國(guó)家計(jì)委發(fā)布報(bào)告稱中國(guó)房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象

房地產(chǎn)泡沫是這樣吹出來(lái)的一房地產(chǎn)商自曝內(nèi)幕

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)即將調(diào)整

　　一直被各界認(rèn)為是利潤(rùn)率較高的房地產(chǎn)業(yè)，今年將迎來(lái)一個(gè)調(diào)整的陣痛期。據(jù)國(guó)家計(jì)委有關(guān)人士介紹，先前在學(xué)者專家與政府主管部門(mén)之間存在爭(zhēng)論的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)；房?jī)r(jià)虛高導(dǎo)致的消費(fèi)斷層即將出現(xiàn)，而與此相伴隨的是今后一段時(shí)期房?jī)r(jià)可能會(huì)降，預(yù)計(jì)到2004年降幅將空前增大。

　　近日，由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所等權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合刊發(fā)的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》披露，我國(guó)2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)投資過(guò)快，與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成背離；房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理；地皮炒作造成房?jī)r(jià)居高不下。報(bào)告預(yù)計(jì)2003年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)調(diào)整期。

　　房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫

　　該報(bào)告指出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，2002年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入中期調(diào)整過(guò)程。由于房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展預(yù)期的“過(guò)度”預(yù)演，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

　　今天上午，《報(bào)告》課題組專家、國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展室主任王小廣告訴記者，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)炒作特別是大炒地皮導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過(guò)快，繼2001年國(guó)家宣布取消47項(xiàng)房地產(chǎn)收費(fèi)政策出臺(tái)后，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運(yùn)動(dòng)”，不少地方土地公開(kāi)拍賣(mài)價(jià)格高得驚人，炒樓現(xiàn)象也比較普遍，這是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的明顯征兆。第二，房地產(chǎn)泡沫的直接表現(xiàn)就是短期內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房?jī)r(jià)格均達(dá)到或超過(guò)4000元至5000元。第三，住房消費(fèi)增長(zhǎng)明顯趕不上住房投資和施工面積的增長(zhǎng)，目前只有少數(shù)高收入階層能夠買(mǎi)得起高價(jià)房子。當(dāng)這一階層的需求逐漸被消耗掉后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)速度將明顯放慢，導(dǎo)致消費(fèi)斷層出現(xiàn)。

　　王小廣認(rèn)為，目前我國(guó)已出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，盡管目前這種房地產(chǎn)泡沫還是區(qū)域性的，但局部的大泡沫卻帶有全國(guó)性影響，特別其往往是非市場(chǎng)力量所為，其危害性很大。

　　今明兩年房?jī)r(jià)將回落

　　王小廣告訴記者，今后兩三年，房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，這是擠泡沫所必須的過(guò)程。今年房?jī)r(jià)將有小幅回落，2004年降幅將更大。

　　去年前三季度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)29．4％，這樣快的增長(zhǎng)速度與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整型增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)是相背離的，是不健康的。王小廣認(rèn)為，在國(guó)家采取相關(guān)政策進(jìn)行規(guī)范后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)溫和平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)投資每年增長(zhǎng)10％至20％是最理想的。

　　近5年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)始終保持著繁榮態(tài)勢(shì)，然而另一個(gè)事實(shí)卻是，在2002年我國(guó)十大消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)中，由于房地產(chǎn)商不規(guī)范開(kāi)發(fā)引起的投訴高居榜首。

　　孫國(guó)平（化名），今年39歲，在房地產(chǎn)業(yè)“打拼”了6年，做了近20萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，已積累了4000多萬(wàn)元的資產(chǎn)。日前，他向新華社記者吐露了業(yè)界圈地、蓋房、賣(mài)房中一些不為外人知曉的手法，某些房地產(chǎn)商正是通過(guò)這些不規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)行為，營(yíng)造出房地產(chǎn)業(yè)虛假的繁榮。

　　圈得土地賣(mài)地生財(cái)

　　做房地產(chǎn)的人都知道，在這個(gè)行業(yè)要站穩(wěn)腳跟，必須有雄厚的資本和較好的土地儲(chǔ)備?，F(xiàn)在做房地產(chǎn)賺得多的，大多是在前些年“圈”得了大片土地。能不能圈到地是做房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

　　眼下各地都在搞開(kāi)發(fā)，一個(gè)重要的手段就是賣(mài)地生財(cái)。不少房地產(chǎn)商抓住地方領(lǐng)導(dǎo)干部的心理，“招商引資”、“改造”、開(kāi)發(fā)建設(shè)政策一出臺(tái)，就會(huì)有機(jī)可乘。只要是一個(gè)“有實(shí)力”、“有背景”的企業(yè)，就能用很少的定金，甚至不花錢(qián)，得到協(xié)議用地，剩下的地價(jià)款先欠著。要么換個(gè)方式，包下一條舊街道改造或者一個(gè)地方的“亮化工程”，投資不大，但可以換得一塊或可開(kāi)發(fā)，或可融資、出讓的土地，甚至還有一批商鋪。

　　打通關(guān)節(jié)坐收漁利

　　拿到了地，就成了投資商，就可以利用優(yōu)惠政策開(kāi)始融資、合作、賣(mài)樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)對(duì)土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定，但是只要在關(guān)鍵的地方肯下力氣，就能順利打通各種關(guān)節(jié)。

　　如果沒(méi)有錢(qián)開(kāi)工，有建筑商和銀行幫忙。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多，建筑企業(yè)更多如牛毛。建筑商墊資開(kāi)發(fā)是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩，他們不但要先幫著把樓蓋到封頂，還要交給開(kāi)發(fā)商保證金。只要房地產(chǎn)商拿到了地，可以找一家手段高明的土地評(píng)估所運(yùn)作，最后從銀行得到的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款肯定不低于買(mǎi)地的價(jià)錢(qián)。這筆錢(qián)可以用來(lái)應(yīng)付一部分債務(wù)、發(fā)工資、做設(shè)計(jì)、搞宣傳等。

　　接下來(lái)就是設(shè)計(jì)規(guī)劃，現(xiàn)在設(shè)計(jì)單位競(jìng)爭(zhēng)很激烈，只要先付少量的費(fèi)用，房地產(chǎn)商就可以拿到想要的“歐式”、“美式”、“港式”的設(shè)計(jì)方案。按規(guī)定拿到預(yù)售許可證才能賣(mài)樓。但氣派的開(kāi)工儀式后，將富麗堂皇的效果圖和模型擺好，就可以避實(shí)就虛地展開(kāi)“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”工作。事實(shí)上，這時(shí)候拿到預(yù)售許可證并不困難。然后，就是輪到寫(xiě)手、廣告精英、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)登場(chǎng)。只要炒作得手，引起“轟動(dòng)”，制造“緊缺”，帶動(dòng)人氣，錢(qián)就會(huì)源源不斷地流進(jìn)腰包。

　　制作假象炒作概念

　　當(dāng)然賣(mài)樓也并非易事。首先要制造熱度，針對(duì)消費(fèi)者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，要變著法兒造勢(shì)，制造樓市火爆的景象。沒(méi)有人買(mǎi)，可以雇人來(lái)“買(mǎi)”。項(xiàng)目一“開(kāi)盤(pán)”就會(huì)演繹成“某某花園開(kāi)盤(pán)狂銷數(shù)百套”，或者“某某廣場(chǎng)售樓風(fēng)暴，首期一百個(gè)單位當(dāng)天被搶購(gòu)一空”，這些故事往往有感人的圖片和圖像證明。買(mǎi)房的人動(dòng)心后，就上了套，可以做的文章就多了。

　　買(mǎi)房子的人當(dāng)然不懂如何精確計(jì)算和測(cè)量，當(dāng)然也不會(huì)去詳細(xì)核查他們看不懂的工程圖紙，建房成本、開(kāi)發(fā)商許諾的高檔原裝進(jìn)口材料都無(wú)法鑒定。

　　其次要顯示房屋銷售背后的“堅(jiān)實(shí)保障”。按照業(yè)內(nèi)時(shí)髦的說(shuō)法，房地產(chǎn)已進(jìn)入“品牌”時(shí)代。隨便走一家樓盤(pán)，你就能見(jiàn)到各種質(zhì)量獎(jiǎng)、生態(tài)獎(jiǎng)、環(huán)境獎(jiǎng)、設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，一個(gè)比一個(gè)響。這些優(yōu)質(zhì)工程背后都有一大批“國(guó)際力量”在“支撐”。什么法國(guó)設(shè)計(jì)方案、地中海風(fēng)情、美國(guó)貝爾格林環(huán)境設(shè)計(jì)理念、ISO國(guó)際認(rèn)證、歐洲湯森管理模式和超五星級(jí)服務(wù)、VIP高級(jí)名流會(huì)所等。概念也被炒到了極致，水景花園、香樟別墅、智能數(shù)碼、生態(tài)人居、綠色環(huán)保、人性化設(shè)計(jì)，要什么有什么，只要能打動(dòng)買(mǎi)主的心。這些充滿誘惑的東西總能勾起人們的購(gòu)買(mǎi)欲望。樓盤(pán)賣(mài)得差不多了，原有的“湖景”、“園林”很快不見(jiàn)了，或者干脆這些地塊就又建起了新的商品房。（據(jù)新華社）

　　去年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已占全社會(huì)投資的57％，對(duì)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展不利，并已形成潛在風(fēng)險(xiǎn)。為此，今年北京市將調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，以確保房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，健康發(fā)展。

　　據(jù)介紹，此次調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的具體措施包括：繼續(xù)規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住宅建設(shè)計(jì)劃管理，實(shí)行總量控制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落和對(duì)土地環(huán)境資源的過(guò)度開(kāi)發(fā)；繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，立即啟動(dòng)和放開(kāi)住宅二三級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)現(xiàn)有房戶通過(guò)出售其原住房并購(gòu)買(mǎi)新商品房改善住房條件，擴(kuò)大和解決危改拆遷和低收入居民住房來(lái)源；嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，特別是在風(fēng)景區(qū)建別墅、高檔住宅及賓館；實(shí)行土地供應(yīng)計(jì)劃管理，充分發(fā)揮年度土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控作用，未取得土地供應(yīng)計(jì)劃的建設(shè)用地，不得進(jìn)入土地市場(chǎng)交易；對(duì)目前的空置房，要分類研究提出不同的消化政策措施，力爭(zhēng)年內(nèi)空置率降到合理的區(qū)間，切實(shí)防止房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　公攤面積進(jìn)一步“縮水”

　　本報(bào)訊（記者侯振威）2月1日起，北京市商品房銷售有了新規(guī)定，今后買(mǎi)房公攤面積進(jìn)一步“縮水”，會(huì)所、儲(chǔ)蓄所以及居委會(huì)、派出所使用的房屋，不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?

　　北京市國(guó)土房管局日前下發(fā)通知，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)確定共有建筑分?jǐn)偛课贿M(jìn)行嚴(yán)格要求。通知中規(guī)定，分?jǐn)偟拿娣e應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售前的規(guī)劃設(shè)計(jì)分?jǐn)?，開(kāi)始預(yù)售后不得擅自變更分?jǐn)偛课?；在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)提交分?jǐn)偛课粋浒?，銷售時(shí)合同中的分?jǐn)偯娣e要與備案中一致，銷售后實(shí)測(cè)面積也應(yīng)與備案面積相符。

　　針對(duì)有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有意增大公用分?jǐn)偯娣e的問(wèn)題，通知規(guī)定，今后，會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房以及居委會(huì)、派出所使用的房屋，不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?。每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的4‰左右，但最高不得超過(guò)6‰。

　　以往，測(cè)量單位只提供分?jǐn)偟母鞑课还媒ㄖ目偯娣e，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常因某一部位的分?jǐn)偖a(chǎn)生糾紛。此次通知要求：對(duì)公用建筑分?jǐn)偛课?，均?yīng)按部位實(shí)測(cè)實(shí)量；所分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e，應(yīng)該是各分?jǐn)偛课坏慕ㄖ娣e之和。

　　據(jù)悉，今年2月1日起，新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目、尚未開(kāi)始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目以及通知執(zhí)行之前在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未列明公用建筑分?jǐn)偛课坏捻?xiàng)目，都將按新規(guī)定執(zhí)行。（記者蔡文清 王海涓 實(shí)習(xí)生傅洋）