中房協(xié)會長楊慎談房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟

經(jīng)過建國４０余年的不懈努力，我國經(jīng)濟建設(shè)取得了歷史性的成就，已經(jīng)形成門類比較齊全的工業(yè)體系和國民經(jīng)濟體系，正朝著工業(yè)化、現(xiàn)代化的前程邁進。１９７９年以來，在改革開放政策的推動下，經(jīng)濟持續(xù)高速增長，從１９７９年至１９９３年，國內(nèi)生產(chǎn)總值增長２．８倍，平均增長率為９．３％。１９９４年又比上年增長１１．８％，不僅大大高于世界經(jīng)濟３％的增長速度，也高于亞洲８％的增長速度。中國已經(jīng)成為全球范圍經(jīng)濟發(fā)展最具活力的國家之一。

　　據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，從現(xiàn)在至２０１０年是中國經(jīng)濟增長的黃金時期。２０世紀９０年代國內(nèi)生產(chǎn)總值可保持９％的增長率，２１世紀初增長率也不會低于７％，到那時中國的經(jīng)濟總量將位居世界前列。

　　國民經(jīng)濟的高速增長促進了住房建設(shè)發(fā)展，而大規(guī)模的住房建設(shè)又拉動著經(jīng)濟的增長，兩者互為條件，互為前提。２０世紀８０年代以來，在鄧小平《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》精神指引下，中國的房地產(chǎn)業(yè)擺脫傳統(tǒng)體制的束縛，以新興產(chǎn)業(yè)的姿態(tài)迅速發(fā)展。“七五”期間，全國完成的商品房投資為１０７２億元，平均每年遞增３９．３％；從１９８６年至１９９２年７年間，新建城鎮(zhèn)住宅１４．８億平方米，投資４０７８億元，其中通過房地產(chǎn)開發(fā)方式完成的商品房投資占５１％，平均每年施工面積超過１億平方米以上。

　　１９９２年是中國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的一年。當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資額７３２億元，比上年增長１１７％；商品房施工面積１．９億平方米，增長５７％；竣工面積７１４５萬平方米，增長３６％；開發(fā)公司數(shù)量從上年的３７００家猛增到１２，４００家，企業(yè)實現(xiàn)的利潤和納稅額分別較上年增長１４０％和１０２．４％。存在的問題是，這個時期局部地區(qū)出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，土地供應(yīng)及金融信貸失控，市場交易混亂，對經(jīng)濟發(fā)展帶來了一些負面影響。

　　１９９３年下半年，在國家宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下，一度超常的發(fā)展速度有所回落，與上年同期相比，投資增長率下降１４．９％，商品房施工面積和新開工面積分別下降了２６．７％和６７．２％。從１９９４年起，隨著相關(guān)政策法規(guī)的逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)開始進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的新時期。

　　在國外，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個國家經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。按照聯(lián)合國統(tǒng)一的行業(yè)分類標準，房地產(chǎn)業(yè)是為居民提供住房服務(wù)的非物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第三產(chǎn)業(yè)。１９９２年１１月４日我國政府發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》中， 也把房地產(chǎn)列為第三產(chǎn)業(yè)，并指出：隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和住房商品化的推進，房地產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　?。保梗福澳辏丛?，鄧小平同志根據(jù)國際經(jīng)驗把建筑業(yè)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，他講的建筑業(yè)是包括住房生產(chǎn)、流通、分配、消費在內(nèi)的住宅建筑業(yè)，也就是我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用，主要是通過土地和房屋的開發(fā)經(jīng)營，向社會提供各類房屋，以滿足我們居住和生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要，并通過市場運作回籠貨幣、調(diào)節(jié)消費，為國家增加財政收入。由于房屋在建造過程中能吸納大批勞動力和消耗大量生產(chǎn)資料，可帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)機會，所以在市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)業(yè)的興衰直接關(guān)系國民經(jīng)濟全局。但是，房地產(chǎn)業(yè)的這種帶動作用必須同建筑業(yè)結(jié)合并以建筑業(yè)為載體，才能充分發(fā)揮出來，同時還要與我國特定歷史條件下形成的住房制度改革相結(jié)合，根基才會牢固。

　　實踐需要理性思考。探討在我國生產(chǎn)力水平和體制現(xiàn)狀下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的途徑和規(guī)律，有助于克服盲目性，提高自覺性，促進這個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，然而系統(tǒng)的理論概括不是短時間內(nèi)能夠完成的，需要在實踐中不斷總結(jié)。

　?。ㄒ唬﹪@發(fā)展生產(chǎn)力，改革管理體制，完善政策法規(guī)

　　建國以來，由于長期實行住房實物分配和土地?zé)o償劃撥，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于停滯狀態(tài)。十一屆三中全會后，隨著住房制度改革、住房商品化和土地有償使用制度的逐步推行，中國的房地產(chǎn)業(yè)才真正開始起步。

　?。保梗福改辏丛拢保踩?，七屆全國人大一次會議通過的憲法修正案，將《憲法》第十條第四款“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，修改為“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！边@就為我國實行土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。１９９８年１２月２９日，七屆人大常委會第五次會議據(jù)此對《土地管理法》作了相應(yīng)修改；１９９０年５月１９日，國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，具體規(guī)定了各類土地的使用年限和審批權(quán)限。上述改革以及在此前后出臺的《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》三大法規(guī)，為中國房地產(chǎn)業(yè)的制度建設(shè)奠立了必要的法律基礎(chǔ)。

　　上世紀９０年代初，鄧小平同志南巡講話和十四大關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟體制的決策，進一步松動了傳統(tǒng)體制對生產(chǎn)力的束縛，使房地產(chǎn)業(yè)進入一個新的發(fā)展時期，投資大幅度增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和運行機制進一步完善，并為后來持續(xù)快速發(fā)展打下了良好的開端。

　　回顧這段歷史，最重要的啟示就是，作為新興產(chǎn)業(yè)，要實現(xiàn)其超前發(fā)展，必須有一個寬松的體制環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境；對產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期的經(jīng)濟活動要加強引導(dǎo)，規(guī)范行為，著眼于建立健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模要與國民經(jīng)濟整體發(fā)展速度協(xié)調(diào)

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進。在發(fā)達國家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國內(nèi)生產(chǎn)總值的１０％以上，我國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值１９９３年僅占國內(nèi)生產(chǎn)總值的１．８％，說明發(fā)展?jié)摿艽蟆?br>
　　房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動作用。據(jù)國外測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加１個單位的最終產(chǎn)品，可帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)品增加１．５～２個單位。在我國建立發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)，主要通過對住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴張力，推動建材、輕工、鋼鐵、機械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門發(fā)展，提高國民經(jīng)濟發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟效益，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

　　發(fā)達國家的經(jīng)驗和我們自己的實踐還證明，貿(mào)易、商業(yè)、金融業(yè)、交通運輸業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)以及社會公共事業(yè)的發(fā)展，都要求房地產(chǎn)業(yè)有一個較快的發(fā)展。據(jù)第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查資料，住宅建設(shè)與相關(guān)配套設(shè)施的比例，大體是１∶０．８，也就是說，每開發(fā)１００萬平方米的住宅，約需８０萬平方米的社會服務(wù)設(shè)施與之配套，才能實現(xiàn)社會的有效運轉(zhuǎn)。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，可以為國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展開辟一條新徑，并能以多角度的拉動效應(yīng)，為城鄉(xiāng)經(jīng)濟和社會發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，但對“度”的掌握至關(guān)重要，不能危及全局穩(wěn)定和金融的安全。

　?。ㄈ┮允袌鰹閷?dǎo)向，以普通住宅為重點，與社會消費水平相適應(yīng)

　　房地產(chǎn)業(yè)只有不斷提供與社會消費水平相適應(yīng)的產(chǎn)品，才有廣闊的前景。產(chǎn)品定位和市場定位，都應(yīng)依據(jù)多數(shù)群眾的支付能力為前提，建造不同檔次的商品房以滿足社會需求。在現(xiàn)階段，應(yīng)當(dāng)把建造適應(yīng)中低收入家庭的普通住宅作為重點，同時隨著居民收入的提高和市場需求變化，及時調(diào)整經(jīng)營方針和經(jīng)營戰(zhàn)略，做到以人為本，市場為上。

　　通過住房制度改革創(chuàng)立新的住宅消費方式，是催生房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)最終消費的原動力。中國長期實行的住房實物分配體制使巨額資產(chǎn)陷入僵滯并成為國家的沉重負擔(dān)，改革必須立足于體制創(chuàng)新。但單純出售公房不能塑造新的經(jīng)營機制，不能從根本上促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。新的住宅供給方式應(yīng)當(dāng)是按照市場機制由開發(fā)商向社會出售或出租住房，實現(xiàn)住宅生產(chǎn)、分配的良性循環(huán)。對住房商品化要全面理解，個人出資買房是商品化，按市場價格租房也是商品化，在現(xiàn)階段，從我國購買力現(xiàn)狀出發(fā)，要提倡租售并重，以租為主。當(dāng)前的關(guān)鍵是結(jié)合房改進行工資制度改革，增加初次分配中的住房消費含量，提高個人購房租房能力。只有使廣大職工有能力以貨幣形式購買或租賃自己需要的住房，住房商品化的目標才能實現(xiàn)。

　?。ㄋ模┙⑼晟频漠a(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)高水平運轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)業(yè)是智力型、資金密集型行業(yè)，必須著眼于建立完善的產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)高水平運轉(zhuǎn)。

　　完善的房地產(chǎn)業(yè)體系包括開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀代理和房地產(chǎn)管理三個領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重點是投資決策，主要通過征購?fù)恋?、?guī)劃設(shè)計和可行性分析，組織項目開發(fā)，向社會提供高品質(zhì)的價格合理的住房，滿足群眾居住需要。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不直接參與建筑生產(chǎn)活動，其決策功能和營銷、租賃職責(zé)通過相應(yīng)的社會服務(wù)體系實現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀代理是為市場交易活動提供服務(wù)的中介組織，包括咨詢、策劃、營銷、評估等業(yè)務(wù)，它以網(wǎng)絡(luò)化和高素質(zhì)人才為載體，借助熟練的專業(yè)技能和中立地位，為消費者和產(chǎn)權(quán)交易各方提供周到高效的服務(wù)，對促進房地產(chǎn)流通起著十分重要的作用。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初始階段，因為住房需求量大，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是產(chǎn)業(yè)活動的重點，隨著住房的逐漸飽和及存量交易的擴大，房地產(chǎn)中介將成為主體業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)管理包括對住宅發(fā)展管理、土地批租經(jīng)營管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等行政管理和直接為居住提供服務(wù)的經(jīng)營性管理兩部分。物業(yè)管理的職責(zé)是對出售或出租的房屋提供管理服務(wù)，由于不動產(chǎn)的使用壽命長，物業(yè)管理不應(yīng)當(dāng)僅僅被看作是售后服務(wù)，更重要的是通過企業(yè)化、社會化的物業(yè)管理體系，使房屋保持良好的狀態(tài)，以利于房地產(chǎn)的保值增值。

　?。ㄎ澹┟嫦蚴袌?，背靠金融，是持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵

　　國內(nèi)外的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系十分密切，無論是居民個人購房還是開發(fā)商投資建房，都必須借助向銀行貸款或發(fā)行債券或股票融通籌集資金?？梢哉f，沒有發(fā)達的金融業(yè)，就不可能有興旺的房地產(chǎn)業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展具有互補性，房地產(chǎn)業(yè)大量和持續(xù)的資金需求，能有效地擴大金融業(yè)的放貸業(yè)務(wù)，促進金融業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)本身的高附加值及其保值增值的特點，又利于使這個產(chǎn)業(yè)成為抵押貸款的可信對象。國外金融業(yè)參與房地產(chǎn)的途徑主要有投資、貸款和抵押三種形式，我國主要是貸款和抵押兩種，一般不直接參與投資。

　　目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資能力雖然較以前有了很大提高，但其融資量遠遠滿足不了房地產(chǎn)發(fā)展的需要，１９９２年全國開發(fā)企業(yè)的流動資金中，僅有２４％來自銀行貸款。個人住房抵押貸款發(fā)展更是緩慢，利息高，期限短，手續(xù)繁瑣，且僅限于少數(shù)大城市。今后，一方面要積極利用國外境外資金，更重要的是立足于完善國內(nèi)商業(yè)銀行的融資功能，降低貸款門檻，拓寬金融品種，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠的資金支持，這是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　（六）以增強企業(yè)活力為中心，重建產(chǎn)業(yè)微觀基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)業(yè)是實現(xiàn)國家宏觀戰(zhàn)略目標的重要部門，需要以強大的產(chǎn)業(yè)體系為支撐，大手筆運轉(zhuǎn)，規(guī)?；?jīng)營。然而我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分由統(tǒng)建辦轉(zhuǎn)化而來，存在著濃厚的行政色彩和計劃經(jīng)濟烙印，盈利能力低，企業(yè)活力差，必須以深化改革為動力，重建產(chǎn)業(yè)微觀基礎(chǔ)。當(dāng)務(wù)之急是加快企業(yè)組織體制轉(zhuǎn)變，盡快將政企不分和事業(yè)單位企業(yè)化經(jīng)營的單位，改為獨立核算自負盈虧的經(jīng)濟實體。為此，必須補充企業(yè)資本金，降低企業(yè)負債率，凡企業(yè)開辦初期未撥付資本金或注資不夠的國有企業(yè)，由主管部門按注冊資本的３０％限期補足；要允許企業(yè)通過發(fā)行債券、股票和股份制改造等多種途徑融通資金，增強企業(yè)實力。再次是按照管住一級市場、規(guī)范二級市場、放開三級市場的原則，強化市場管理，建立規(guī)范化的市場交易秩序?？傊?，只有立足于把企業(yè)做活、做大、做強，形成堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，行業(yè)發(fā)展才有后勁。