10億富豪：“亞洲第一購物中心”卡殼

消防問題遲遲未獲解決，似乎是北京亦莊MALL不能開工的一個合理解釋，但對MALL這樣的“燒錢機器”而言，如何去填滿資金溝壑才是最根本的問題。

消防難題

許明盤下北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)29公頃土地已經(jīng)一年有余，他要在這里建成北京第一家“MALL”(購物中心)。但現(xiàn)在，這里荒涼如故，被一層厚厚的鐵皮圍得嚴嚴實實。

“亦莊的MALL遲遲沒有開工，主要原因并不是外界傳言的那樣，我的資金出了問題。主要是在消防方面卡殼了。”大地集團董事長許明日前在北京大地集團總部接受《財經(jīng)時報》記者采訪時透露。

許明經(jīng)歷頗為傳奇，1992年，他以5000元起家，創(chuàng)立了北京大地廣告藝術(shù)公司，通過代理中央電視臺廣告招標而聲名鵲起。至今大地集團已經(jīng)擁有境內(nèi)外9家公司，三年前大地開始轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)業(yè)。據(jù)說今年49歲的許明身家已過10億。

按照北京市商委頒布的“十五”規(guī)劃，要在北京市周圍東南西北四個方位分別建設(shè)四個大型Shopping Mall。2001年年初，北京市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)最初是和北京賽特集團商討建一個大北京亦莊MALL現(xiàn)在的設(shè)計方案一波三折，許明最初打出的所謂“MALL”概念只是建一個單一層(局部二層)的大型購物中心，并打算在2003年10月1日正式開業(yè)，但后來考慮到實際問題而放棄了?，F(xiàn)在北京MALL的設(shè)計者與上海正大廣場一樣，是美國捷得建筑公司。北京MALL的最初設(shè)計方案完全是拷貝美國模式，利用建MALL大力發(fā)展地產(chǎn)，建住宅區(qū)和酒店，然后將房產(chǎn)賣掉去補給建MALL所需的資金。

“由于這種設(shè)計更費土地，最后被北京市郊區(qū)政府否定了?！痹S明說。實際上，目前政府批給許明的土地為549畝，但由于政府要求建綠地，使實際使用面積縮水了90畝。所以許明不得不以建地下一層去彌補所“失去”的那一部分。

如今，屋漏偏逢連陰雨，已經(jīng)基本成型的設(shè)計方案卻遭到了消防難題。記者在大地集團拿到一份有關(guān)部門對北京MALL的消防審批文件，該文件顯示，北京MALL設(shè)計方案的消防問題自2002年8月便已開始審查，預(yù)計為3個月，但時至今日，消防問題仍遲遲沒有得到批復(fù)。對此，許明難以言表，無奈地說：”為了消防，我們的設(shè)計方案一改再改，使我們動工的日子整整拖后了近半年。”

空手道

這似乎是亦莊“MALL”不能開工的一個合理解釋。

但實際上，對于一個投資18億元、營業(yè)面積為43萬平方米的“亞洲第一MALL”的“燒錢機器”而言，只有1個多億的現(xiàn)金流的許明，如何去填滿這個資金的溝壑，卻應(yīng)該是更根本的問題。因為興建“MALL”無疑是一場豪華的金錢盛宴。

在上海，正大集團投資、由泰國正大集團于1997年開始興建的正大廣場就是一個先例。建筑面積24萬平方米，總投資超過4億美元的正大廣場，原先預(yù)計耗資3億多美元，正大集團自籌1億美元，其余依靠泰國銀團2.05億美元的貸款，但1997年東南亞金融風暴后貸款僅到位6500萬美元，于是開工一年之后，不得不面臨停工的命運。后來不得不出讓正大廣場股權(quán)以保證其中資金鏈條的運轉(zhuǎn)。

至于北京的亦莊MALL，許明給開發(fā)區(qū)做出的承諾是，建“國際一流MALL”。而且大地集團本身也坐落在開發(fā)區(qū)內(nèi)。于是開發(fā)區(qū)破天荒地將土地以每畝35萬元的價格轉(zhuǎn)讓給大地，而當時開發(fā)區(qū)土地的普通價格為每畝110萬元，正常土地價格高達180萬元。因此，許明在“廉價”的土地上獲得了“資本”。甚至連許明也承認，“這些土地幾乎是白送的”。

當許明獲得“廉價”的29公頃土地后，許明便以每畝110萬元左右的價格抵押給銀行貸款。“以后項目每建成一層后，便可以到銀行進行抵押，如此，我們總共可以融到12億元的建設(shè)資金?！?br>
但剩余的6億元資金怎樣籌集呢？“我們擁有的5個多億房產(chǎn)也可以放到銀行里做抵押。而且還將引入策略股東，目前正和美國西蒙公司和韓國樂天公司等進行接觸?！痹S明說，“沃爾瑪和家樂福等國外連鎖商業(yè)巨頭是亦莊MALL首選的合作開發(fā)伙伴，但對于一些小型商業(yè)企業(yè)而言，其原則是只租不售?！?br>
如此，經(jīng)過一番巧妙的“倒換”，實際上，許明建北京MALL所花費的資金，只用在前期的土地購買和圖紙設(shè)計上，之后他基本不用自己掏腰包就可以讓“亞洲第一MALL”拔地而起。

“概念”懸念

目前世界上建Mall主要有四種合作模式，一是開發(fā)商與零售商合作開發(fā)，共擔風險，利潤分配；二是“我開發(fā)你租賃”，開發(fā)商主擔風險；三是政府出面，作為市政配套設(shè)施，委托開發(fā)；四是大型超市集團委托開發(fā)商開發(fā)，整盤端走。北京亦莊MALL選擇的是第一種方式。

許明早先曾在公共場合說過，外方拿出1億美元左右，股份上他們可以讓到49％。而現(xiàn)在許明一改以前的說法，對《財經(jīng)時報》記者說“即使讓外方控股，我們也可以接受”。

有分析人士稱，此次許明純粹是在炒作“概念”，而不是在做實業(yè)，許明笑著否定了這種說法。

但許說道：“作為一個投資者，我們主要著眼于長遠的戰(zhàn)略投資考慮，如果我們在北京MALL上積累了經(jīng)驗后，我們的團隊可以在全國許多地方開發(fā)MALL項目?！?

北京一位行業(yè)分析人士認為，許明將北京MALL轉(zhuǎn)手，不但可以獲得一筆巨額資金，而且可以在設(shè)計該項目上創(chuàng)下名氣，實為一舉兩得。目前股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了誰，一家還是二家，許明均以商業(yè)秘密為由婉言拒絕了。但他也對記者坦言，有許多國外商業(yè)巨頭都在和他接觸，“對于一個好項目，誰都想進來，他們正在互相競爭”。

“如果不出意外的話，今年2月我們的方案將可能通過北京市消防局的審批，亦莊MALL最遲也將在4月初開始動工，預(yù)計在2005年10月1日前正式營業(yè)?！痹S明說。

變數(shù)

按照許明的早前規(guī)劃，亦莊MALL一期的總投資達18億元，其中包括4家國際、國內(nèi)知名主力店，每家店的面積在兩萬平方米左右；8家半主力店，以圖書、休閑、音像等文化體育商店為主；600家品牌專賣店、50家餐飲美食廣場；每層5.5萬平方米的娛樂場所，以及6000個停車位；酒店及公寓和公共服務(wù)設(shè)施。但事實上，到目前為止，許明的招商工作仍然沒有很大的進展。

“MALL是否可以動工，招商對象是否確定是關(guān)鍵。否則開工之日，便是將來關(guān)門之時?！北本┦猩涛跣l(wèi)平處長對記者說。

作為郊區(qū)MALL，一個主要的前提是汽車高度普及。盡管項目投資商表示將開設(shè)免費巴士，但對沒有車的消費者來說，提著“購足”的商品坐巴士轉(zhuǎn)乘地鐵或公交車，仍然比較麻煩。

令許明沒有料到的是，北京市業(yè)主委員會與日本NRC株式會社簽訂的亦莊輕軌線可能難以在MALL開業(yè)之前建成。但原先許明打算投資6000萬元建輕軌站的設(shè)想并沒有放棄，他稱，輕軌建設(shè)是早晚的事，最遲將在2006年通車。

文/陳海保