我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是“泡沫”還是“過(guò)熱”？

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的現(xiàn)狀，正引發(fā)產(chǎn)業(yè)界、學(xué)術(shù)界的許多爭(zhēng)論。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫初露端倪；也有人認(rèn)為，目前房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值比沒(méi)超過(guò)“2”，不是泡沫，但存在著房地產(chǎn)熱。這種爭(zhēng)論源自于近幾年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。但房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率的提高，也帶來(lái)了另外一種擔(dān)心，即中國(guó)GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，或者出現(xiàn)一些大的起伏，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會(huì)對(duì)金融體系、甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。

　　部分城市過(guò)熱而非泡沫經(jīng)濟(jì)

　　從全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化看，從1998年到2001年，我國(guó)商品房和商品住宅的價(jià)格上漲率在-0.5%—4.9%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期8%左右的GDP增長(zhǎng)率。表明商品房?jī)r(jià)格的變化從總體上看沒(méi)有脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。因此，從總體上看，中國(guó)不存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)熱現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為部分城市供給過(guò)熱和資金大量涌入的經(jīng)濟(jì)泡沫。一些城市盡管其商品房空置量在不斷上升，但房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房投資仍保持高速增長(zhǎng)；越來(lái)越多的城市紛紛瞄著“國(guó)際化大都市”或“中心城市”的光環(huán)，進(jìn)行非市場(chǎng)力量推動(dòng)的城市CBD建設(shè)；房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)，上市公司、非房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)開發(fā)；許多城市至今沒(méi)有有效的土地供應(yīng)計(jì)劃，盲目供應(yīng)土地，與開發(fā)商的圈地運(yùn)動(dòng)配合默契；盲目追求豪華高檔，每套千萬(wàn)元甚至上億元的別墅、豪宅不斷涌現(xiàn)，脫離實(shí)際使用市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的支撐，盲目建設(shè)超豪華寫字樓、酒店和零售商業(yè)設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的概念炒作遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于追求實(shí)質(zhì)等等。

　　盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上真實(shí)需求的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投機(jī)需求，房地產(chǎn)業(yè)只是存在著部分經(jīng)濟(jì)泡沫，短期不會(huì)上升到泡沫經(jīng)濟(jì)的程度，但必須警惕房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。尤其是上市公司以涉足房地產(chǎn)投資為目的的頻繁重組、外行不斷加盟房地產(chǎn)業(yè)、外資金融機(jī)構(gòu)的介入，都有可能給房地產(chǎn)業(yè)本來(lái)已經(jīng)存在的經(jīng)濟(jì)泡沫源源不斷地注入空氣，促使其形成泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，政府必須采取必要的措施來(lái)加以防止。

　　抑制過(guò)熱對(duì)新興市場(chǎng)更重要

　　盡管一定程度的過(guò)度開發(fā)是房地產(chǎn)周期循環(huán)中的正?，F(xiàn)象，但如果采取合理的抑制措施，往往能夠減弱周期波動(dòng)的劇烈程度，并防止市場(chǎng)向房地產(chǎn)泡沫發(fā)展。這在新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)中尤為重要，因?yàn)樵谶@些市場(chǎng)中往往開發(fā)投資的回報(bào)率會(huì)偏高，而房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道又很單一(只從銀行貸款)，且市場(chǎng)信息透明度差。在這種情況下開發(fā)商做出非理性預(yù)期的可能性更大，房地產(chǎn)貸款的高回報(bào)也會(huì)使銀行低估風(fēng)險(xiǎn)而且放寬貸款條件，過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿又會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行投機(jī)性投資并把過(guò)多的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，社會(huì)上的游資也會(huì)被房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的高利潤(rùn)所吸引而進(jìn)一步導(dǎo)致投資過(guò)度。所有這些因素都很容易引起信貸膨脹，更多的資源持續(xù)向房地產(chǎn)行業(yè)集中。過(guò)度集中會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，在理性程度不高的市場(chǎng)中自我調(diào)控的機(jī)制較差，發(fā)展為房地產(chǎn)泡沫的可能性也較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)要大。

　　多種措施抑制過(guò)熱

　　抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，防止演變?yōu)榉康禺a(chǎn)泡沫的主要措施應(yīng)包括：

　　有效控制當(dāng)前和潛在的土地供應(yīng)。國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)后，各地先后出臺(tái)了停止協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，由政府統(tǒng)一收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)和出讓的有關(guān)規(guī)定。大批開發(fā)商爭(zhēng)先恐后地趕在截止日期前到計(jì)劃管理部門申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)。

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的圈地行為進(jìn)行監(jiān)管。至少有四種力量在推動(dòng)企業(yè)的“圈地運(yùn)動(dòng)”，推動(dòng)大量土地進(jìn)入開發(fā)商的土地儲(chǔ)備庫(kù)。第一是上市公司需要業(yè)績(jī)，第二是房地產(chǎn)企業(yè)需要提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力，第三是地方政府的政績(jī)沖動(dòng)以及財(cái)政需要，第四是宏觀理念，從政府領(lǐng)導(dǎo)到經(jīng)濟(jì)學(xué)者乃至輿論宣傳都認(rèn)為我國(guó)應(yīng)當(dāng)加快城市化的進(jìn)程。因此必須對(duì)企業(yè)的圈地行為進(jìn)行監(jiān)管。建議政府建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，政府土地出讓不能僅僅是價(jià)高者得，政府也要盡量減少大宗土地的出讓行為。

　　此外，還應(yīng)加強(qiáng)銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，提高開發(fā)商的自有資金比例，并建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，改變只能從銀行貸款的單一融資體制，分散風(fēng)險(xiǎn)。