商業(yè)專賣街”。在這個(gè)文化區(qū)內(nèi)，民國(guó)初年風(fēng)格的建筑群，京華印書局、老北師大校園等七處古建筑也將得到修繕。另外五道廟、呂祖祠也將得以復(fù)建。

琉璃廠始建于元代，在明清時(shí)期發(fā)展成為書市和古玩市場(chǎng)，在北京新城快速的擴(kuò)張中，似乎多少有點(diǎn)淡漠這個(gè)７８０多年的老街區(qū)了，新的就是新的，在喧囂過后，“懷舊”供小于求，宣武將核心產(chǎn)業(yè)定位于“文化產(chǎn)業(yè)”，無疑明智，不過更確切地說宣南文化應(yīng)是“傳統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)”，因?yàn)樗吘共煌诤５韰^(qū)的新興文化產(chǎn)業(yè)，因此對(duì)于老城區(qū)而言“傳統(tǒng)”就是命脈。商報(bào)記者 呂尚春 Ｂ２７

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香港如何舊城翻新

舊城改造（也稱市區(qū)重建或城市更新）是當(dāng)代城市發(fā)展中難以回避的問題。香港盡管只有１５０多年的歷史，但異常尖銳的人地矛盾以及高密度、依托都會(huì)區(qū)的發(fā)展策略，使得香港舊城改造的工作非常繁重，“……市區(qū)現(xiàn)有大量殘舊或設(shè)施不足的私人樓宇。按照目前的重建速度，這類樓齡超過３０年的房屋在私人樓宇所占的比例，在未來１０年會(huì)從２０％倍增至４０％。”

香港舊城改造的歷史和發(fā)展方向表明，盡管由于業(yè)權(quán)分散，征集土地難度極大，但是大規(guī)模集合地盤、成片規(guī)劃、綜合建設(shè)，以便使城市更具活力、環(huán)境更加美化仍將是香港舊城改造的主要方略。與此同時(shí)，以“土發(fā)”為縮影的香港舊城改造也給國(guó)內(nèi)城市帶來一些有益的啟示：

單純商業(yè)性的開發(fā)并不能保證舊城改造取得理想的成效

香港是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制較為健全的城市，“土發(fā)”作為一個(gè)專門化機(jī)構(gòu)，享有一種“壟斷”性的機(jī)制得益，即握著待改造地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，并且具有在特定條件下可向政府申請(qǐng)動(dòng)用《官地收回條例》的權(quán)利，但作為商業(yè)機(jī)構(gòu)必須“擇肥而噬”，以便得到私人發(fā)展商的資金支持，因此也造成社會(huì)各界對(duì)其“官商勾結(jié)”的印象，即便給予高額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也很難順暢地協(xié)調(diào)各方利益，使舊城改造順利進(jìn)行。因此，純粹的利益主導(dǎo)只能是舊城改造的必要?jiǎng)恿Γ豢赡艽_保舊城改造的必然可行。

舊城改造必須要有政府的參與，主要手段應(yīng)是通過專門機(jī)構(gòu)來調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)
為擺脫“土發(fā)”的困境，香港成立市區(qū)重建局，希望能財(cái)政獨(dú)立地運(yùn)轉(zhuǎn)。就香港的情況而言，脫離私營(yíng)機(jī)構(gòu)來大規(guī)模改造是不可能的，鼓勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)參與舊城改造必然要有一定的利益保證，那么，實(shí)質(zhì)上，市區(qū)重建局很重要的職能應(yīng)放在統(tǒng)籌規(guī)劃、收購業(yè)權(quán)、集合地盤、進(jìn)而通過公開拍賣的途徑或招標(biāo)向私人發(fā)展商出售土地，換言之，它將成為政府調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)的代表。從國(guó)內(nèi)城市的經(jīng)驗(yàn)來看，規(guī)劃和土地資源管理的協(xié)調(diào)不夠，造成土地成本攀升的情況相當(dāng)嚴(yán)重，規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)，使城市規(guī)劃和土地管理有機(jī)協(xié)調(diào)是舊城改造迫切需要解決的問題，香港市區(qū)重建局的模式不失為一項(xiàng)良策。

“連系地盤”的做法是舊城改造的重要策略

在“地盡其用”的原則下，香港選擇高密度發(fā)展的模式。規(guī)劃控制和商業(yè)利益的矛盾，公眾利益和個(gè)體利益的矛盾，社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益之間的矛盾是舊城改造中長(zhǎng)久探討的話題。處理這些矛盾的重要思路是“統(tǒng)籌兼顧”，“連系地盤”的嘗試是一種有益的行為。這種做法，不應(yīng)僅局限在一兩個(gè)地盤上，而有必要推廣到整個(gè)市區(qū)，特別是應(yīng)將舊城改造的無利潤(rùn)項(xiàng)目和新區(qū)開發(fā)的有利潤(rùn)項(xiàng)目“捆綁”在一起，這種“肥瘦搭配”的方式也應(yīng)被國(guó)內(nèi)城市借鑒。

通過專門資金來保證小規(guī)模修繕性改造是大規(guī)模改造必不可少的補(bǔ)充對(duì)舊樓宇質(zhì)量的監(jiān)管、通過有效地維護(hù)保養(yǎng)、延長(zhǎng)其使用壽命，是一種非常有效的舊城改造手段。設(shè)立類似“市區(qū)美化基金”的做法是值得推崇的，這對(duì)國(guó)內(nèi)的舊城改造工作有著重要的參考價(jià)值。
楊志威（香港理工大學(xué)建筑及房地產(chǎn)學(xué)系）