ＣＢＤ 中關(guān)村 金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新“三國(guó)演義”

趨近年末，關(guān)于寫(xiě)字樓的消息頻頻見(jiàn)于報(bào)端，而大大小小的研討會(huì)也接踵而至。近日在國(guó)際科技會(huì)展中心的一次研討會(huì)上，來(lái)自中國(guó)社科院、北大、清華的學(xué)者，中關(guān)村寫(xiě)字樓商會(huì)，金融街控股公司，ＣＢＤ管委會(huì)以及各區(qū)代表寫(xiě)字樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共２０人，就寫(xiě)字樓的發(fā)展問(wèn)題參加了討論。會(huì)上大家的討論還是離不開(kāi)這三個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。代表們戲言，寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在進(jìn)行著一場(chǎng)沒(méi)有刀光劍影的新“三國(guó)演義”。

ＣＢＤ屬于成熟穩(wěn)定性企業(yè)

什么樣的企業(yè)生活在ＣＢＤ呢，與會(huì)代表多數(shù)認(rèn)為，那些成熟穩(wěn)定型的企業(yè)是ＣＢＤ寫(xiě)字樓的主要業(yè)主。
以國(guó)貿(mào)為代表ＣＢＤ區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓建設(shè)和國(guó)際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。國(guó)外的公司進(jìn)入ＣＢＤ，就感覺(jué)與本國(guó)狀況基本上相同，讓客戶有一種歸屬感，很快能融入其中。而ＣＢＤ寫(xiě)字樓的建設(shè)就是按照這個(gè)模式發(fā)展的。這里擁有嘉里中心、國(guó)貿(mào)二期、盈科中心等很多甲級(jí)寫(xiě)字樓。到目前為止，在北京的１００多個(gè)世界５００強(qiáng)的企業(yè)半數(shù)生活在那個(gè)地方。

另一種生活在ＣＢＤ的企業(yè)就是國(guó)內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來(lái)源和利潤(rùn)水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為真正意義上的寫(xiě)字樓的業(yè)主。

世紀(jì)財(cái)富中心的代表說(shuō)，在ＣＢＤ，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會(huì)明顯比其他地區(qū)要高，這些地方不是創(chuàng)業(yè)人員的辦公場(chǎng)所，他無(wú)法承受這么高的租金，所以項(xiàng)目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對(duì)樓的品質(zhì)的要求會(huì)比較高，因此在寫(xiě)字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來(lái)。
目前，ＣＢＤ寫(xiě)字樓發(fā)展處于上升期，舊的項(xiàng)目已經(jīng)基本售完，新的項(xiàng)目正在建設(shè)中。

中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)

中關(guān)村的情況比較特殊，也比較豐富，這里的企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。因此，在這些地區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。

企業(yè)有不同的發(fā)展階段，在不同的發(fā)展階段，對(duì)辦公物業(yè)的選擇有自己的需求。這就像馬斯洛的人類(lèi)需求理論一樣，人第一是生存，第二是安全，第三才是社會(huì)尊重。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過(guò)程中的時(shí)候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒(méi)有成熟企業(yè)來(lái)得雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒(méi)有那些企業(yè)講究。一些中檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫(xiě)字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國(guó)的高級(jí)企業(yè)又需要一些高檔寫(xiě)字樓來(lái)辦公。中關(guān)村的寫(xiě)字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項(xiàng)目，又要提供與國(guó)際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。

中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。今年新投入的寫(xiě)字樓的使用面積不到４０萬(wàn)平方米，相當(dāng)于去年使用面積的１７０萬(wàn)平方米的２５％的水平，今年新增高科技是３０％，而平均資產(chǎn)注冊(cè)的企業(yè)規(guī)模是以前平均資產(chǎn)規(guī)模的１．７倍。通過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)顯示可以看出，中關(guān)村的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還有很大的成長(zhǎng)空間，發(fā)展前景看好。

金融街國(guó)有大企業(yè)的集散地

相對(duì)于ＣＢＤ與中關(guān)村寫(xiě)字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢(shì)頭比較弱的一方。這里國(guó)營(yíng)企業(yè)的氣氛濃一點(diǎn)，人民銀行、保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)這些監(jiān)管部門(mén)，還有三大國(guó)有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國(guó)內(nèi)主要大的保險(xiǎn)公司等總部都設(shè)在這里，另外中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。

由于金融街國(guó)營(yíng)大公司多一點(diǎn)，在規(guī)模上就不會(huì)像國(guó)外的寫(xiě)字樓規(guī)模一樣。中國(guó)人的生活方式和工作方式與外國(guó)人不同。不可能完全跟國(guó)外走的路線一樣。中關(guān)村寫(xiě)字樓商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉志碩說(shuō)，寫(xiě)字樓是服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的載體。辦公室在新經(jīng)濟(jì)情況下成了印鈔機(jī)，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)印鈔機(jī)是工廠，而新經(jīng)濟(jì)的印鈔機(jī)就是寫(xiě)字樓，辦公地點(diǎn)要捆綁于經(jīng)濟(jì)，服務(wù)于經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)是什么，就需要什么樣的物業(yè)。今后要將金融街辦成人性化、生態(tài)化，符合中國(guó)國(guó)情的辦公場(chǎng)所。

這三個(gè)區(qū)域各自有各自的歷史淵源，各自有各自的特征和客戶群。不能拿一個(gè)統(tǒng)一的尺度去衡量，沒(méi)有必要每個(gè)區(qū)都發(fā)展５００萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓。同時(shí)它所屬的客戶群也不是整齊劃一的，即使在ＣＢＤ既有國(guó)貿(mào)的辦公樓，也有ＳＯＨＯ商住樓。
商報(bào)記者 趙麗萍 Ｊ０７３ Ｊ０９８