中國房地產(chǎn)業(yè)在“泡沫”聲中健步前行

從跨入２００２年門檻的那一天起，房地產(chǎn)業(yè)注定要在“泡沫”紛爭聲中走完馬年的春夏秋冬。

“泡沫”紛爭乍起

事情起源于去年的１２月２５日，這一天將在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上留下“不可磨滅”的印記。當(dāng)時有經(jīng)濟(jì)學(xué)界“京城四少”之稱的清華大學(xué)教授魏杰接受了中央電視臺的專訪，發(fā)表了題為《２００２，房地產(chǎn)的冬天》的訪談講話，于是“泡沫”之聲開始頻頻出現(xiàn)于各大媒體的顯要位置。

魏杰教授的“泡沫”說一經(jīng)甫出，整個房地產(chǎn)業(yè)像開了的鍋一樣，各種悲觀的，反對的，甚至樂觀的言論四起針鋒相對。在這場論戰(zhàn)中，包宗華教授是第一個用最詳實(shí)的數(shù)字和深入的事實(shí)批駁魏杰教授的“泡沫”說。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)界堅稱目前的房地產(chǎn)投資增長尚處于正常的范圍；而一些經(jīng)濟(jì)分析人士包括某些海外投行的分析師則接連指出中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過熱跡象，正預(yù)示著相當(dāng)風(fēng)險。至于因其特殊身份而一向微言大義的政府官員們，在這個問題的表態(tài)上就顯得慎重得多。

不過，自今年下半年以來，政府官員們的態(tài)度似乎也出現(xiàn)了一些微妙的變化。７月份的時候，國家統(tǒng)計局副局長邱曉華在被媒體問及中國房地產(chǎn)投資是否過熱問題時回答：“中國房地產(chǎn)投資目前保持在３０％左右是正常的，從供求角度看并不存在過熱”。但到了日前召開的中國人民銀行貨幣政策委員會２００２年第四季度例會上，與會的央行官員則特別強(qiáng)調(diào)指出，要密切關(guān)注一些地區(qū)房地產(chǎn)投資及貸款增長過快的問題。

尤其進(jìn)入下半年，經(jīng)朱總理親口點(diǎn)名之后，有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的討論更是再度升級，成為媒體和公眾關(guān)注的焦點(diǎn)經(jīng)濟(jì)問題。１０月１６日，建設(shè)部、國家計委、中國人民銀行、財政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局等６部門在北京召開會議，會診中國房地產(chǎn)是否真的已經(jīng)“高燒”——在短短的一個月里，９月初的文件余溫尚存，６部門官員又召全國部分城市的房地產(chǎn)主管官員和開發(fā)企業(yè)老總在北京開會，研討當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢。

第二天下午，６個部門的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家接著在北京開會，討論對當(dāng)前整個房地產(chǎn)市場的看法。

據(jù)說，這兩個研討會的主題都是：中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱了嗎？中國房地產(chǎn)市場的泡沫到底有多大？有關(guān)人士說，如果得出的一致意見是中國房地產(chǎn)市場過熱了，或者說出現(xiàn)了大的泡沫，那就必須向更高領(lǐng)導(dǎo)匯報，甚至要采取堅決措施。然而，這兩個會議都沒有得出“過熱”的一致意見，絕大多數(shù)與會者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場目前沒有出現(xiàn)過熱，一兩年內(nèi)不會出現(xiàn)過熱；只是局部地區(qū)出現(xiàn)了過熱的兆頭，東部地區(qū)房地產(chǎn)要防止出現(xiàn)過熱，西部地區(qū)要防止一哄而上。來自曾經(jīng)被質(zhì)疑最有可能是房地產(chǎn)過熱城市的部門主管領(lǐng)導(dǎo)，也否認(rèn)所在城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱。

從一年來“泡沫”的紛爭中可以看出，懷疑我國房地產(chǎn)市場可能已出現(xiàn)或即將出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱（泡沫）的，是少數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家，開發(fā)企業(yè)和各地主管領(lǐng)導(dǎo)基本持否認(rèn)意見。

新華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、北京萬通實(shí)業(yè)董事長馮侖、ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹等著名開發(fā)商均十分明確表態(tài)：中國房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)什么泡沫，所謂地產(chǎn)泡沫，“全是新聞界自己在炒作”。

在有無“泡沫”說的雙方爭論中，國家有關(guān)部門加緊了制定和出臺一系列的調(diào)控及管理政策，９月初，建設(shè)部等六部門又聯(lián)合出臺的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。

綜合來看，１９９９年至２００２年這幾年房地產(chǎn)的持續(xù)大幅增長，是１９９８年國家停止實(shí)物分房后，個人住房消費(fèi)突然釋放出的一種能量。但這里出現(xiàn)的一個重要問題是：一旦需求放緩，而供應(yīng)量卻無法同步減下來，這對房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展是很有害的。政府提醒要防止過熱，防止泡沫是很有必要。

關(guān)鍵是我們需要智慧

觀察２００２年房地產(chǎn)業(yè)的走勢，目前的投資的確蘊(yùn)含著一定的風(fēng)險。單從表面看，最明顯的過熱跡象就是房地產(chǎn)投資增長明顯超過銷售增長和商品房空置率上升。今年上半年房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)３２．９％，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)銷售２２％的增長；截至７月，全國商品房空置總量在１．２億平方米左右，其中空置一年以上的超過５０％。而更深層次的問題則在于目前房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上的不合理性。

這種結(jié)構(gòu)上的不合理主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是消費(fèi)對象結(jié)構(gòu)上的不合理，目前房地產(chǎn)投資過于集中于針對較富裕階層的中高檔住宅而忽視中低收入階層消費(fèi)需求。的確，中國的房地產(chǎn)市場需求非常大，從人口總量上看甚至近乎有無限的需求，但具體到高檔奢華房地產(chǎn)市場上，并不存在那么多有購買能力的消費(fèi)者。正因?yàn)槿绱?，在總量上說房地產(chǎn)市場從供求角度看并不存在過熱固然不錯，但在集中了大量投資的高檔房地產(chǎn)市場，供大于求恐怕早已成為事實(shí)。

另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)投資也存在區(qū)域上的不合理，投資過于集中于一些大中城市的高層住宅群開發(fā)，而對廣大中小城鎮(zhèn)的開發(fā)重視不夠。在這一點(diǎn)上，目前為央行所密切關(guān)注的“一些地區(qū)”房地產(chǎn)投資及貸款增長過快的問題，雖然看上去只是局部的問題，但如果考慮到這些地區(qū)大多為吸收了大量房地產(chǎn)投資的大中城市，這些局部地區(qū)所集中的投資總量恐怕也就絕對不是一個可以忽視的數(shù)目。畢竟，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)投資一旦出現(xiàn)泡沫，對整個金融體系的影響和沖擊不容小視。

不過，目前房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上的不合理，也有制度環(huán)境上的根源。在目前國內(nèi)貸款利率低、銀根寬松而又資本過剩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資商在房地產(chǎn)投資高收益率的驅(qū)動下必然將大量資本投入房地產(chǎn)。而作為地方政府日益重要的財政來源，各種土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)又使得房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，這就制約了廣大中低收入階層的居民成為房地產(chǎn)的有效消費(fèi)者，進(jìn)一步助長了房地產(chǎn)開發(fā)商為了保證利潤而過量開發(fā)高檔住宅的做法。

房地產(chǎn)業(yè)在 “泡沫”的爭吵聲中健步走完了２００２年的路程，在新的一年即將開始的時候，我們認(rèn)為，采取有效措施擴(kuò)大房地產(chǎn)消費(fèi)者的基數(shù)，應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)明年乃至未來一段時期的一個中心，也是繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用的核心保障。

文/何可信