深圳市中央商務(wù)區(qū)蠡測(cè)

商務(wù)中心區(qū)，英文簡(jiǎn)稱CBD（Central Business District），最早產(chǎn)生于本世紀(jì)二十年代的美國(guó)，意即：集中大量金融、商貿(mào)服務(wù)以及大量商務(wù)辦公、酒店、公寓等配套設(shè)施，具備完善便捷的交通通訊設(shè)施和良好環(huán)境，便于商務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所。在國(guó)外，國(guó)際化城市中央商務(wù)區(qū)的規(guī)模一般為３—５平方公里，建筑規(guī)模數(shù)百萬(wàn)至２０００萬(wàn)平方米以上。

早在１９８４年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)總體規(guī)劃》中，深圳市就提出建設(shè)深圳市的中央商務(wù)區(qū)（ＳＺＣＢＤ）。

深圳市中心區(qū)的若干規(guī)劃

深圳商務(wù)中心區(qū)位于深圳五個(gè)規(guī)劃組團(tuán)的地理中心，由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市干道圍合而成，目前規(guī)劃總建筑面積為８００萬(wàn)平方米，在深南大道由東向西穿越期間，將中心區(qū)分成南、北兩個(gè)區(qū)，將以中心商務(wù)和行政服務(wù)為主要功能，并配置高水平的設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)美的整體環(huán)境。

在功能布局上，南區(qū)為中心商務(wù)區(qū)（ＣＢＤ），總建筑面積５００萬(wàn)平方米；北區(qū)為行政與文化區(qū)，總建筑面積３００萬(wàn)平方米。

中心區(qū)的主要職能是作為深圳的中心商務(wù)區(qū)（ＣＢＤ），未來(lái)深圳市的金融、貿(mào)易、信息、管理以及服務(wù)業(yè)，都將集中在中心區(qū)南片約６０公頃的用地上，圍繞著中央綠化帶，ＣＢＤ內(nèi)高廈林立，商社云集，這里將成為深圳城市經(jīng)濟(jì)活力的靈魂和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。

中心區(qū)北片規(guī)劃建設(shè)的市政廳，巨大的屋頂水平伸展達(dá)三個(gè)街區(qū)，有如大鵬展翅。市政廳約十成平方米的建筑面積，將包括深圳市行政首長(zhǎng)辦公及禮儀性接待用房、市政府各機(jī)關(guān)辦公用房、公眾活動(dòng)及慶典場(chǎng)所。作為近期建設(shè)項(xiàng)目，市政廳的建設(shè)使中心區(qū)承擔(dān)起深圳市行政中心的作用，并為南片的ＣＢＤ提供了方便高效的行政服務(wù)。

福田中心區(qū)是深圳市未來(lái)發(fā)展最重要的城市中心，對(duì)深圳建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際性城市起關(guān)鍵作用。作為深圳２１世紀(jì)的象征，深圳市中心區(qū)的建成，不僅對(duì)深圳自身發(fā)展，而且對(duì)于整個(gè)珠江三角洲未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于實(shí)現(xiàn)深港經(jīng)濟(jì)銜接，形成香港—深圳—廣州未來(lái)國(guó)際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

值得商榷的幾個(gè)問(wèn)題

商業(yè)中心區(qū)與商務(wù)中心區(qū)

ＣＢＤ——Ｃｅｎｔｒａｌ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ中Ｂｕｓｉｎｅｓｓ譯意為商業(yè)、商店、商務(wù)、事務(wù)等含義較廣，但ＣＢＤ這個(gè)縮寫(xiě)詞的特定含義為商務(wù)中心區(qū)或中央商務(wù)區(qū)（而不是商業(yè)中心區(qū)），這已為國(guó)內(nèi)外城市規(guī)劃專家學(xué)者所共識(shí)。如巴黎的ＣＢＤ的拉德方斯而不是香榭麗舍大街，東京的ＣＢＤ指新宿而非銀座，同樣，上海的ＣＢＤ則是浦東陸家嘴商務(wù)中心區(qū)而不是南京路商業(yè)中心區(qū)。

以商業(yè)經(jīng)濟(jì)功能——零售、批發(fā)及餐飲、娛樂(lè)服務(wù)為主體，輔以一定商務(wù)辦公設(shè)施的商業(yè)中心區(qū)與以商務(wù)功能——金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、科技信息、會(huì)議展覽以及寫(xiě)字樓、酒店、公寓等商務(wù)設(shè)施為主體，輔以一定規(guī)模的商業(yè)服務(wù)設(shè)施的商務(wù)中心區(qū)，兩者的主體功能不同，相應(yīng)的建筑形態(tài)更有巨大差別。深圳的華強(qiáng)北應(yīng)當(dāng)而且有條件建成與國(guó)際化大都市的需要相適應(yīng)的國(guó)際化商業(yè)中心，而福田新中心地區(qū)則為深圳總體規(guī)劃中確定的國(guó)際化商務(wù)中心——中央商務(wù)區(qū)。

中央商務(wù)區(qū) 城市形象標(biāo)志

中央商務(wù)區(qū)是深圳化城市功能的重要組成部分，它集中建設(shè)國(guó)內(nèi)外融、保險(xiǎn)、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、會(huì)展中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、科技情報(bào)中心以及跨國(guó)公司、財(cái)團(tuán)、商社的總部機(jī)構(gòu)等。尤其是中國(guó)加入ＷＴＯ后，金融保險(xiǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，深圳經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步走向世界，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的全球化發(fā)展，各國(guó)駐深金融機(jī)構(gòu)的總部大廈，特別是歐美經(jīng)濟(jì)大國(guó)和亞太金融發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都將首先要在中央商務(wù)區(qū)爭(zhēng)得形象基地。

據(jù)悉，經(jīng)批準(zhǔn)在上海建設(shè)的外國(guó)金融機(jī)構(gòu)必須在浦東中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，不允許在其它地區(qū)設(shè)置。 北京亦有類似規(guī)定。

由此，中央商務(wù)區(qū)將高度集中地興建高層、超高層的高樓大廈，是一個(gè)城市“摩天大樓”的聚集區(qū)，因而也是一個(gè)城市中土地開(kāi)發(fā)高強(qiáng)度、建筑高容量、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行高效率的城市最繁華區(qū)域，也是現(xiàn)代化城市形象的標(biāo)志。初具規(guī)模的上海浦東中央商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為跨世紀(jì)的上海城市的新標(biāo)志。而北京中央商務(wù)區(qū)亦呼之欲出。

中央商務(wù)區(qū)的區(qū)域選擇

進(jìn)入新世紀(jì)之后，各地經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，深圳在群雄逐鹿過(guò)程中逐漸失去了特區(qū)的優(yōu)勢(shì)，但還是以強(qiáng)勁的勢(shì)頭發(fā)展，控制城市中心區(qū)功能膨脹開(kāi)始提上日程，發(fā)展“副中心”分解城市功能，在新中心區(qū)設(shè)置規(guī)模相當(dāng)?shù)木哂惺兄行墓δ艿慕鹑凇⑸藤Q(mào)、賓館、寫(xiě)字樓等高層超高層大型公建區(qū)，以分解市中心區(qū)的部分城市功能。許多城市的“副中心”的城市功能主要是商務(wù)功能，其實(shí)質(zhì)就是商務(wù)中心區(qū)。

“中央商務(wù)區(qū)”是由誰(shuí)來(lái)命名？是政府在哪里掛個(gè)中央商務(wù)區(qū)的牌，還是大量客戶入駐自然形成的？商戶選擇入駐地點(diǎn)的依據(jù)是什么？這其實(shí)不再是單純的區(qū)位問(wèn)題，而是一個(gè)營(yíng)銷中的品牌整合和定位戰(zhàn)略問(wèn)了。

一個(gè)具備方方面面優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中敗給先天條件不足的對(duì)手，這種情況屢見(jiàn)不鮮，其因往往在營(yíng)銷。營(yíng)銷的本質(zhì)是以客戶為核心的觀念，未來(lái)中央商務(wù)區(qū)，在交通條件差別不大，硬件設(shè)施相當(dāng)?shù)那闆r下，誰(shuí)能夠給客戶提供最需要的東西、以最便捷的方式提供，誰(shuí)就更有可能脫穎而出。否則，優(yōu)勢(shì)反會(huì)成為發(fā)展的包袱。

需注意的是，建設(shè)深圳的中央商務(wù)區(qū)利弊互現(xiàn)，尤其注意避免過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題：

一是要考慮城市離心力對(duì)中央商務(wù)區(qū)的影響。中央商務(wù)區(qū)的諸多屬性決定了個(gè)人置業(yè)的替代效應(yīng)，隨著城市中心區(qū)地價(jià)攀升，人口和企業(yè)向城區(qū)邊緣及關(guān)外實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，城市中心區(qū)呈衰退趨勢(shì)，即城市空心化現(xiàn)象。深圳目前的城市集聚度筆者尚且無(wú)具體數(shù)值，但從理論上講，其空心化趨勢(shì)是逐漸明顯的。 駐深外企公司的老總，大都攜有家屬，他們自身文化淵源決定了對(duì)遠(yuǎn)離鬧市的心理需求，這些人多半不會(huì)住在ＣＢＤ核心區(qū)內(nèi)的，即使單身高級(jí)白領(lǐng)，也會(huì)選擇距離ＣＢＤ相對(duì)較近而環(huán)境及社區(qū)配套完善的地點(diǎn)居住，比如百仕達(dá)一、二期聚居了近28個(gè)國(guó)家的外企老總，蛇口、華僑城亦是不錯(cuò)的選擇，ＣＢＤ內(nèi)建筑林立，交通擁擠，人口眾多，景觀單調(diào)，并非居家置業(yè)首選。 　　

二是要考慮整體需求規(guī)模。深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是我國(guó)加入WTO，對(duì)商務(wù)設(shè)施將有較大的需求，但總體需求有多大？對(duì)中心商業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模必須適度，測(cè)算合理的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，以避免投資浪費(fèi)，未必規(guī)模越大越好。其實(shí)，商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)更多的應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟(jì)行為，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得收益，區(qū)域得以被帶動(dòng)，那么是否被冠以中央商務(wù)區(qū)恐怕關(guān)系都不大了。在深圳，中央商務(wù)區(qū)為房地產(chǎn)商帶來(lái)了很大商機(jī)，但一定程度來(lái)講僅只炒作

概念而已， 媒體網(wǎng)絡(luò)甚至官方，大家討論的大都是跟地產(chǎn)有關(guān)的東西，對(duì)于中央商務(wù)區(qū)的實(shí)用功能卻很少涉及，或者說(shuō)沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。

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文/八聲甘州