三維解析中央商務區(qū)--北京CBD的發(fā)展出路在哪里

　　CBD的三個標準

　　一個真正的CBD要符合哪些標準呢？可以從三個角度分析它：第一個是物理意義上的，是指能幫助實現(xiàn)規(guī)模交易和高效交易的平臺。它包括服務設施、服務機構、服務的硬環(huán)境。所以，一般人講CBD的話，一下子冒出來的印象，就是高樓，還特別高。各種建筑、場所、功能性的設施、社區(qū)配置等等，都是這個范疇的。

　　CBD的第二個意義是社會意義上的，甚至我們把它認為是最重要的意義。一個商務區(qū)里都有哪些人樂意在這個地方交易？就是有很多人愿意跑到這個地方來做生意，扛的是什么東西?。咳绻傅氖锹榇?，那我們說它是一個麻袋小商品市場；另外有多少人也很重要，規(guī)模沒有達到構成一個商務階層的水平，就不會有真正的商務區(qū)；人的特點也很重要，是國際商務機構，還是國內(nèi)其他地區(qū)的商務機構，還是本市的一些商務機構，這直接影響著商務區(qū)的實際作用半徑。

　　第三個我們說是虛擬意義上的，我講的虛擬不是網(wǎng)絡的意思，而是跨越距離的概念。比如找一個研究咨詢公司，西安的企業(yè)干嗎要跑到北京來找，它不在西安找，因為北京的機構有更大的跨越距離的影響。北京的比較好，代表一種信用，這就告訴我們商務行動規(guī)律是跨越行政區(qū)劃的。

　　現(xiàn)在的世界上出現(xiàn)了更多的超國家經(jīng)濟和次國家經(jīng)濟，前者像歐盟、北美自由貿(mào)易區(qū)、東亞經(jīng)濟區(qū)；后者如以香港為龍頭的珠三角和以上海為龍頭的長三角地區(qū)。這些經(jīng)濟體不是按照普通的行政區(qū)劃來劃分的，跟它生意來源的距離有關系。實際上CBD要不要建，建多大，首先是由城市在虛擬經(jīng)濟體中的輻射力和影響力決定的；商務階層則代表城市商務的成熟程度；而物理意義上的CBD的規(guī)模與特色是由對前兩者的評估決定的。

　　關于商務區(qū)里的商務階層，我要特別再強調(diào)一下。在武漢你感覺不到所謂的白領，更不用說階層；杭州，有小資情調(diào)，但商務所要求的專業(yè)化特征也不明確。商務群體是一群與眾不同，多少有些高人一等的人。如果一個城市、一個地區(qū)中間有一個足夠大的職業(yè)群體是追尋不一樣的工作和生活格調(diào)，我們知道這個地方就有商務社區(qū)了，這個地方就有足夠的商務領導階級、足夠的商務白領，還有足夠的相關的服務設施來滿足他們的需要。一個地方經(jīng)濟體如果沒有強有力的前衛(wèi)型商務群體，它的行為與消費節(jié)奏就會比別人慢。

　　CBD的構成要素

　　那么一個商務區(qū)，通常是由哪些東西構成的呢？CBD一般有三個要素：第一個要素交易平臺：正式的交易中，既然是要交割，一定有一些核心的要交割的東西，比如說上海，上海有證券，深圳也有證券中心，對天津來說，也許可以發(fā)展次級金融產(chǎn)品中心，紐約建設的是主流金融產(chǎn)品的交易中心，而芝加哥則集中了很多美國的次級金融產(chǎn)品。

　　第二個是交易環(huán)境條件：為了滿足交易需求的輔助服務行業(yè)，輔助服務行業(yè)是為了提升交易質(zhì)量，這包括餐飲、酒店、寫字樓、媒體、信息、娛樂業(yè)、中介、法律服務等，這些條件促成了高效、規(guī)范和規(guī)模的交易。

　　第三個是交易主體，就是有了前兩個條件，沒有主體，那就是個空的，就變成空房子，這些要求有特定的交易需要和幫助實現(xiàn)交易的服務機構集中到一定程度，每個城市在歷史上自然發(fā)展的時候就會形成某些商務圈，像上海的外灘，天津就有小白樓地區(qū)，交易主體不僅要達到一定的規(guī)模，而且要形成聚集的特點。

　　在北京CBD提出來的時候，也曾經(jīng)有過爭論，當初CBD所在的朝陽區(qū)是發(fā)展商務朝陽還是電子朝陽不是一下子就很明確的，甚至電子朝陽理念開始還是更占主導的。最早的商務區(qū)概念是由區(qū)政府提出來的。區(qū)政協(xié)還專門進行了調(diào)查研究，分析朝陽到底有什么資源，提出了商務朝陽概念的雛形。區(qū)政府先拿出這樣一個概念來做，后來才會上升為北京市來操作?，F(xiàn)在商務概念在北京進一步得到發(fā)展，甚至旁邊的北京開發(fā)區(qū)也由當初的加工工業(yè)區(qū)概念向商務開發(fā)區(qū)方向轉(zhuǎn)變。商務型開發(fā)區(qū)的概念是假定說，在某地設工廠不是目的，你在中國做生意，完成交易，還需要我提供哪些幫助，這樣我們就比較容易理解北京開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展動因。

　　北京CBD的發(fā)展出路

　　現(xiàn)在北京的CBD不僅僅是歷史資源積累的一個自然出路，同時也為朝陽區(qū)和北京，對商務區(qū)在城市發(fā)展中的價值提供了一個清晰的發(fā)展方向。朝陽區(qū)最新的10大建筑項目，是以CBD為核心聚集的，所以說它不僅僅是對原來條件的利用，使政府更加明確地利用CBD作為一個杠桿，來撬動別的板塊的發(fā)展，擴展北京在周邊地區(qū)、全國乃至國際上的商務影響。

　　那么北京的CBD有什么樣的資源呢？北京CBD的高檔商務寫字樓占總量的70%，擁有北京辦公室白領中的65%，海歸派高層經(jīng)理人員的80%，跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%，外國銀行在北京的分行的90%，基本上國際性商務資源集中在這里。還有什么呢？北京最好的十大寫字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八家，北京最好的十家餐飲中的八家，最大的十家會計師事務所中的八家，所有最大咨詢公司和幾乎所有最主要的市場研究公司，然后北京僅有的兩條酒吧街。過去，這些資源在政府的眼里根本不是什么資源，整天抱著電腦、軟件和高新科技，其實商務服務機構才是基本指標，當你看到它們的時候，它是蒼蠅，肉在什么地方，蒼蠅就往什么地方去，一群蒼蠅在這，肯定是有肉吃啊，這是很重要的顯示商務交易機構和行為密集的指標。與商務階層的生活與職業(yè)需要相對應，北京在整體的CBD規(guī)劃中間，非常重視發(fā)展文化、教育、商業(yè)服務、娛樂設施。

　　-文/零點調(diào)查與前進策略袁岳