“CBD商業(yè)形態(tài)與消費(fèi)形態(tài)”研討會(huì)實(shí)錄

時(shí)間：2003年3月27日
主題：“CBD商業(yè)形態(tài)與消費(fèi)形態(tài)”研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要

主持人李楠（后簡(jiǎn)稱(chēng)李）：

　　女士們，先生們，各位來(lái)賓，下午好，歡迎各位參加今天的CBD商業(yè)形態(tài)與消費(fèi)研討會(huì)。首先，請(qǐng)?jiān)试S我自我介紹一下，我是中央電視臺(tái)二套中國(guó)證券的主持人李楠，今天非常高興應(yīng)邀主持這個(gè)研討會(huì)。在這里，請(qǐng)?jiān)试S我代表今天這個(gè)研討會(huì)的主辦方對(duì)各位的到來(lái)表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。

　　那么，首先我想我應(yīng)該來(lái)介紹一下出席我們今天研討會(huì)的嘉賓，今天我們邀請(qǐng)到的是一些地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士、專(zhuān)家學(xué)者，還有從事我們房地產(chǎn)相關(guān)報(bào)道的媒體新聞?dòng)浾吲笥?。在臺(tái)上坐著的這十幾位嘉賓，一會(huì)兒他們都將做一些有關(guān)CBD商業(yè)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，以及專(zhuān)業(yè)課題的演講。所以，我想在這里為大家隆重介紹一下。今天，我們非常高興邀請(qǐng)到了北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)規(guī)劃建設(shè)總顧問(wèn)柯煥章先生、還有北京市商務(wù)委員會(huì)委員閆立剛先生、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)副主任經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士吳問(wèn)平先生、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院李飛教授、《時(shí)尚家居》雜志主編殷智賢女士、北京財(cái)貿(mào)干部管理學(xué)院商業(yè)研究中心賴陽(yáng)副主任、華萊士經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)，知名品牌代理商李彥先生、Husband Retail Consulting Limited董事總經(jīng)理Mr.Paul Husband、英國(guó)著名商業(yè)顧問(wèn)，顯盛保柏董事兼北京地區(qū)總經(jīng)理Mr.Chris、北京財(cái)富中心執(zhí)行總經(jīng)理鮑筱斌先生。

　　今天，我們?cè)谶@里舉行的論壇，吸引了地產(chǎn)界相關(guān)學(xué)者以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家，還有我們房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的同行，還有許多長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)報(bào)道的一些媒體記者的關(guān)注。實(shí)際上，我想對(duì)于CBD商業(yè)區(qū)的這種關(guān)注，不僅僅局限在我們業(yè)內(nèi)，可以說(shuō)任何一個(gè)北京的老百姓，一個(gè)市民，他都在關(guān)心北京CBD商務(wù)區(qū)建設(shè)和發(fā)展。因?yàn)楸本┐淼氖侵袊?guó)形象，CBD商務(wù)區(qū)更是代表了北京的形象。

　　在來(lái)參加這個(gè)研討會(huì)之前，我特意看了有關(guān)CBD商務(wù)區(qū)報(bào)道，我印象非常深就是記者把CBD商務(wù)區(qū)進(jìn)行了一個(gè)非常形象化的比喻。他說(shuō)CBD就相當(dāng)于是都市之眼，承擔(dān)著展示一個(gè)城市商業(yè)形態(tài)的非常重要的核心作用。我理解，就好象我們了解一個(gè)人一樣，我們看他的眼睛，可以讀懂他的內(nèi)心。我想我們要想了解一個(gè)城市，特別是它商業(yè)的發(fā)展，就是看它CBD的規(guī)劃和發(fā)展怎么樣。讓我們來(lái)看一下北京的CBD的發(fā)展，我想從1998年中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心的建立，算是一個(gè)標(biāo)志性的開(kāi)始，到現(xiàn)在已經(jīng)是十幾年的時(shí)間了。不過(guò)，實(shí)際上真正CBD的規(guī)劃開(kāi)始是在2001年，經(jīng)過(guò)三年的時(shí)間我們已經(jīng)看到CBD商務(wù)圈已經(jīng)初具規(guī)模，有很多我們熟悉的知名建筑物在其中。我不知道去年各位有沒(méi)有參加一個(gè)同樣的論壇，那個(gè)論壇同樣是我們主辦方舉辦的，當(dāng)時(shí)題目叫《建筑綜合體與CBD建設(shè)論壇》，主要是從技術(shù)層面解讀CBD。今天同樣的這個(gè)論壇，主題卻是不一樣的，是從一個(gè)全新的角度來(lái)考慮，就是它的商業(yè)形態(tài)與消費(fèi)。我希望各位今天在這里，以非常輕松、放松、活躍的態(tài)度，參加到這個(gè)論壇當(dāng)中，各抒己見(jiàn)，給CBD商務(wù)圈發(fā)展把把脈，提出你們建設(shè)性的意見(jiàn)。

　　下面，我們首先由請(qǐng)我們第一位進(jìn)行演講的嘉賓，就是柯煥章院長(zhǎng)。在他演講之前，我先介紹一下柯院長(zhǎng)非常豐富的資歷。他是畢業(yè)于南京工學(xué)院的建筑系，38年來(lái)一直從事首都北京城市規(guī)劃工作，我想他在三十多年當(dāng)中主持過(guò)很多有關(guān)北京城市總體規(guī)劃，舊城改造，還有新區(qū)開(kāi)發(fā)等等開(kāi)發(fā)工作。目前柯院長(zhǎng)現(xiàn)任北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)規(guī)劃建設(shè)總顧問(wèn)，所以非常具有發(fā)言權(quán)，現(xiàn)在由請(qǐng)柯院長(zhǎng)演講。

柯煥章：

　　我覺(jué)得安排這樣一次會(huì)議非常好，而且也是十分必要。我想通過(guò)大家在論壇上的研討，對(duì)于北京CBD地區(qū)功能進(jìn)一步完善、商業(yè)實(shí)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)將會(huì)起到積極的推動(dòng)作用。這樣會(huì)更加進(jìn)一步明確我們CBD地區(qū)商業(yè)發(fā)展思路，所以我覺(jué)得這個(gè)會(huì)是非常好的。

　　從另外一個(gè)角度講，我想講一下目前國(guó)家建設(shè)部正委托深圳規(guī)劃院做一個(gè)全國(guó)范圍的、關(guān)于城市CBD規(guī)劃建設(shè)情況。據(jù)我了解，目前國(guó)內(nèi)最少有四十幾個(gè)大大小小的城市，都在籌劃、打算或者那些正在建設(shè)CBD。但是，這四十幾個(gè)城市，CBD建設(shè)的構(gòu)想情況也有很大不同。特別是對(duì)于CBD概念、界定和理想上是不太一樣的。另外，對(duì)CBD里面功能的認(rèn)識(shí)，也有很大的不同。那么多城市都想搞CBD，其實(shí)嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)是不太可能。那么為什么大家都這么提，這么做呢？就是很大程度上，他們把CBD等同于一般的商業(yè)中心。而且，有不少城市，在很大程度上CBD就是城市中心區(qū)，有的在老的基礎(chǔ)上改造擴(kuò)建，有的找另外一個(gè)地方新建一個(gè)城市中心，這個(gè)城市中心功能很多，有文化中心，也有經(jīng)濟(jì)中心，也有零售商業(yè)。實(shí)際上說(shuō)確切一點(diǎn)，還不能說(shuō)CBD就是一般城市中心區(qū)的概念。因此，對(duì)它的功能理解不太一樣。

　　另外，根據(jù)最近二十年來(lái)世界上有些城市CBD的發(fā)展，反映了現(xiàn)代商務(wù)功能向?qū)I(yè)化跟集聚化的方向發(fā)展。就是專(zhuān)業(yè)化的程度不斷提高，空間集聚的趨勢(shì)越來(lái)越加強(qiáng)。而且一些城市的CBD與城市中心區(qū)產(chǎn)生的一定的分離，就是空間上產(chǎn)生一定的分離，咱們北京就是這樣。北京原來(lái)的商業(yè)中心在王府井、西單、前門(mén)外，現(xiàn)在跑出來(lái)在東三環(huán)另外建一個(gè)。包括上海的陸家嘴也是類(lèi)似的情況，有這樣的分化趨勢(shì)。零售商業(yè)功能，作為CBD附屬功能之一。CBD主要的功能就是商務(wù)活動(dòng)，其它配套的像商業(yè)、文化等等設(shè)施，應(yīng)該是從屬的，都是為主要功能提供服務(wù)的。

　　而且，CBD對(duì)于商業(yè)功能的選擇性也越來(lái)越強(qiáng)，也不能說(shuō)什么商業(yè)都到CBD來(lái)，不是這個(gè)概念，選擇性越來(lái)越強(qiáng)。而且，通常一些高等級(jí)的商業(yè)功能才能夠跟CBD功能相融合，相適應(yīng)，就是這樣一種趨勢(shì)。我想從CBD自身功能出發(fā)考慮，CBD區(qū)域至少有那么幾個(gè)方面突出的特點(diǎn)。

　　第一個(gè)特點(diǎn)，CBD具有城市地區(qū)甚至一個(gè)國(guó)家、整個(gè)世界里面的最高中心性，并且功能相對(duì)集中。CBD所提供的功能，跟它的服務(wù)具有最高的水準(zhǔn)。在CBD里面，所從事的交易或者是交流都是最高檔次的。因?yàn)榫奂贑BD里面，應(yīng)該是一些大的金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、大的跨國(guó)公司總部或者是分支機(jī)構(gòu)等等。

　　第二個(gè)特點(diǎn)，CBD具有城市地區(qū)當(dāng)中最多人流量和信息交流量。一天當(dāng)中人口的集聚量是最高的，而且24小時(shí)人口變化值也是最高的。要?jiǎng)?chuàng)造具有24小時(shí)活力的CBD，但是白天跟夜間的人口還是有很大的變化和差異的。

　　第三個(gè)特點(diǎn)，CBD具有最便捷的可達(dá)性，具有發(fā)達(dá)的內(nèi)外交通。

　　第四個(gè)特點(diǎn)，CBD具有最高的服務(wù)集中性，里面不僅提供包括經(jīng)濟(jì)、管理、文化、娛樂(lè)甚至還有行政設(shè)施等多方面服務(wù)。同時(shí)，它也具有集中的，檔次最高的零售業(yè)。

　　第五個(gè)特點(diǎn)，CBD當(dāng)中具有城市當(dāng)中最貴的土地價(jià)值和租金。其中商業(yè)實(shí)施用地，或者是商業(yè)建筑的價(jià)格，售價(jià)或者租金應(yīng)該是最高的，甚至高于金融機(jī)構(gòu)或者大的公司總部商務(wù)辦公樓的租金。所以，在這里搞商業(yè)，可想而知就不是一般概念里的商業(yè)。

　　所以，鑒于CBD這樣一些功能，從它的商業(yè)功能和規(guī)模，應(yīng)該是一個(gè)什么樣的概念？根據(jù)我剛才說(shuō)的CBD功能跟主要特征來(lái)看，CBD里面的商業(yè)、服務(wù)對(duì)象以及它的消費(fèi)人群應(yīng)該是什么樣的？我想從CBD顧名思義的角度來(lái)看，CBD里主要的工作人群是那些商務(wù)人士、白領(lǐng)階層，它不僅僅是咱們說(shuō)的小資階層，中資和高資也集中在這里面。當(dāng)然，也會(huì)引來(lái)大量的旅游人士。到了紐約不去曼哈頓行嗎，那肯定要去的。到了上海不去陸家嘴行嗎，那肯定是要去的。另外，還有很強(qiáng)消費(fèi)性人群，特地到CBD里面來(lái)消費(fèi)，因?yàn)檫@里檔次高，品味高，氛圍好。

　　所以，CBD商業(yè)業(yè)態(tài)究竟是什么樣的，確實(shí)值得我們思考。我想它起碼不同于一般商業(yè)中心的概念。我理解CBD的商業(yè)是多功能的，而且強(qiáng)調(diào)是高檔次、高品味，專(zhuān)業(yè)化、個(gè)性化很強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)。CBD里面好多專(zhuān)賣(mài)店、精品店、世界著名品牌、品牌商品都在這里銷(xiāo)售，就體現(xiàn)了CBD功能業(yè)態(tài)的特征。尤其在CBD的核心區(qū)，核心地域更應(yīng)該如此。像財(cái)富中心在CBD的核心區(qū)，東三環(huán)兩側(cè)，是我們CBD最集中的地區(qū)。像在這個(gè)地方搞超市、小百貨店顯然是不合適的。包括一些餐飲業(yè)、旅游業(yè)都應(yīng)該相對(duì)是高品味、高檔次的設(shè)施。

　　另外一方面，我想現(xiàn)在發(fā)展趨勢(shì)變化很厲害，很大。尤其一些發(fā)達(dá)國(guó)家城市，城市中心區(qū)里面零售業(yè)的發(fā)展，普遍的趨勢(shì)是隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，外圍各種地區(qū)的零售業(yè)所占比重越來(lái)越大。北京已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)這種情況，在周?chē)ù蟪?、?gòu)物中心。這樣一來(lái)，出現(xiàn)了城市中心區(qū)商業(yè)分解的趨勢(shì)，就是分流了。從這個(gè)角度講，我想商務(wù)中心區(qū)里面的零售業(yè)，尤其是一般的零售業(yè)，我想它的分量不會(huì)太大，規(guī)模不一定是很大的。而且，在CBD里面的商業(yè)應(yīng)該是一些更為專(zhuān)項(xiàng)化的銷(xiāo)售，而且服務(wù)比重會(huì)越來(lái)越大。包括，我們現(xiàn)在相應(yīng)的要追求文化品味，多功能配套的文化設(shè)施，所以相應(yīng)的文化設(shè)施，娛樂(lè)設(shè)施，包括餐飲業(yè)，都要相應(yīng)的有所增加。我記得原來(lái)考慮劇場(chǎng)、電影院等等這樣一些設(shè)施，我覺(jué)得在這個(gè)社區(qū)里面還是有必要的。

　　去年，咱們市商委員跟CBD管委會(huì)做了一個(gè)CBD的商業(yè)規(guī)劃，這個(gè)成果應(yīng)該是很好的。對(duì)于CBD商業(yè)特征、業(yè)態(tài)、規(guī)模，包括空間布局都做了一系列的研究，我也參加了兩次討論，我覺(jué)得這個(gè)工作做得很好。今天，在這個(gè)工作基礎(chǔ)上，咱們進(jìn)一步研討對(duì)CBD商業(yè)區(qū)的發(fā)展。尤其對(duì)于相財(cái)富中心這樣的項(xiàng)目，首先在CBD啟動(dòng)實(shí)施的項(xiàng)目，一個(gè)大型的綜合體，這樣商業(yè)實(shí)施的配套，如何來(lái)安排，進(jìn)行建設(shè)，我想會(huì)起到很好的促進(jìn)作用，會(huì)有很大的幫助。

　　因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我也沒(méi)有太多的準(zhǔn)備，所以具體的就不多說(shuō)了。本來(lái)我想聽(tīng)聽(tīng)各位專(zhuān)家、學(xué)者的演講，跟大家進(jìn)行學(xué)習(xí)，但是沒(méi)有辦法，只好提前退場(chǎng)了。

謝謝大家！

李楠：

　　我想應(yīng)該非常感謝柯院長(zhǎng)的發(fā)言，柯院長(zhǎng)從非常專(zhuān)業(yè)的角度講述了CBD的特征，以及他心目當(dāng)中CBD的商業(yè)模式，那么柯院長(zhǎng)談到了很多特點(diǎn)，其實(shí)要我說(shuō)就一個(gè)字，貴，沒(méi)有什么其它的特點(diǎn)。人家說(shuō)CBD住的都是財(cái)富的聚集者，有錢(qián)的老板，有錢(qián)的中層，甚至秘書(shū)都是有錢(qián)的秘書(shū)。所以，CBD的商業(yè)發(fā)展應(yīng)該是很有潛力的。在剛才柯院長(zhǎng)演講的時(shí)候，我注意到殷智賢女士已經(jīng)來(lái)到了我們的論壇，在這里也是歡迎您。而且我想作為臺(tái)上十幾位嘉賓當(dāng)中，您是唯一的女性，您的地位也是十分的突出，一會(huì)兒聽(tīng)您的高見(jiàn)。接下來(lái)為我們演講的是的是Mr.Paul Husband為我們介紹一下世界CBD的特點(diǎn)。

　　我想在Mr.Paul Husband演講之前，我先給大家介紹一下他，他是城市商業(yè)零售方面的專(zhuān)家，他對(duì)世界各地商業(yè)都是有非常深刻的了解，而且曾經(jīng)擔(dān)任了十年的香港太古廣場(chǎng)的市務(wù)經(jīng)理，以及美國(guó)華盛頓“市區(qū)土地發(fā)展學(xué)院”會(huì)員。他的資歷很深，我想接下來(lái)他會(huì)給我們帶來(lái)非常好的演講。

Mr.Paul Husband：

　　在技術(shù)人員調(diào)整電腦的時(shí)候，我想跟大家說(shuō)今天要講是什么決定了成功的中央商務(wù)區(qū)。這些零售業(yè)在CBD當(dāng)中的角色是什么，在綜合項(xiàng)目里，包括住宅，包括零售業(yè)，包括商業(yè)，包括酒店，包括會(huì)展中心，這里面對(duì)北京的CBD還有財(cái)富中心有什么樣的借鑒因素。

　　在七十年代初的時(shí)候，世界上第一個(gè)CBD出現(xiàn)在倫敦，那個(gè)時(shí)候CBD組成元素只有辦公用房。隨著后來(lái)CBD慢慢發(fā)展，就變成五個(gè)因素，我們?cè)谶@里面把辦公用房歸結(jié)為商務(wù)用房，還有住宅、酒店、商業(yè)、零售業(yè)和文化設(shè)施。

　　第一個(gè)要講的就是倫敦，在倫敦的CBD里面，主要的就是辦公用房，還有住宅，還有零售業(yè)。不過(guò)零售業(yè)和辦公用房是很小的一部分，主要還是商業(yè)用房。右邊這兩個(gè)方塊是他們有很少的會(huì)議中心和酒店，主要原因是倫敦大部分CBD客戶是金融客戶，這里面還有很多跨國(guó)公司。在倫敦CBD當(dāng)中，跨國(guó)公司不僅是倫敦公司的總部，而且也是整個(gè)英國(guó)公司的總部。

　　第二個(gè)是香港的CBD，香港CBD主要集中在零售業(yè)、酒店還有商業(yè)，就是我們講的辦公用房，商業(yè)的辦公用房主要是在金融。所以，在很多方面很像紐約，因?yàn)橄窦~約的華爾大街，因?yàn)榧辛朔浅６嗟耐顿Y銀行在里面，而且集中了很多高檔、豪華的品牌在香港CBD。目前，北京的CBD地區(qū)發(fā)展，也很像香港。同時(shí)，也有一些特征發(fā)生在上海和亞洲的其它國(guó)家。所以，大家可以看到上海是五種元素都齊全，有商業(yè)、住宅、零售業(yè)、酒店和文化，所以，下面我們會(huì)多講一些上海的特征，因?yàn)樗鼤?huì)比較完整。

　　實(shí)際上，在紐約有兩個(gè)CBD地區(qū)，第一個(gè)就是紐約的華爾街，華爾街有很多公司都是從事金融行業(yè)的。在華爾街零售業(yè)其實(shí)是非常有限的，我們可以看到在華爾街的零售業(yè)里面都是一些小型的商店，比如一些咖啡店、藥店，即便是有銷(xiāo)售時(shí)裝的，也都是非常有限的商業(yè)店。有很多零售商會(huì)發(fā)現(xiàn)，在華爾街他們的營(yíng)業(yè)只有周一到周五，五天時(shí)間，而且服務(wù)人群主要集中在寫(xiě)字樓的人群。他們?nèi)绻卿N(xiāo)售時(shí)裝肯定是不如銷(xiāo)售餐飲的店鋪的，因?yàn)橹饕?wù)人群是周一到周五平時(shí)的工作者。

　　剛才我們講紐約有兩個(gè)，另外一個(gè)就是洛克菲勒中心。之前提到的華爾街主要是針對(duì)辦公人群，洛克菲勒主要是針對(duì)零售業(yè)活躍一些。其實(shí)洛克菲勒中心的面積與財(cái)富中心面積類(lèi)似，總建筑面積是74萬(wàn)平方米，有12座大廈，商業(yè)面積大概是7.5萬(wàn)平方米。它最主要的特點(diǎn)就是吸引了很多的旅游人口到這邊來(lái)，它出售一些美國(guó)本土的產(chǎn)品，帶美國(guó)圖標(biāo)的一些產(chǎn)品，有很多的禮品店。另外有很多餐飲組合，包括快餐、咖啡、高檔餐廳。這里面有電影院，還有很大的國(guó)家攝影棚，所以這個(gè)很像北京的CBD，因?yàn)槲覀儗?lái)會(huì)有一個(gè)央視大廈，CCTV總部在這里面。所以，這將吸引很多旅游者到北京CBD來(lái)。應(yīng)該講，文化是CBD一個(gè)非常重要的吸引點(diǎn)。

　　下一個(gè)要講的就是市中心這樣一個(gè)地方，在這個(gè)地區(qū)我們就發(fā)現(xiàn)有更多的大量住宅、酒店、還有文化配套設(shè)施。這個(gè)地區(qū)發(fā)展很快，集中了很多跨國(guó)公司，比如IBM、普華永道，還有埃克森石油這樣大的公司。這里面所有零售業(yè)都有，而且在麥迪遜大道有一些的高檔品牌，在第五大道會(huì)銷(xiāo)售美國(guó)本土品牌，比如迪斯尼。第六大道是便利零售，比如有超市，賣(mài)日用品的。所以，基本上這些元素比較全，這里面也包括了大規(guī)模的住宅。

　　第四個(gè)是有關(guān)美國(guó)的，想給大家介紹是在線時(shí)代華納大廈，這個(gè)大廈總建筑面積是21萬(wàn)平方米，是時(shí)代華納的總部。香港東方文華在這里面設(shè)有一個(gè)酒店，大概有191套高檔住宅。零售業(yè)面積其實(shí)跟財(cái)富中心比較類(lèi)似，有3.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心。它是在今年秋天會(huì)開(kāi)業(yè)。在這里面，我們相信它將來(lái)會(huì)成為一個(gè)比較成功的項(xiàng)目，會(huì)吸引旅游者到這個(gè)時(shí)代華納大廈。

　　現(xiàn)在介紹中環(huán)。中環(huán)從1965年，或者可以說(shuō)從七十年代開(kāi)始慢慢改進(jìn)。在最開(kāi)始的時(shí)候，大家去中環(huán)的置地廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)置地廣場(chǎng)像銀行大廳，有好多航空公司在里面。當(dāng)然，現(xiàn)在置地廣場(chǎng)里面有LV等品牌，是由這個(gè)大廳航空公司慢慢演變過(guò)來(lái)的。中環(huán)是香港的金融中心，也同時(shí)是香港證券中心，而且在中環(huán)基本上世界上所有的投資銀行在中環(huán)有一席之地。它的辦公面積達(dá)一百萬(wàn)平方米，零售面積，也就是我們通常講的商業(yè)面積有15萬(wàn)平方米。這里面集中了世界頂級(jí)品牌，香港按經(jīng)濟(jì)來(lái)排，應(yīng)該是世界上第十一大經(jīng)濟(jì)城市，在中環(huán)周邊也集中了一些比較大的規(guī)模，就是大型住宅，比如像半山地區(qū)，還有香港島南部也是靠近中環(huán)。所以，就是在這里面，有一些有錢(qián)人，就是像一些太太、行政人員、律師、銀行職員，他們住在中環(huán)里面，所以在中環(huán)消費(fèi)，這里面有一些高檔品牌。從中環(huán)來(lái)講到香港各地的交通也是非常方便的，但是目前對(duì)中環(huán)一個(gè)最大的挑戰(zhàn)就是越來(lái)越多的住宅和酒店在中環(huán)地區(qū)。

　　下一個(gè)向大家介紹的就是國(guó)際金融中心，可能下半年的時(shí)候大家在香港看到這個(gè)樓。它將是香港最高的寫(xiě)字樓，而且也是世界上前十大比較高的建筑，它一共有88層高，就是中間那棟高樓。一共是45萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓是20萬(wàn)，零售業(yè)面積是65萬(wàn)，在2003年底開(kāi)業(yè)。四季酒店不光是有酒店，還有服務(wù)公寓，四季酒店的房間大概有四百套，這里面有直接通往機(jī)場(chǎng)的高速公路，香港地鐵也會(huì)直接到達(dá)這個(gè)項(xiàng)目，交通非常方便。現(xiàn)在雖然香港經(jīng)濟(jì)不是很好，相信這個(gè)樓需要有一定的時(shí)間填滿，去招租客人，他相信這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)很好的項(xiàng)目。對(duì)財(cái)富中心來(lái)講這是一個(gè)綜合項(xiàng)目，也是綜合體，這對(duì)財(cái)富中心來(lái)講也是一個(gè)很好的借鑒。

　　我們要向大家介紹香港在CBD的項(xiàng)目，就是太古廣場(chǎng)，這是太古集團(tuán)擁有的項(xiàng)目。寫(xiě)字樓面積有4萬(wàn)平方米，兩個(gè)寫(xiě)字樓，三個(gè)五星級(jí)酒店，有370個(gè)服務(wù)式公寓，有500個(gè)車(chē)位，零售業(yè)面積是7.1萬(wàn)平方米。每一年每平方米產(chǎn)生銷(xiāo)售額是一萬(wàn)多美元，跟世界上經(jīng)濟(jì)好的商場(chǎng)帶來(lái)比，基本上就是這個(gè)水平。太古廣場(chǎng)在亞洲來(lái)講是銷(xiāo)售額最高的一個(gè)商場(chǎng)之一。在這個(gè)地方吸引了很多的人流，到這里面，也促使住宅和其它方面有很好的效益。最后一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是，這個(gè)太古廣場(chǎng)之所以這么成功，是因?yàn)榻煌ū憷?，因?yàn)橛羞@么大的車(chē)位，還有和地鐵相連，大概有一百條左右的公共車(chē)線路，還有出租車(chē)，在酒店和商場(chǎng)都有出租車(chē)站。不僅有這么便利的公共交通建設(shè)，同時(shí)跟其它寫(xiě)字樓連接也是非常好的。所以，它可以帶來(lái)非常大的客流量，從香港到太古廣場(chǎng)來(lái)，這是造成是亞洲經(jīng)濟(jì)效益最好的廣場(chǎng)之一的原因。

　　上海的CBD主要包括三個(gè)區(qū)域，浦東，南京路，淮海路，還有新天地。南京路和淮海路所有這些CBD元素都已經(jīng)包括了，比如說(shuō)有很好的寫(xiě)字樓，還有大型的服務(wù)式公寓，當(dāng)然還有一些文化設(shè)施，例如電影院。浦東目前來(lái)講，主要是辦公樓，它的住宅還有酒店，是慢慢正在建設(shè)。

　　下一個(gè)講的是東京，東京之前很像倫敦，主要是注重在辦公，有很多像銀行，還有跨國(guó)公司都是在這個(gè)地區(qū)，有很少的商業(yè)面積；即便有也是重在服務(wù)型的，比如超市和藥店。當(dāng)然，它主要的服務(wù)就是在周一到周五，周六和周日的時(shí)候是比較安靜的。這一兩年?yáng)|京有了變化，是因?yàn)槠鋼碛姓呷獾禺a(chǎn)做了一個(gè)整體的設(shè)計(jì)，它帶來(lái)了更多的住宅，從而也帶來(lái)了更多的零售業(yè)。還有因?yàn)殂y座的原因，目前有很多商業(yè)集中在街邊，而且都是一些高檔的品牌。所以，現(xiàn)在三菱整體設(shè)計(jì)抬升了這個(gè)地區(qū)的商業(yè)氛圍。

　　巴黎的CBD主要就是衛(wèi)城，主要是集中在巴黎西部的郊區(qū)。在這個(gè)地方，主要集中在辦公用房，所以它的商業(yè)服務(wù)設(shè)施是非常少的，即便有餐飲，都是比較缺乏的，即便有一些酒店，都是一些星級(jí)比較低的酒店和會(huì)議中心。所以，巴黎就被當(dāng)?shù)厝耍€有這些寫(xiě)字樓的人，說(shuō)它是“混凝土的叢林”。

　　倫敦的CBD剛才講過(guò)，就是集中在City，主要還是集中在辦公用房，因?yàn)閭惗厥撬麄冦y行服務(wù)比較集中的地區(qū)。它的零售業(yè)還是最大局限于為男士服務(wù)的連鎖，比如賣(mài)鞋、賣(mài)衣服、賣(mài)職業(yè)裝，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)集中辦公男士多一些。當(dāng)然了，它的一些餐廳、服務(wù)業(yè)也正在改進(jìn)。

　　下一個(gè)給財(cái)富中心借鑒的就是英國(guó)的Canary Wharf，有18個(gè)寫(xiě)字樓，是六十萬(wàn)平方米大，零售業(yè)面積是很有限的。但即使在有限的零售業(yè)面積也是涵蓋了零售業(yè)的所有類(lèi)型，包括時(shí)裝、服務(wù)行業(yè)、銀行、咖啡等等。目前又增加了6500平方米，所以這個(gè)地方有四萬(wàn)多的工作者在這個(gè)地區(qū)。

　　最后的結(jié)論，就是說(shuō)現(xiàn)在亞洲和中國(guó)正在創(chuàng)立一個(gè)非常成功的綜合項(xiàng)目，關(guān)鍵主要在于我們之前講的五個(gè)因素都涵蓋在里面，商業(yè)、住宅、零售、酒店和文化會(huì)議中心等等。這種挑戰(zhàn)，促成了在CBD當(dāng)中不同的項(xiàng)目有不同的部分，都要有機(jī)配合在一起，才能成功。所以，零售項(xiàng)目不僅可以提升項(xiàng)目的入住率，同時(shí)也可以增加項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值和聲望。在CBD當(dāng)中也要一些連鎖店和服務(wù)型商業(yè)，還有目標(biāo)消費(fèi)，目標(biāo)消費(fèi)比如是一些大型的電影院、商店，還有音樂(lè)商店，還有一些大的特殊的，有目的去消費(fèi)的東西。另外最后一點(diǎn)要談到的是CBD當(dāng)中，如果成功的話，要跟這種交通樞紐，還有內(nèi)部和外部的連接都是非常重要的。

　　謝謝。

李楠：

　　我想在這里要非常感謝Mr.Paul Husband先生做了這么詳細(xì)的一個(gè)世界各國(guó)著名中央商務(wù)區(qū)的介紹。的確，美國(guó)城市的CBD商務(wù)區(qū)都承擔(dān)著不同的功能，有著各自的特點(diǎn)。其中有一點(diǎn)，我非常的同意，就是說(shuō)實(shí)際上因?yàn)殡娨暸_(tái)所在CBD，會(huì)帶動(dòng)CBD商務(wù)區(qū)具有旅游功能的這樣一個(gè)商務(wù)區(qū)。我想對(duì)于大家來(lái)說(shuō)，一個(gè)非常值得高興的消息就是CCTV和BTV，將來(lái)都在CBD商務(wù)區(qū)當(dāng)中，我想可能也會(huì)使CBD具有旅游的功能。我想大家不光是想看到中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)建筑到底是什么樣，他們可能更感興趣的是在電視臺(tái)里面工作的人長(zhǎng)樣，我覺(jué)得這一點(diǎn)非常重要。而且也給大家提供比較重要的兩段信息，目前從中央電視臺(tái)狀況來(lái)講，以電視樓為核心，五公里為半徑輻射出去，在這個(gè)范圍內(nèi)的大街上溜達(dá)都是中央電視臺(tái)的人。另外一個(gè)就是電視臺(tái)附近大大小小餐館生意都非?；鸨?，你只要準(zhǔn)備好發(fā)票沒(méi)有問(wèn)題。所以，我想這兩個(gè)商業(yè)信息，對(duì)我們將來(lái)CBD建設(shè)也是挺有用的。

　　接下來(lái)我們請(qǐng)出另外一位就是李飛教授，李飛教授是清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的教授，中國(guó)商業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)咨詢委員會(huì)副主任。我想李飛教授在這里要給我們?cè)敿?xì)談的題目，就是說(shuō)城市里商業(yè)形態(tài)和其它地區(qū)的商業(yè)形態(tài)，他們究竟有什么樣不同。

李飛：

　　我講一個(gè)觀點(diǎn)，剛才專(zhuān)家都講了CBD在國(guó)際上怎么樣，在中國(guó)發(fā)展?fàn)顩r怎么樣。我想從營(yíng)銷(xiāo)角度和零售業(yè)角度談一個(gè)觀點(diǎn)，就是CBD的商業(yè)應(yīng)該從商品定位到功能定位，現(xiàn)在需要進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)定位了。

　　第一個(gè)階段就是從無(wú)商業(yè)定位到商品定位，就是最初的這種CBD在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，剛才專(zhuān)家已經(jīng)介紹到了，就是里面是沒(méi)有零售業(yè)，準(zhǔn)確的說(shuō)沒(méi)有零售業(yè)。因?yàn)閯偛派虡I(yè)和零售業(yè)有點(diǎn)混在一起了。就商務(wù)中心本身來(lái)說(shuō)，第一它不是一個(gè)住宅中，第二它也不是一個(gè)商業(yè)中心，而是以商務(wù)辦公為主的，輻射一些其它中心的區(qū)域。在早期的商務(wù)區(qū)是沒(méi)有零售業(yè)的，但是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)展，就是說(shuō)純粹的商務(wù)區(qū)是很難有生意和活力的。在歷史上國(guó)外是有的，比如美國(guó)休斯敦的商務(wù)中心新區(qū)，因?yàn)閮H有寫(xiě)字樓，沒(méi)有公寓，沒(méi)有住宅，它也就沒(méi)有相應(yīng)的零售業(yè)設(shè)施，所以它變得簫條和冷落了。還有美國(guó)曼哈頓的華爾街只有周一到周五是有活力，周末和晚上都是冷冷清清的，為什么呢？因?yàn)闆](méi)有公寓，沒(méi)有住宅，缺少集中性的設(shè)施。所以，隨著商務(wù)區(qū)的發(fā)展，為使商務(wù)中心區(qū)變得更加活躍，有生機(jī)和活力，所以商務(wù)區(qū)慢慢以單獨(dú)的寫(xiě)字樓，發(fā)展成為有住宅和公寓。有住宅和公寓以后，自然形成一些零售設(shè)施，但是最初期零售設(shè)施，以賣(mài)商品為主。這是第一個(gè)階段，從無(wú)商業(yè)定位到商品定位。

　　第二個(gè)階段是從商品定位到功能定位。我們?cè)谑澜缟峡梢钥吹礁鞣N各樣之里面商業(yè)設(shè)施不同情況。一個(gè)很重要的原因，是源于它不同的市場(chǎng)環(huán)境，不同的地理環(huán)境，還有一個(gè)非常重要的原因，源于它創(chuàng)建的時(shí)間是不一樣的。早期的購(gòu)物中心，從沒(méi)有零售設(shè)施，沒(méi)有住宅，發(fā)展到有了住宅，有了零售設(shè)施。但是，早期有一些零售設(shè)施，這些零售設(shè)施總是想滿足商務(wù)辦公的需要就行了。但是，實(shí)際上現(xiàn)在的商務(wù)區(qū)，它變得越來(lái)越綜合化了。就是說(shuō)僅僅有一個(gè)銷(xiāo)售的功能，僅僅有一個(gè)賣(mài)商品的功能，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了。與之相適應(yīng)的，必須有一個(gè)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、交往、文化交流這種綜合性的功能，這是現(xiàn)在商務(wù)中心從商品定位發(fā)展到文化定位。這種功能的發(fā)展，也要形成自己的特色，光賣(mài)商品肯定不行了，你要多功能，但是這種多功能，把哪一種功能作出你自己的特色來(lái)，我認(rèn)為這也是需要探討的。比如剛才說(shuō)的華爾街，盡管華爾街周末和晚上是沒(méi)有生機(jī)和活力，但是因?yàn)樗且粋€(gè)世界的金融中心，還是有它很強(qiáng)的特色。比如巴黎的（英文），雖然它這個(gè)商業(yè)設(shè)施不是很足，就是它規(guī)劃的面積是250萬(wàn)平方米，但是商業(yè)設(shè)施只有一個(gè)購(gòu)物中心，是10.5萬(wàn)平方米，但是它也匯集了很多旅游人，成為巴黎旅游中心。跟凱旋門(mén)正相對(duì)著的保衛(wèi)門(mén)，已經(jīng)成了去巴黎必須要去的景觀。就是說(shuō)零售業(yè)設(shè)施不是很充足，但是它有自己的特色，成為一個(gè)新的旅游景觀。（英文）還有一個(gè)重要的特征，就是說(shuō)整個(gè)街面面看不到交通和車(chē)，所有的交通和車(chē)都是在地下，上面就是一個(gè)公園，有很多的雕塑和高樓大廈，這是它的一個(gè)特色。剛才專(zhuān)家講了它的五個(gè)功能，零售、商務(wù)、辦公、會(huì)議、文化交流，這五個(gè)元素，哪個(gè)做的突出化，才能形成你這個(gè)建筑體的特色。這就是從功能定位上要考慮的。

　　現(xiàn)在，幾乎是所有的專(zhuān)家都在提，如果有一個(gè)五元素，有一個(gè)功能良好組合就夠了。但是，我認(rèn)為還不夠。為什么還不夠？因?yàn)樯虡I(yè)功能的組合，它還會(huì)在一個(gè)城市里面形成很大的一種重合。比如說(shuō)我們朝陽(yáng)區(qū)的CBD，我們會(huì)說(shuō)出我們很多自己的功能。但是在未來(lái)規(guī)劃當(dāng)中，有一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展，朝外大街世紀(jì)中心，這些跟我們商業(yè)中心區(qū)究竟是一個(gè)什么關(guān)系，這肯定需要進(jìn)行認(rèn)真的研究和分析。剛才按照Mr.Paul Husband講的，南京路和淮海路都是商務(wù)區(qū)的概念，北京王府井、西單是不是商務(wù)區(qū)的概念，包括前門(mén)正在改造，加上海淀區(qū)又啟動(dòng)大鐘寺搞成一個(gè)世紀(jì)中心，跟我們朝陽(yáng)CBD究竟是一個(gè)什么樣的關(guān)系，這可能需要我們進(jìn)行認(rèn)真的研究和分析。從功能上互相模仿已經(jīng)變得非常容易了，你脫離開(kāi)這個(gè)功能，僅僅有功能的定位，我認(rèn)為很難形成差異化。所以，我自己提出來(lái)一個(gè)觀點(diǎn)，就是對(duì)CBD我也沒(méi)有研究，對(duì)商業(yè)也沒(méi)有研究，我提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是說(shuō)CBD的商業(yè)還必須從功能定位發(fā)展到營(yíng)銷(xiāo)。功能定位可以互相模仿，但是營(yíng)銷(xiāo)的定位，又可以形成很大的一個(gè)差別化，我們還要從營(yíng)銷(xiāo)的定位上做很多的工作。這是我的一個(gè)看法。

　　具體來(lái)說(shuō)，比如按照北京十五商業(yè)規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃，2005年零售商業(yè)面積達(dá)到一千萬(wàn)平方米，戶籍常駐人口達(dá)到0.9平方米，也就是說(shuō)一人一平方米這是我們2005年發(fā)展規(guī)劃。但是我們現(xiàn)在北京人均收入水平是3500美元，到2005年的時(shí)候，我們規(guī)劃達(dá)到5000美元。但是現(xiàn)在一人一平方米的指標(biāo)是什么指標(biāo)？是西方國(guó)家人均國(guó)民收入一萬(wàn)美元時(shí)候的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)我們?cè)?005年的時(shí)候，五千元的時(shí)候已經(jīng)達(dá)到人家一萬(wàn)元時(shí)候的標(biāo)準(zhǔn)了，就是說(shuō)我們商業(yè)設(shè)施在北京總體上總量是過(guò)量的，我一直認(rèn)為總量是過(guò)量的。但是在結(jié)構(gòu)上，肯定是存在不合理的。那么哪些應(yīng)該發(fā)展，哪些不應(yīng)該發(fā)展，最終肯定面臨一個(gè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)勝敗決定因素還在于特色化和差異化。怎么特色化，怎么差異化，我認(rèn)為還應(yīng)該按照營(yíng)銷(xiāo)的因素，發(fā)展到具體營(yíng)銷(xiāo)特色化。這是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，我不想耽誤大家太多的時(shí)間，因?yàn)榻裉煊泻芏嗾嬲膶?zhuān)家，我給大家講一個(gè)例子。美國(guó)人有兩個(gè)專(zhuān)家，寫(xiě)了一本書(shū)叫卓越的神話，研究了世界上最成功的企業(yè)，包括生產(chǎn)企業(yè)，還有流通企業(yè)，也包括CBD商業(yè)設(shè)施，他得出來(lái)這么一個(gè)結(jié)論，世界上這些最成功的公司，只是把五個(gè)東西做的比較好。第一個(gè)叫產(chǎn)品穩(wěn)定，他說(shuō)產(chǎn)品的質(zhì)量每次都好比一次最好要好。比如說(shuō)這個(gè)產(chǎn)品第一天是最好的，第二天變成良了，第三天也是良了，第四天又不好了，這樣不好，要每天都好。第二個(gè)叫價(jià)格誠(chéng)實(shí)，消費(fèi)者永遠(yuǎn)不是買(mǎi)低價(jià)，是買(mǎi)物有所值。我們買(mǎi)東西不是哪個(gè)便宜買(mǎi)哪個(gè)，而是買(mǎi)物有所值。第三叫服務(wù)見(jiàn)諾，就是服務(wù)要遵守承諾，說(shuō)了要做，而不在于你說(shuō)的有多么好，而在于你說(shuō)了就做了。第四個(gè)叫熱情體驗(yàn)，就是到你這個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)里面，能感覺(jué)到是熱情的，或者是有其它的體驗(yàn)，現(xiàn)在有一句非常流行的叫體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，但是各種各樣的體驗(yàn)，核心是要體驗(yàn)到熱情。第五個(gè)叫距離的便利，這種距離的便利包括專(zhuān)家講了，我到達(dá)你這個(gè)地方應(yīng)該是便利的，你的交通應(yīng)該是非常發(fā)達(dá)的。所以，將來(lái)我們CBD，包括財(cái)富中心這一塊，肯定是大公司都匯集的一個(gè)地方，但是交通沒(méi)有一個(gè)高水平的規(guī)劃，我認(rèn)為這個(gè)交通是很難解決的。所以，就是我們財(cái)富中心附近這塊CBD未來(lái)最重要的，我認(rèn)為就是一個(gè)交通的規(guī)劃。交通怎么走，怎么規(guī)劃這個(gè)東西，沒(méi)有高手是不行的。這五個(gè)因素必須要考慮，這是世界上任何一家公司，不管是通用還是沃爾瑪成功都沒(méi)有脫離這五個(gè)因素。更有趣得出另外一個(gè)結(jié)論，說(shuō)世界上最成功公司，沒(méi)有任何一家公司把五個(gè)因素做的都是非常優(yōu)秀的。最成功的公司僅僅是把五個(gè)因素當(dāng)中一個(gè)因素做得最為杰出，其中把另外一個(gè)因素做的優(yōu)秀，其它三個(gè)因素達(dá)到平均水平即可。我認(rèn)為這個(gè)非常重要。我們?nèi)魏我粋€(gè)CBD商務(wù)區(qū)，你要考慮五個(gè)因素當(dāng)中，你把哪個(gè)因素做得最為杰出，把哪個(gè)因素做的優(yōu)秀，哪三個(gè)因素達(dá)到行業(yè)平均水平即可，這就是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)定位的問(wèn)題。

　　所以，我的結(jié)論就是說(shuō)CBD從無(wú)商業(yè)到商品定位，從商品定位到功能定位。盡管大家都說(shuō)功能很重要，但是已經(jīng)從功能定位必須過(guò)渡到營(yíng)銷(xiāo)定位，在世界上如此，在北京更是如此，在朝陽(yáng)的CBD我認(rèn)為更更是如此。

　　謝謝大家！


李楠：

　　非常感謝李飛教授精采的發(fā)言，這五個(gè)因素很重要，同樣也是對(duì)我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以自我檢討一下，這五個(gè)因素你做了哪個(gè)。下面，要請(qǐng)出的是我們賴陽(yáng)主任，賴陽(yáng)主任是研究了北京CBD將來(lái)商業(yè)輿論，以及配套如何規(guī)劃和使用的課題?，F(xiàn)在，我們就由請(qǐng)北京財(cái)貿(mào)干部管理學(xué)院商業(yè)研究中心賴陽(yáng)副主任演講。


賴陽(yáng)：

　　剛才聽(tīng)了幾位專(zhuān)家的發(fā)言，我也有很大的收獲，我來(lái)這兒是學(xué)習(xí)的。我在這里，主要是談一下我對(duì)CBD商業(yè)的一點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

　　首先，談CBD商業(yè)，應(yīng)該清楚CBD商業(yè)的消費(fèi)者是誰(shuí)，有哪些消費(fèi)人群在CBD里面。這里，我對(duì)CBD消費(fèi)人群做了一個(gè)簡(jiǎn)單的細(xì)分，CBD應(yīng)該有這樣幾類(lèi)人群。CBD商務(wù)白領(lǐng)，他們的特點(diǎn)是年紀(jì)比較輕，學(xué)歷比較高，收入也較高，思維觀念與國(guó)際接軌，消費(fèi)能力比較強(qiáng)，比較追隨時(shí)尚，對(duì)品牌感受比較強(qiáng)烈，時(shí)裝、日用品、餐飲的品味選擇都有一定的注重偏好，也比較注重購(gòu)物環(huán)境氛圍。這些人并不住在CBD里，但是在CBD上班，一般在下班之后可能在這里順便購(gòu)買(mǎi)。根據(jù)CBD的一些總體測(cè)算，大概有三十萬(wàn)到二十五萬(wàn)的人群。

　　第二個(gè)CBD商業(yè)精英人士與CBD高尚公寓區(qū)的居民，因?yàn)镃BD項(xiàng)目大家都知道，一般價(jià)格在兩千美金左右。所以，住在CBD里面的人，基本上都是一些富裕階層，他們收入本質(zhì)豐厚，生活比較舒適，應(yīng)該是事業(yè)有成的人士，不少是成功的企業(yè)家，金融家，包括投資家，甚至是一些跨國(guó)公司的董事、商務(wù)代表，都住在這里面。他們的消費(fèi)特點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)消費(fèi)力是極強(qiáng)的，根據(jù)一般白領(lǐng)不同，消費(fèi)水平比他們強(qiáng)的多。而且行為模式也比較具備真正的國(guó)際富裕社會(huì)的特點(diǎn)，甚至有一定富足化的傾向。他們非常崇尚與自然的流通，比較講究環(huán)境，比較安寧、舒適、高尚、尊貴的消費(fèi)環(huán)境。他們也創(chuàng)造時(shí)尚，跟一般人不同，他們不是追隨時(shí)尚，而是在這里面創(chuàng)造時(shí)尚。他們所穿的衣服和所代表的時(shí)尚，是帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)的潮流。所以，他們服裝都是定制的，一些特定的品牌，享受個(gè)性化的服務(wù)。這樣的居民，CBD公寓調(diào)查來(lái)看，基本上有五六萬(wàn)人口在這里面。

　　第三個(gè)CBD周邊的還有相當(dāng)多涉外人群，CBD周邊還有許多駐華使館一些人員的家屬，跨國(guó)公司外方人員及其家屬，這些人來(lái)自世界各個(gè)地方，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家居多。他們居住百分之八十居住在CBD周邊，他們消費(fèi)非常具有國(guó)際性消費(fèi)的趨勢(shì)和傾向，這個(gè)人口規(guī)模大概也在五到六萬(wàn)人口之間。

　　除了這些固定的消費(fèi)人口之外，還有許多到CBD來(lái)商務(wù)、辦公的人口，文化休閑的人口。因?yàn)镃BD中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)進(jìn)駐之后，肯定會(huì)有很多文化、休閑設(shè)施，因此也會(huì)帶來(lái)文化和休閑的人群。此外，有相當(dāng)多人到CBD來(lái)觀光旅游，把到CBD作為到北京必經(jīng)的一個(gè)景點(diǎn)，這也是相當(dāng)大的人群。因此，CBD商業(yè)定位應(yīng)當(dāng)是圍繞這些人的服務(wù)而確定的。

應(yīng)當(dāng)如何定位呢？有三個(gè)方面。

第一，CBD商業(yè)不是CBD的主角，是為CBD商業(yè)提供支撐的，它定位要明確它是為商務(wù)提供支撐的，因?yàn)镃BD剛才專(zhuān)家也介紹了，其實(shí)有兩種類(lèi)型，一種是商務(wù)中心，同時(shí)又是商業(yè)中心。這樣的CBD過(guò)有許多的代表，但是北京CBD跟這個(gè)不同，因?yàn)楸本┮呀?jīng)有王府井、西單著名的商業(yè)中心，已經(jīng)成為北京的商業(yè)中心。不能因?yàn)樯虡I(yè)而沖淡了商務(wù)的特點(diǎn)，對(duì)商務(wù)造成干擾。因此，圍繞商務(wù)的核心，商業(yè)的任務(wù)就是要對(duì)它進(jìn)行保障，提供支撐。一方面為進(jìn)駐CBD這些企業(yè)進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)，提供一些支撐和保障。另一方面，應(yīng)當(dāng)滿足商務(wù)白領(lǐng)人士工作，包括工作休閑的需要。

第二，滿足居民的需要。北京CBD和紐約其它國(guó)外地方不一樣，這應(yīng)當(dāng)來(lái)說(shuō)是咱們CBD本身設(shè)計(jì)定位的時(shí)候，吸取了國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。因?yàn)閯偛爬铒w老師也說(shuō)了，CBD到晚上都是死城，為什么呢？因?yàn)槔锩娲罅慷际寝k公設(shè)施，沒(méi)有住宅，導(dǎo)致晚上辦公人口都回家了，剩下一座死城，導(dǎo)致晝夜反差特別大。北京CBD在設(shè)計(jì)的時(shí)候考慮到這個(gè)因素，CBD高檔住宅占到四分之一，因此CBD里面居住了大量具有較高購(gòu)買(mǎi)力的居住人群，有可觀的生活市場(chǎng)。這類(lèi)人群消費(fèi)是需要高品質(zhì)的消費(fèi)需求，生活上需要比較舒適的，比較便捷的商業(yè)服務(wù)。因此，為他們提供服務(wù)，是CBD商業(yè)定位要考慮的因素。

第三，CBD商業(yè)應(yīng)當(dāng)是展示CBD形象，增強(qiáng)CBD活力的一個(gè)窗口。因?yàn)镃BD作為北京大都市的窗口，而商業(yè)作為這個(gè)窗口更加具有形象意義的設(shè)施。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，CBD里面辦公設(shè)施大家一看就是辦公室，看不出什么特色來(lái)，只有燈紅酒綠，五光十色的商業(yè)，才能作為CBD的活力，所以應(yīng)該是CBD活力的標(biāo)志。CBD商業(yè)做好的話，應(yīng)該引進(jìn)國(guó)際比較先進(jìn)的商業(yè)理念，國(guó)際先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式和形態(tài)，構(gòu)建高層級(jí)的，引領(lǐng)消費(fèi)潮流的時(shí)尚。商業(yè)環(huán)境應(yīng)該是人本化的，以人為本，人文化的，國(guó)際化的，非常便捷，高效的商業(yè)環(huán)境，這樣才能體現(xiàn)北京CBD作為世界級(jí)的中央商務(wù)區(qū)的人文環(huán)境的品位，體現(xiàn)CBD工作、生活舒適度和便捷度，使CBD成為北京商業(yè)文化一個(gè)重要的景觀。

最后，對(duì)CBD商業(yè)的特點(diǎn)提一點(diǎn)看法。

第一，我認(rèn)為CBD商業(yè)人流不會(huì)太多，有人說(shuō)CBD搞家樂(lè)福這樣超市一種大的倉(cāng)儲(chǔ)式的會(huì)員店，搞一點(diǎn)大賣(mài)場(chǎng)，我認(rèn)為這樣不宜。為什么呢？因?yàn)镃BD本身有大量的通勤人口，首先央視、北京電視臺(tái)帶來(lái)的人流壓力非常大。而進(jìn)入外面大量人群到這里購(gòu)買(mǎi)，會(huì)成為商務(wù)主題，使得大量人口造成CBD環(huán)境惡化，這種環(huán)境惡化，最終導(dǎo)致惡性循環(huán)，對(duì)CBD整體發(fā)展不利。所以CBD商業(yè)部應(yīng)該搞大量人流的商業(yè)。

第二，CBD商業(yè)應(yīng)該是便捷、安全、可靠的，CBD商業(yè)是為CBD整體商務(wù)服務(wù)提供保障的，它應(yīng)當(dāng)是非常方便的，隨時(shí)消費(fèi)，需求能夠及時(shí)得到滿足，而且是安全可靠的，不能買(mǎi)回去東西吃了生病，買(mǎi)回去東西一用就壞了，這樣對(duì)商務(wù)本身是破壞。

第三，是高品質(zhì)，高附加值的，剛才說(shuō)了CBD人口特點(diǎn)來(lái)看，他們所追求的是需要高品質(zhì)的，同時(shí)許多高級(jí)服務(wù)，附加價(jià)值也很高，所以是高品質(zhì)，高附加值的。

第四，是一種個(gè)性化的，會(huì)員性的。許多商業(yè)只為某些特定人群服務(wù)，只為專(zhuān)有的會(huì)員服務(wù)，平時(shí)固定客戶可能很少，但是核心顧客是相對(duì)固定的，一年可能只為這一小部分顧客服務(wù)，但是這些顧客的消費(fèi)量會(huì)很大，使得保障了充足的利潤(rùn)，因此是個(gè)性化，會(huì)員性的。

第五，應(yīng)該是時(shí)尚的，這不僅僅是追隨時(shí)尚，更多是創(chuàng)造時(shí)尚，發(fā)布時(shí)尚。央視在這里，CBD本身要發(fā)布中國(guó)流行的趨勢(shì)，中國(guó)流行服裝的潮流品味。甚至隨著將來(lái)發(fā)展，可能是發(fā)展整個(gè)亞洲流行的趨勢(shì)。所以，CBD應(yīng)當(dāng)是時(shí)尚之源。

第六，CBD商業(yè)還應(yīng)當(dāng)是安安靜靜的，就是無(wú)形的，不張揚(yáng)。因?yàn)檫@個(gè)商業(yè)是前面所說(shuō)的，不是帶動(dòng)大量人流的，不是人潮擁擠的。因此，表面可能并不一定很多，但是通過(guò)會(huì)員網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)電子網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)電話購(gòu)物的網(wǎng)絡(luò)，和這種固定客戶關(guān)系管理，保證商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。所以，本身不是做大量廣告宣傳的商業(yè)，而是無(wú)形的。這樣也保證了它一個(gè)非常好的購(gòu)物環(huán)境，保證的高級(jí)的消費(fèi)人群有一個(gè)舒適的購(gòu)物。所以，它的商業(yè)來(lái)看，如果跟西單、王府井這樣的商業(yè)街區(qū)來(lái)比，有明顯不同。因?yàn)橥醺?、西單是適合全世界主流消費(fèi)人群的，但是CBD如前面所說(shuō)，是為在CBD生活、工作特定人群服務(wù)的，所以它服務(wù)面很窄，但是很專(zhuān)、很精。因此，像王府井這樣的大街人流如織，人流量在四五十萬(wàn)，但是購(gòu)買(mǎi)量很少。而CBD是相反的，人流不多，但是顧客忠誠(chéng)度很高。

這是我對(duì)CBD商業(yè)的理解，匯報(bào)這么多，謝謝。


李楠：

非常感謝賴陽(yáng)先生，同樣，另外一位我們的來(lái)賓也是對(duì)北京的CBD商務(wù)模式有著非常深入的研究，就是顯盛保柏董事北京地區(qū)總經(jīng)理Mr.Chris先生，請(qǐng)他來(lái)為我們介紹一下。


Mr.Chris：

我們今天是一個(gè)很小的演講，所以我們今天主要是講財(cái)富中心在這方面的一些特征。

我們第一個(gè)講的是國(guó)際中央商務(wù)區(qū)的一些特征，比如受許多限制，主要都是寫(xiě)字樓，像倫敦、紐約、香港，有限的住宅。這些零售業(yè)主要還是針對(duì)寫(xiě)字樓人群的，像剛才李飛先生和賴陽(yáng)先生講的，一般都是周一到周五，剩下的時(shí)間都是死城。近期CBD有越來(lái)越多的酒店和住宅，這樣使得這個(gè)零售業(yè)目前變得活躍起來(lái)。

下面，我們講北京CBD，北京CBD跟世界上的CBD，比如像倫敦、紐約和香港略微有一些不一樣，像上海我們講的五個(gè)因素都包含在里面。北京CBD有很多住宅項(xiàng)目，有酒店，大多數(shù)項(xiàng)目像國(guó)貿(mào)、財(cái)富中心都是一些綜合項(xiàng)目。這些綜合主題一般都是有酒店、住宅等等。而且，北京的CBD是我們規(guī)劃CBD，而不是自然形成的。這樣的話就可以有機(jī)會(huì)，我們自己來(lái)抬升它的商業(yè)價(jià)值，我們自己規(guī)劃它。

我跟賴先生說(shuō)的很相似，在商業(yè)供應(yīng)的時(shí)候我們要考慮的因素，比如在里面所居住的人，還有目前在當(dāng)?shù)剡€有國(guó)際的旅游者，還有在CBD工作人群，還有除了CBD和朝陽(yáng)區(qū)以外的其他消費(fèi)者，這部分跟賴先生講的是很相似的。

通過(guò)我們對(duì)財(cái)富中心的研究，我們發(fā)現(xiàn)財(cái)富中心有一個(gè)特征。第一個(gè)特征就是地理位置比較好，在CBD的中心。第二個(gè)它是一個(gè)綜合項(xiàng)目，包括住宅、酒店、商業(yè)。第三個(gè)就是財(cái)富中心對(duì)在這個(gè)地區(qū)工作的人員，還有居住在這個(gè)地區(qū)的住宅人口，還有就是在酒店里面游客的吸引力。第四個(gè)同樣這個(gè)地區(qū)，我們講會(huì)吸引越來(lái)越多國(guó)際和國(guó)內(nèi)游客到這個(gè)地區(qū)。還有，就是它所謂的完整，因?yàn)樗且粋€(gè)綜合項(xiàng)目，所以各方面主題都有。不僅是這樣，財(cái)富中心在內(nèi)部連接與其它項(xiàng)目外部連接，都是一直在注意這些，所以連接很好，包括和地鐵的連接。所以，這些都是財(cái)富中心的特征。

雖然財(cái)富中心有這么多很好的特征，不過(guò)像剛才李飛先生也講過(guò)，其實(shí)現(xiàn)在北京零售業(yè)這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是很激烈的，有三個(gè)方面影響財(cái)富中心市場(chǎng)定位。第一個(gè)方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不僅有現(xiàn)在的市場(chǎng)，還有未來(lái)的市場(chǎng)。第二點(diǎn)就是消費(fèi)者的發(fā)展，目前消費(fèi)者越來(lái)越成熟，我們?cè)趺从纤麄兊男枨?。第三點(diǎn)是零售商的需求，有越來(lái)越多的零售商進(jìn)入到北京，我們?cè)趺礉M足他們的需求，無(wú)論是從技術(shù)上還是各方面，這也是需要財(cái)富中心在市場(chǎng)定位當(dāng)中考慮的問(wèn)題。

談到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，目前北京主要的零售業(yè)還是集中在百貨公司類(lèi)型當(dāng)中，無(wú)論是西單還是王府井，還是朝陽(yáng)其它地區(qū)，主要的商業(yè)面積還是在百貨公司，很少有購(gòu)物中心。當(dāng)然，未來(lái)新的理念，可能購(gòu)物中心出來(lái)還不是很多，就是我們將來(lái)定位的時(shí)候要仔細(xì)考慮。在目前來(lái)講，在北京是有限的國(guó)際品牌，而且有一些商業(yè)面積，是因?yàn)楹竺婕恿艘恍╉?xiàng)目等，所以它存在設(shè)計(jì)的局限性。但是，針對(duì)零售商來(lái)講，他們選擇余地不是很大，所以業(yè)主可以交很高的租金。但是目前來(lái)講，在CBD也好，在中關(guān)村也好，在金融街也好，都有很大的競(jìng)爭(zhēng)，這些競(jìng)爭(zhēng)是財(cái)富中心在未來(lái)考慮市場(chǎng)定位和市場(chǎng)推廣當(dāng)中，要考慮的很重要的因素。

我們討論的就是消費(fèi)者發(fā)展趨勢(shì)，大家都知道目前消費(fèi)者的這種需求一直是在增長(zhǎng)的，隨著人們對(duì)消費(fèi)有越來(lái)越多的經(jīng)驗(yàn)，他們需求也是在增長(zhǎng)的，他們對(duì)消費(fèi)也有更多的支持。另外一個(gè)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，所以消費(fèi)能力是在增高的，他們注重品牌消費(fèi)，而且對(duì)國(guó)際品牌越來(lái)越熟悉。所以，造成消費(fèi)者越來(lái)越成熟，無(wú)論是零售商，還是發(fā)展商，都要考慮到消費(fèi)者越來(lái)越成熟的這個(gè)特點(diǎn)，來(lái)考慮定位和市場(chǎng)推廣。

從零售商的需求來(lái)講，我們知道現(xiàn)在很多零售，他們之前在上海有很多計(jì)劃，現(xiàn)在他們注重在北京的投資和擴(kuò)展。他們?cè)跀U(kuò)展的時(shí)候，希望從商場(chǎng)管理方面有更好的商場(chǎng)管理，希望設(shè)計(jì)方面也有所提高，希望發(fā)展商有更多的靈活性，包括他們拓展他們的店面和租金方面有靈活性。另外一方面，不僅是項(xiàng)目的硬件設(shè)施，同時(shí)希望和業(yè)主以及客戶之間有更好的關(guān)系。

從設(shè)計(jì)方面，我們想到有一些因素是影響商場(chǎng)的。比如說(shuō)商場(chǎng)因?yàn)橛泻芏嗟母?jìng)爭(zhēng)，需要商場(chǎng)一些特殊性，一些獨(dú)特性。還有是因?yàn)樵贑BD地區(qū)，所以我們要面對(duì)游客，在CBD住宅當(dāng)中住家，還有它的辦公人群。所以，我們?cè)诳蛻艉蜕唐范ㄎ划?dāng)中要符合需求。另外，還有就是主題的設(shè)計(jì)，你在CBD地區(qū)不僅是項(xiàng)目之間很好的連接，包括跟其它項(xiàng)目很好的連接。一方面在CBD地區(qū)怎么樣吸引CBD地區(qū)之外人到CBD來(lái)，同時(shí)吸引不在財(cái)富中心的人怎么樣到財(cái)富中心來(lái)，這些都是很重要的影響因素。

財(cái)富中心已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)展當(dāng)中的一些因素，各種趨勢(shì)，所以財(cái)富中心針對(duì)不同需求，在商品組合方面發(fā)展全面，照顧到所有人的需求，注重客戶組合。比如說(shuō)我們有一些便利、零售，滿足一些辦公人員的需求，還有一些生活消費(fèi)品，還有充足的餐飲。另外最后一點(diǎn)，就是財(cái)富中心會(huì)把所有這些元素，我說(shuō)的所有元素有一個(gè)完整的組合。

那么，當(dāng)所有這些都實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，我們相信財(cái)富中心應(yīng)該是一個(gè)非常成功的項(xiàng)目。

謝謝。


李楠：

那么，接下來(lái)我們要請(qǐng)的是本次論壇主辦方，也是財(cái)富中心的代表人士談一下，財(cái)富中心作為北京CBD商務(wù)圈一個(gè)重要的核心項(xiàng)目，它的規(guī)劃以及對(duì)CBD商務(wù)中心規(guī)劃的影響。下面，我們由請(qǐng)北京財(cái)富中心執(zhí)行總經(jīng)理，鮑筱斌先生。


鮑筱斌：

大家下午好，我的感覺(jué)是這樣的，剛才有很多專(zhuān)家談了很多的問(wèn)題，大家給我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)出了很多問(wèn)題，我談的比較具體。但是站在CBD角度看商業(yè)，因?yàn)槲以谧鲐?cái)富中心，所以我談的跟財(cái)富中心有關(guān)。有一點(diǎn)，大家說(shuō)了很多問(wèn)題，我一開(kāi)始很緊張，后來(lái)很輕松。我想大家提的這些問(wèn)題，我想我們財(cái)富中心通過(guò)我們的策劃團(tuán)隊(duì)和工程以及銷(xiāo)售，我自己理解，在財(cái)富中心專(zhuān)家提到的這些問(wèn)題，我們應(yīng)該還是做了一個(gè)比較充分的考慮。所以，我就想借今天下午這個(gè)機(jī)會(huì)，我把我們?cè)趺纯紤]的商業(yè)設(shè)計(jì)情況跟大家做一個(gè)交流。

第一點(diǎn)，財(cái)富中心是在商圈底下的財(cái)富中心。北京有很多的商圈，在東部有燕莎的商圈等等，我們的財(cái)富中心就是在國(guó)貿(mào)商圈里面。從北京區(qū)域來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)我們財(cái)富中心具備一個(gè)商業(yè)環(huán)境的氛圍，我比較同意這一點(diǎn)，就是商業(yè)和商務(wù)不能混為一談。國(guó)貿(mào)商圈有一個(gè)很明顯的特點(diǎn)，就是一個(gè)服務(wù)于商務(wù)的商圈。財(cái)富中心在整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)當(dāng)中，我們都是圍繞這個(gè)主題。所以，我想我們財(cái)富中心的商業(yè)是服務(wù)于商務(wù)的這么一個(gè)設(shè)施。大家提到商務(wù)，不管是我們從寫(xiě)字樓的角度，還是一個(gè)建筑綜合體的角度，就是交通顯得非常重要。但是，我覺(jué)得從我們財(cái)富中心的項(xiàng)目本身來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)交通條件還是很不錯(cuò)的。財(cái)富中心交通分析是請(qǐng)MVA來(lái)做的，現(xiàn)在有一個(gè)很簡(jiǎn)單的圖，這個(gè)是三環(huán)，這個(gè)是地鐵，地鐵十號(hào)線，現(xiàn)在已經(jīng)定下來(lái)了，就是在今年的十月份這條線全面開(kāi)工了，以后在我們財(cái)富中心這兒有一個(gè)地鐵站，這有兩個(gè)出口，同時(shí)通到中央電視臺(tái)，這也是未來(lái)規(guī)劃的一條地鐵。所以，從這邊過(guò)來(lái)以后會(huì)抵達(dá)各個(gè)地方。所以，我覺(jué)得我們財(cái)富中心交通條件還是相當(dāng)好的，就是說(shuō)交通抵達(dá)性很好。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)商業(yè)中心來(lái)講，我覺(jué)得有私家車(chē)比較好的抵達(dá)以外，就是公共交通抵達(dá)也比較和。感覺(jué)無(wú)論從地面公共交通，還是地下的，就是地鐵，財(cái)富中心可達(dá)性都比較好。我們財(cái)富中心停車(chē)位的數(shù)量也是不錯(cuò)的。

第二點(diǎn)財(cái)富中心空間設(shè)計(jì)理念。我們?cè)谪?cái)富中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，類(lèi)似于美國(guó)的洛克菲勒中心，我們是一個(gè)城市的綜合體。我們?cè)谶@個(gè)空間里面，從建筑本身的空間圖，我們除了考慮本身建筑圖以外，我覺(jué)得從商業(yè)圖有這幾個(gè)特點(diǎn)。我們這個(gè)建筑是五個(gè)塔樓圍在一起，但既是一個(gè)封閉的，形成自我完善的一個(gè)個(gè)體，但同時(shí)還有很多的開(kāi)放性。所以，我們?cè)O(shè)有中心的廣場(chǎng)，包括每一個(gè)邊緣我們都可以抵達(dá)到外面。所以，我們內(nèi)部很封閉，但是跟外部連接也是很好的。我們除了要處理好我們自己人流以外，也要處理好對(duì)外的人流。我們財(cái)富中心城市空間設(shè)計(jì)上，就是功能的分化，我們把功能分的很清楚，有高檔公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、文化設(shè)施以及服務(wù)式公寓。我們把各種功能分開(kāi)但是依賴一條主線來(lái)貫穿所有的建筑。既能分開(kāi)又能復(fù)合，是一組高效的建筑群。這個(gè)復(fù)合跟整體是一樣的。我覺(jué)得有兩種商業(yè)空間，第一種就是專(zhuān)門(mén)服務(wù)于某一項(xiàng)的，比如這是一個(gè)建材超市，這是服裝超市，我覺(jué)得財(cái)富中心商業(yè)有這幾種東西是需要的。第一個(gè)我們現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)支持于商務(wù)的這么一種支持性的商業(yè)。還有我在這兒辦公的人，我需要在這兒有一些日常的消費(fèi)，這可能是財(cái)富中心商業(yè)不同于別人的東西。第三個(gè)還考慮到休閑娛樂(lè)的商業(yè)空間。我想我們財(cái)富中間在考慮的時(shí)候，我們把這幾種商業(yè)都能夠友好的復(fù)合在一起。我們考慮有餐飲的商業(yè)，有專(zhuān)門(mén)服務(wù)于有文化的，我們考慮有娛樂(lè)的。我想我們把這幾種商業(yè)復(fù)合在一起，就是真正給我們建筑綜合體結(jié)合在一起。所以，我想說(shuō)財(cái)富中心這種商業(yè)，一定是跟我們建筑綜合體結(jié)合在一起的商業(yè)，絕對(duì)不是一個(gè)獨(dú)特的商業(yè)，也不是一個(gè)購(gòu)物中心。

談到財(cái)富中心的商業(yè)特點(diǎn)，第一個(gè)是財(cái)富中心整個(gè)地下空間是一體的。財(cái)富中心一二三期地下空間連接在一起，我們通過(guò)地下可以抵達(dá)到嘉里中心，也可以達(dá)到中央電視臺(tái)。對(duì)外我們的地下跟外圍的連通比較暢通，還有地鐵口。目前做區(qū)域開(kāi)發(fā)都會(huì)考慮這個(gè)問(wèn)題，我們除了地下連接以外，地面一層當(dāng)然是人流、車(chē)流都可以走的。一般財(cái)富中心在整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，我們考慮財(cái)富中心整個(gè)二層是連在一起的，通過(guò)連橋，把所有的建筑都連在一起。所以，我覺(jué)得財(cái)富中心二層人流交通中心也是很完善的，這對(duì)于激活我們商業(yè)也是很有利的。建筑綜合體內(nèi)的商業(yè)。還有一些商業(yè)，財(cái)富中心有一定的特點(diǎn)，在整個(gè)財(cái)富中心中央，我們留了一塊地，接近一萬(wàn)平米的廣場(chǎng)，這個(gè)廣場(chǎng)可以緩解人流，也可以分散人流。我想這樣對(duì)我們財(cái)富中心綜合體建筑商業(yè)，應(yīng)該是非常有益的。

一個(gè)地方的商業(yè)，不管是服務(wù)于商業(yè)也好，還是區(qū)域的商業(yè)也好，我想要激活這個(gè)商業(yè)，肯定要有地區(qū)經(jīng)濟(jì)來(lái)支撐，CBD地區(qū)無(wú)疑是北京區(qū)經(jīng)濟(jì)最有潛力的地區(qū)，所以我覺(jué)得財(cái)富中心的商業(yè)應(yīng)該有地區(qū)經(jīng)濟(jì)做支撐。當(dāng)然，還有一個(gè)就是我覺(jué)得區(qū)域的商業(yè)規(guī)模，因?yàn)閯偛糯蠹乙舱劦紺BD整個(gè)實(shí)際上是在做一個(gè)商業(yè)規(guī)劃，但是這個(gè)商業(yè)規(guī)劃可能還沒(méi)有出來(lái)，但是我覺(jué)得商業(yè)規(guī)劃的構(gòu)思已經(jīng)有了。實(shí)際上以后未來(lái)得CBD有三條主要的商業(yè)街，財(cái)富中心就是沿著東三環(huán)主要的商業(yè)街，我想財(cái)富中心把地上跟CBD所有的建筑都連在一起，地下又連在一起。然后，CBD整個(gè)區(qū)域建筑商業(yè)起來(lái)以后，一定有一個(gè)規(guī)模效益，我以前看過(guò)一些報(bào)道。就是改造王府井的時(shí)候，國(guó)貿(mào)的生意特別好，因?yàn)楦脑焱醺?，?guó)貿(mào)的優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)出來(lái)，王府井改造好了，國(guó)貿(mào)有一部分人流分流。我想隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，CBD到2008年就有一定的規(guī)模了。我想等到財(cái)富中心、嘉里中心和國(guó)貿(mào)起來(lái)以后，這種規(guī)模效應(yīng)就起來(lái)了。因?yàn)樗×送醺鸵郧傲闶蹣I(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，這種新興下的商業(yè)對(duì)北京其它商業(yè)是有競(jìng)爭(zhēng)力的。

我覺(jué)得財(cái)富中心商業(yè)有這么幾個(gè)特點(diǎn)，以前我們做商業(yè)的時(shí)候沒(méi)有想到怎么策劃這個(gè)商業(yè)，我想財(cái)富中心商業(yè)產(chǎn)生的背景，應(yīng)該是一個(gè)策劃與構(gòu)思的背景。所以，我們做一期商業(yè)的時(shí)候跟臺(tái)灣合作，基本上這種商業(yè)策劃思想，應(yīng)該是貫穿在我們一期里面。我們?cè)诙?、三期的時(shí)候，我想我們商業(yè)策劃時(shí)間比較早，我們有專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司提前介入。我理解我們的商業(yè)是一個(gè)策劃和思考以后，產(chǎn)生的商業(yè)建筑。構(gòu)成形態(tài)與合適的規(guī)模，規(guī)模后面會(huì)講到，現(xiàn)在就不講了。商業(yè)空間的營(yíng)造。我覺(jué)得我們?cè)O(shè)計(jì)商業(yè)空間的時(shí)候，我們把城市的空間引入進(jìn)來(lái)，所以我覺(jué)得商業(yè)變成城市空間一部分。我們有完善的通行流線和附屬設(shè)施設(shè)備。我們有寫(xiě)字樓，我們有酒店，我們也有會(huì)議中心，我們也有文化設(shè)施，我們也有公寓。但是，我感覺(jué)我們這組建筑就能支持我們本身商業(yè)的發(fā)展。大家比較關(guān)心的就是有一個(gè)很重要的問(wèn)題，柯院長(zhǎng)也一直在講，怎么樣使CP商業(yè)具有24小時(shí)，我覺(jué)得主要是決定商業(yè)的定位。因?yàn)樯虡I(yè)是重點(diǎn)服務(wù)于這個(gè)區(qū)域，現(xiàn)在有服務(wù)于某一個(gè)建筑的商業(yè)，有服務(wù)小區(qū)的商業(yè)，有服務(wù)這個(gè)區(qū)域的商業(yè)，再一個(gè)商業(yè)服務(wù)于超區(qū)域的商業(yè)。我覺(jué)得財(cái)富中心，它實(shí)際上主要是服務(wù)于我們這個(gè)社區(qū)的商業(yè)。但是，這個(gè)社區(qū)的功能，我覺(jué)得是比較有機(jī)的結(jié)合。我們白天可能有辦公的人流，晚上有公寓的人流，有娛樂(lè)的人流，有文化的人流，可能晚上還有酒店的人流。所以，我覺(jué)得我們整個(gè)功能的配備，就能夠來(lái)支持我們商業(yè)24小時(shí)，都能找到我們合適的人流。原因是這個(gè)綜合體不是一個(gè)大概的功能，是一個(gè)復(fù)合的功能，這個(gè)商業(yè)規(guī)模是和綜合體相配套的。

這是我們財(cái)富中心一個(gè)效果圖，我剛才講到的這是一個(gè)廣場(chǎng)，然后以后地鐵口，現(xiàn)在北京市十號(hào)線地鐵口在這兒。這個(gè)是我們一期推出來(lái)的一塊綠地，這個(gè)地方也是我們推出來(lái)的綠地。我們整個(gè)交通圖，都是連在一起的，地下這邊就是財(cái)富中心，這個(gè)就是酒店，這是一個(gè)寫(xiě)字樓，這是一個(gè)公寓，有一個(gè)文化中心在這兒。我們對(duì)二期的設(shè)計(jì)做了一些修改。

財(cái)富中心整個(gè)的商業(yè)規(guī)模，有的人講面積很小，一期面積很小比較小，是一萬(wàn)平方米，我們二期面積是25000平方米。我們發(fā)現(xiàn)財(cái)富中心商業(yè)規(guī)模是很夠的，我們是5.5萬(wàn)平方米，基本上夠一個(gè)商業(yè)中心的規(guī)模。但是這個(gè)商業(yè)中心不是集中在一起，我想這樣某種程度上更有意思。我們統(tǒng)計(jì)了一下，我們頂級(jí)名品店有八千平方米，我們二期里面做了一個(gè)共享的商業(yè)街，我們還有25000多平方米，我們還可以服務(wù)于餐飲區(qū)域在七千平方米左右，我們康樂(lè)休閑的商業(yè)空間大概有一萬(wàn)平方米，我們文化，就是劇院大概是五千平方米，所以加在一起是5.5萬(wàn)平方米，這個(gè)商業(yè)規(guī)模是非常好的商業(yè)規(guī)模。大家講商業(yè)，過(guò)多講零售，我自己理解財(cái)富中心的商業(yè)不是零售商業(yè)，財(cái)富中心從商業(yè)功能組合來(lái)看，一定是服務(wù)于商務(wù)中心的商業(yè)。

因?yàn)樯虡I(yè)就需要來(lái)了解我們的人流到底是多少，我剛才聽(tīng)到Mr.Paul Husband講，洛克菲勒中心大概有四萬(wàn)人常駐人口，我們測(cè)算一下財(cái)富中心常駐人口也有四萬(wàn)以上，包括流動(dòng)人口大概有八到十萬(wàn)。我們估計(jì)，可能每天人流在十二萬(wàn)左右，這樣有15％消費(fèi)的話，每天可能有一萬(wàn)八千人左右的消費(fèi)。所以，這么一個(gè)消費(fèi)人次，對(duì)于功能比較齊全的一個(gè)建筑綜合體來(lái)講，應(yīng)該說(shuō)這種商業(yè)價(jià)值還是很明顯的。

這是我們做的商業(yè)效果圖，建成以后是這樣的。這個(gè)是財(cái)富中心一期，一二層是商業(yè)，這是寫(xiě)字樓，這是公寓。這是一期商業(yè)一層平面圖，這是塔樓，這是寫(xiě)字樓，這中間是板樓，這一層是商業(yè)的，中間這塊有一個(gè)扶梯，能夠到外面去。這個(gè)是二層的商業(yè)，這個(gè)地方餐飲區(qū)集中在二層。二期地鐵規(guī)劃已經(jīng)定下來(lái)了，地鐵出來(lái)以后，這塊是地下，就是財(cái)富中心二三期地下商業(yè)空間。這個(gè)是二層的商業(yè)空間，這是地上一層的商業(yè)空間。這是從一期到二期去的，這個(gè)旁邊也是商業(yè)空間，這正個(gè)都是商業(yè)空間，這是一個(gè)文化設(shè)施。這就是三層的商業(yè)空間。所以，整個(gè)財(cái)富中心應(yīng)該說(shuō)商業(yè)面積加在一起是5.5萬(wàn)左右，包括文化設(shè)施。

我就簡(jiǎn)單給大家做一個(gè)介紹，謝謝。


李楠：

非常感謝剛才鮑先生給我們做的詳細(xì)介紹，本來(lái)我們會(huì)議當(dāng)中有一個(gè)小的休息，但是考慮到在座的嘉賓也是因?yàn)橛幸恍┦虑椋硗庀Ｍ蠹夷軌蚨氵^(guò)北京交通的高峰期。所以，我們不再休息了，直接把論壇進(jìn)行完。下面我們由請(qǐng)時(shí)尚家居主編殷智賢女士，進(jìn)行她的演講。


殷智賢：

我因?yàn)槭孪炔⒉恢牢視?huì)坐到主席臺(tái)上來(lái)，我以為只是一個(gè)漫談性質(zhì)的研討會(huì)。所以，以我們集團(tuán)規(guī)定，我要是發(fā)表正式言論，要報(bào)請(qǐng)集團(tuán)批準(zhǔn)，我覺(jué)得這個(gè)比較復(fù)雜了，姑且把我下面話代表個(gè)人觀點(diǎn)，不代表雜志社。

我2000年五月份的時(shí)候參加了哈佛大學(xué)舉辦，二十一世紀(jì)初中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施論壇。為什么會(huì)請(qǐng)我去呢？因?yàn)楫?dāng)時(shí)他們看到我寫(xiě)到一本書(shū)《高級(jí)灰》，講述的中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)。在此之前他們認(rèn)為中國(guó)沒(méi)有中產(chǎn)階層，但是看完這本書(shū)他們對(duì)這個(gè)問(wèn)題很感興趣，就讓我介紹一下。他們問(wèn)了一個(gè)問(wèn)題，他們說(shuō)你認(rèn)為中國(guó)中產(chǎn)階層在中國(guó)有多大比例，我認(rèn)為到今天為止，我們國(guó)家也從來(lái)沒(méi)有以政府名義做一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我只是對(duì)這個(gè)問(wèn)題好奇的人出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我當(dāng)時(shí)說(shuō)的標(biāo)準(zhǔn)是五千美元起步，一直到二十萬(wàn)美元，家庭年收入，但是現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)數(shù)字應(yīng)該是比較保守，那本書(shū)寫(xiě)的時(shí)候是1998年。美國(guó)人說(shuō)按照這個(gè)數(shù)字，你判斷一下它可能在中國(guó)人口比例可以占到多少，我說(shuō)大概就百分之一，不會(huì)超過(guò)百分之三。今天也有很多學(xué)者，搞社會(huì)學(xué)研究的給出各種各樣的數(shù)字，給的數(shù)字最后占這個(gè)人口的百分之八，不管大家是什么標(biāo)準(zhǔn)，有一個(gè)背景，七十年代亞洲之四小龍?jiān)诮?jīng)濟(jì)最好的時(shí)候，新加坡占的比例是34％－37％之間，日本是40％左右，香港是在35％－38％。按照目前最樂(lè)觀的設(shè)計(jì)，中產(chǎn)人層占到18％，我們可以看到發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?。我?dāng)時(shí)說(shuō)那么小的數(shù)字，不僅沒(méi)有讓哈佛學(xué)者感到沮喪，反倒讓他們感到興奮。他們認(rèn)為中國(guó)中產(chǎn)階層的成長(zhǎng)，將是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)最大的驅(qū)動(dòng)力。因?yàn)檫@在西方都市化被證實(shí)的，我們中國(guó)基本是步人家的后塵。這里面有很大的巨大成長(zhǎng)空間，大家可以判斷出帶來(lái)什么樣的消費(fèi)機(jī)會(huì)和什么樣的變化。

我想咱們今天討論是CBD商業(yè)形態(tài)與消費(fèi)，那么它和中產(chǎn)階層之間有什么關(guān)系呢？我一進(jìn)會(huì)場(chǎng)的時(shí)候，注意到一個(gè)有意思的現(xiàn)象，其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象在很多會(huì)場(chǎng)都會(huì)看到，就是第一排今天并沒(méi)有指定什么人可以坐，所以我進(jìn)來(lái)的時(shí)候第一排是空著的，為什么所有會(huì)場(chǎng)第一排會(huì)被空下來(lái)，因?yàn)榈谝慌艜?huì)被大家的視線注意到。那么，從常人的心理，如果不是我今天想到主角的話，大家并不喜歡被別人注視。一個(gè)城市藏有錢(qián)人最安全的方式就是建CBD，當(dāng)中國(guó)富裕階層達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，這群人需要在城市隱藏起來(lái)，就是他自己個(gè)體需要隱藏起來(lái)，但是作為群體需要辨識(shí)。那么，就是說(shuō)這個(gè)群體需要在這個(gè)社會(huì)里面凸現(xiàn)出來(lái)，每個(gè)人希望是安全的，我覺(jué)得CBD是一個(gè)最好的途徑。所以，我覺(jué)得當(dāng)時(shí)全世界社會(huì)學(xué)者，試圖為中產(chǎn)階層做出一個(gè)定義，發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)特別困難的定義，到底是按收入劃分還是按生活方式劃分。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)者和社會(huì)學(xué)者，已經(jīng)做出各種各樣的分析，最后得出了這個(gè)結(jié)論，這個(gè)結(jié)論意味著這個(gè)社會(huì)百分之四十的財(cái)富掌握在百分之一人口手里。中國(guó)貧富差別世界上是非常矚目的。像歐共體和美國(guó)經(jīng)濟(jì)系數(shù)一般徘徊在0.1－0.4之間。

那么，就是說(shuō)以中國(guó)目前的這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)講， 一方面階層分化已經(jīng)呈現(xiàn)，無(wú)論政治上承認(rèn)不承認(rèn)，但是社會(huì)學(xué)已經(jīng)產(chǎn)生了。但是，僅僅靠財(cái)富，我們?cè)趺磥?lái)確定誰(shuí)是這個(gè)社會(huì)的中產(chǎn)階層呢？按收入，其實(shí)百分之四十以上的財(cái)富，只在百分之一的人手中。我們又知道中國(guó)是農(nóng)業(yè)人口非常多的國(guó)家，那么也就是說(shuō)這個(gè)中產(chǎn)階層的人數(shù)還是非常少的。那么，我想這個(gè)對(duì)中國(guó)城市的意義就慢慢出來(lái)了?？峙拢覀冞€是更多要從生活方式考察，在這個(gè)階層里面中產(chǎn)階層是什么特征。

西方社會(huì)學(xué)普遍幾個(gè)標(biāo)志，就是說(shuō)當(dāng)一個(gè)人生活方式能夠算的上是中產(chǎn)階層，起碼具備幾個(gè)特征，收入各國(guó)有各國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)。他們住房肯定是有獨(dú)立浴室，出門(mén)的交通工具不限于公共交通工具，一般受教育程度達(dá)到大專(zhuān)，我想大專(zhuān)可能是中國(guó)的特殊稱(chēng)謂，或者是本科以上，學(xué)士以上的學(xué)位。這幾個(gè)最基本的特征，在各國(guó)社會(huì)學(xué)里面都會(huì)出現(xiàn)的，其它各國(guó)還有一些新的說(shuō)法。就是說(shuō)這幾個(gè)標(biāo)志，它所呈現(xiàn)出來(lái)的意義非常重大。比如說(shuō)獨(dú)立浴室的住房這個(gè)為什么會(huì)有意義？應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在三十歲以上的人都有過(guò)這種經(jīng)歷，就是說(shuō)我們的洗浴是在公共澡堂里面完成的，公共澡堂里面人是沒(méi)有階層差異和隱私的，看與被看是雙向的，局長(zhǎng)和他的職員在同一個(gè)澡堂里面出現(xiàn)。那時(shí)候在這個(gè)行為里面是沒(méi)有隱私可言的。但是為什么到現(xiàn)在這個(gè)階段，人們需要一個(gè)獨(dú)立浴室，作為自己生活方式一個(gè)重要的構(gòu)成，是因?yàn)槿藗儗?duì)于自己的權(quán)利劃分有了一個(gè)更強(qiáng)烈的意識(shí)，他們需要屬于自己的東西更多，這就需要當(dāng)一個(gè)人階層上升之后，必然產(chǎn)生一個(gè)心理。出門(mén)的交通工具，不限于公共交通工具，這就會(huì)帶來(lái)一個(gè)新的識(shí)別人群差異的一個(gè)標(biāo)志。比如你開(kāi)什么車(chē)，你出門(mén)是打車(chē)，還是私家車(chē)，還是坐地鐵，這都是劃分人群新標(biāo)志。這也是一個(gè)階層構(gòu)筑生活方式會(huì)選取的幾個(gè)符號(hào)，就是說(shuō)這些符號(hào)對(duì)于中產(chǎn)階層是有特殊意義的，比如說(shuō)全世界的CBD至少有一個(gè)特征，起碼這是座城市時(shí)尚的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。CBD人穿什么，那基本上這個(gè)時(shí)期的潮流就是什么，如果像紐約這種特殊的城市，可能說(shuō)美國(guó)最前沿的潮流，都以紐約CBD為標(biāo)志?？赡芤恍┲行统鞘?，它的商務(wù)區(qū)反映這個(gè)城市的風(fēng)向標(biāo)。

我想這就帶來(lái)一個(gè)新意義，人們?nèi)BD做什么，除了有些人住CBD標(biāo)識(shí)自己身份的符號(hào)，不住在CBD人去CBD為了什么？我想很多人知道有一本書(shū)很有名，但是沒(méi)有任何學(xué)術(shù)價(jià)值或者是經(jīng)濟(jì)意義，政治意義，但是很有名。為什么呢？因?yàn)槟潜緯?shū)名叫《如何嫁給百萬(wàn)富翁》，那里面有一個(gè)很重要的指南，就是說(shuō)如果你要嫁給百萬(wàn)富翁，你要去百萬(wàn)富翁經(jīng)常出沒(méi)的地方，我們?cè)谶@個(gè)城市里面可以翻譯成你要經(jīng)常去CBD。但是，就是說(shuō)我們今天也可以去中國(guó)大飯店去看一看，那里單身坐在那兒的女孩有幾個(gè)是為了找百萬(wàn)富翁的。也就是說(shuō)CBD聚集了很多人的人生目標(biāo)，有些人可能真的是為了尋找自己理想的配偶，有的人可能是為了商業(yè)目的，有的人是為了獲取時(shí)尚潮流，有的人可能發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)機(jī)會(huì)?？傊矣X(jué)得CBD應(yīng)該是人類(lèi)社會(huì)，當(dāng)它發(fā)展到一個(gè)非常高都市化水平之后一個(gè)自然選擇，它其實(shí)并不是什么人刻意設(shè)計(jì)出來(lái)的，是大家共同的心愿。我想當(dāng)這個(gè)城市，比如說(shuō)某一個(gè)收入階層，或者某一種價(jià)值取向達(dá)到一定程度的時(shí)候，CBD的產(chǎn)生是必然的。

那么，接下來(lái)我覺(jué)得又引發(fā)了我另外一個(gè)想法，就是說(shuō)北京的CBD應(yīng)該有一個(gè)什么文化形象，因?yàn)樗热皇巧L(zhǎng)在中國(guó)，應(yīng)該是未來(lái)都市人的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。跟紐約的CBD，東京的CBD僅僅是商業(yè)設(shè)施不同嗎？?jī)H僅是店戶品牌不同嗎？?jī)H僅是主流語(yǔ)言說(shuō)中文的不同嗎？我相信這里面還有一些新的差異。那么，就是說(shuō)這些差異是由誰(shuí)來(lái)完成的，或者說(shuō)未來(lái)北京CBD的文化是由誰(shuí)來(lái)建設(shè)的。我們知道中國(guó)第一代中產(chǎn)階層，我是指共和國(guó)成立以來(lái)，是誕生在八十年代中期以后，才會(huì)有中產(chǎn)階層產(chǎn)生。其實(shí)，在八十年代中期以前，即使是住在北京的人，也不算是過(guò)著都市化的生活，或者我更愿意用一個(gè)大雜院的生活來(lái)形容。八十年代中期以后，第一代中產(chǎn)階層產(chǎn)生了，這一代人他們的文化傾向是什么？我相信對(duì)于這一時(shí)期，北京CBD的文化形象會(huì)起著至關(guān)重要的作用。我認(rèn)為他們這一代人，因?yàn)槭翘幵谝粋€(gè)強(qiáng)烈的求知欲膨脹過(guò)程當(dāng)中，他們學(xué)習(xí)一切他們能學(xué)習(xí)的東西，尤其是陌生的東西，比如西方文化。這些東西都會(huì)灌注在他們對(duì)CBD的期望，比如CBD里面應(yīng)該開(kāi)一些什么樣的店鋪，才是符合他們的期望，CBD的樓要選取什么顏色，戶型多大多小合適，這都是在他們經(jīng)過(guò)15年左右學(xué)習(xí)之后，產(chǎn)生的一些期待。那么，我想在CBD試圖為這些人提供一切消費(fèi)，無(wú)論是住宅消費(fèi)，還是購(gòu)物消費(fèi)，恐怕都應(yīng)該對(duì)他們的這種文化取向，給予特別的關(guān)注。因?yàn)?，我想未?lái)北京CBD的形象，恐怕不僅僅是對(duì)北京有意義，對(duì)中國(guó)也有意義，甚至對(duì)世界都會(huì)有意義。

我只是把我簡(jiǎn)單的思考，因?yàn)檎f(shuō)是即興發(fā)言，我也就即興了一下，可能沒(méi)有什么邏輯，希望有機(jī)會(huì)，跟大家深入交流。


李楠：

您的即興發(fā)言，帶給我們很多新的啟示，其中很多的觀點(diǎn)我想都是非常前沿的觀點(diǎn)。殷女士關(guān)注最多是CBD商務(wù)圈當(dāng)中居住人的關(guān)系，從中折射出文化的氛圍。我想殷女士其中提到一個(gè)非常重要的觀點(diǎn)，也是下位這位嘉賓要演講的主題。就是說(shuō)居住在CBD當(dāng)中的人，他們可能是時(shí)尚的代言人，同時(shí)他們也是時(shí)尚的追求者。接下來(lái)為我們進(jìn)行演講的，是北京華萊士經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)李彥先生。

李彥：

　　大家也都累了，我就長(zhǎng)話短說(shuō)。我根據(jù)我們自己公司經(jīng)營(yíng)情況，談一下名牌在國(guó)外銷(xiāo)售群體和國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售群體。在國(guó)外，不是所有人都可以用的起，一般就是商人、富人、明星，像體育明星。在國(guó)內(nèi)富人，還有一個(gè)就是官員，明星，另外還有一部分是腐敗消費(fèi)，所謂的送禮。在國(guó)外這些大牌子店鋪，咱們中國(guó)稱(chēng)謂CBD和郊外的富人區(qū)，比如像王府井、國(guó)貿(mào)，以及將來(lái)這邊的CBD。另外，還有像機(jī)場(chǎng)一帶的天竺那塊的別墅帶，別墅區(qū)。消費(fèi)的特點(diǎn)，現(xiàn)在是更趨向于自然和休閑，追求舒適和大方。中國(guó)的消費(fèi)圈里很廣闊的，我們國(guó)家有一個(gè)怪現(xiàn)象，金字塔，塔尖的人拿著錢(qián)，所以服務(wù)對(duì)象一般是塔尖的人。

李楠：

最后我們由請(qǐng)CBD管委會(huì)，作為主辦方的吳問(wèn)平先生做一個(gè)總結(jié)性發(fā)言。

吳問(wèn)平：

談不上總結(jié)，剛才聽(tīng)了各位專(zhuān)家的精彩發(fā)言，應(yīng)該說(shuō)是受到很大的啟發(fā)。大家從不同角度、不同層面，從國(guó)際、國(guó)內(nèi)，包括CBD的一些歷史、未來(lái)，對(duì)CBD商業(yè)形態(tài)，功能定位各個(gè)方面，應(yīng)該說(shuō)對(duì)今后北京的CBD商業(yè)的規(guī)劃、商業(yè)的發(fā)展和建設(shè)，應(yīng)該說(shuō)是非常有積極意義的，作用也是非常大的。所以，今天這個(gè)會(huì)應(yīng)該說(shuō)是非常精彩，感覺(jué)也是非常成功的。對(duì)我們CBD整個(gè)功能的完善，對(duì)CBD商業(yè)形態(tài)的形成，各個(gè)方面應(yīng)該說(shuō)將起到一個(gè)積極的推動(dòng)作用。所以，應(yīng)該說(shuō)對(duì)我們的啟發(fā)性東西還是很多。

據(jù)我們分析，可以說(shuō)也是個(gè)人的一些觀點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)CBD的興起以及它的發(fā)展都是有一個(gè)過(guò)程的，它是在一個(gè)特定的大背景下產(chǎn)生的，可以說(shuō)它是中國(guó)改革開(kāi)放十幾年，二十年，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，包括社會(huì)形態(tài)的轉(zhuǎn)變。剛才專(zhuān)家已經(jīng)提到了，它不是一個(gè)偶然的產(chǎn)物，是一個(gè)必然的產(chǎn)物，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是城市功能完善的一個(gè)需要；也可以用現(xiàn)在比較時(shí)髦話來(lái)說(shuō)是經(jīng)營(yíng)城市的需要，是提高咱們北京整個(gè)首都競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)需要。

　　現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的硬件的競(jìng)爭(zhēng)，而是從內(nèi)容上、從品牌上等各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)。應(yīng)該說(shuō)是這個(gè)趨勢(shì)使內(nèi)容更加豐富與精采。所以說(shuō)，它的發(fā)展、發(fā)生不是一個(gè)偶然的過(guò)程。但是，這個(gè)過(guò)程也賦予它一些特殊性。剛才大家都提到的商務(wù)區(qū)是一個(gè)高樓林立、以商務(wù)辦公為主的一個(gè)區(qū)域。那么，這個(gè)區(qū)域它作為以商務(wù)辦公為載體，但是它的真正功能應(yīng)該說(shuō)是非常豐富的。

首先，我們感覺(jué)它應(yīng)該是一個(gè)管理的功能，盡管這個(gè)地方也只是一些公司，但是這些公司大家一分析，都是有管理職能在里面的，都是一些地區(qū)的總部，甚至是整個(gè)公司的總部。應(yīng)該說(shuō)對(duì)整個(gè)生產(chǎn)要素，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)，生產(chǎn)要素配置的決策，起到控制性的作用。所以，從某種意義上來(lái)說(shuō)，它是管理功能的一個(gè)樞紐，一個(gè)中樞。另外一個(gè)，還與它的集散有關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)CBD是一個(gè)物流、人流、信息流、價(jià)值流，各個(gè)方面是一個(gè)非常充分的地方。另外，它是一個(gè)交往，尤其是國(guó)際交往的功能，它是國(guó)際性的，開(kāi)放性的區(qū)域，不是一個(gè)封閉的，不是幾平方公里可以劃下來(lái)的，所以是一個(gè)非常開(kāi)放的。另外一個(gè)，還有非常大的服務(wù)功能。

　　所以，它的功能應(yīng)該是非常豐富的。那么，要想豐富、完善它的功能，必然有很多的支撐，這就是剛才許多專(zhuān)家說(shuō)到的，其中商業(yè)的配套，商業(yè)形態(tài)的建立，包括消費(fèi)形態(tài)的形成，應(yīng)該說(shuō)對(duì)CBD整體功能發(fā)揮和作用的產(chǎn)生，是一個(gè)不可缺少，不可替代的這樣一種機(jī)能。所以，應(yīng)該說(shuō)從這個(gè)過(guò)程里面，我們感覺(jué)CBD的發(fā)展，我個(gè)人可以這么說(shuō)，從一個(gè)簡(jiǎn)單的或者是一個(gè)外延型的、或者說(shuō)搭架子的階段，應(yīng)該走到除了搭架子之外，賦予更多的內(nèi)容，賦予產(chǎn)業(yè)更多的特點(diǎn)，和完善功能的一個(gè)內(nèi)涵性的這個(gè)方向去發(fā)展。

　　所以，我覺(jué)得至少這兩者在一定階段應(yīng)該是并存的，或者是并重的一個(gè)觀點(diǎn)。不能說(shuō)咱們前期是立項(xiàng)、規(guī)劃，包括交通問(wèn)題是我們CBD現(xiàn)在需要重點(diǎn)照顧的問(wèn)題，重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。那么，這個(gè)問(wèn)題現(xiàn)在也有專(zhuān)項(xiàng)的規(guī)劃。今天，就不在這里說(shuō)了。但是，它的內(nèi)容、機(jī)能的完善應(yīng)該是一個(gè)同步的過(guò)程。所以說(shuō)，CBD的商業(yè)、CBD的服務(wù)業(yè)作為它的功能一部分，既是CBD城市功能整體一部分，也是為這個(gè)功能服務(wù)的，也是整體功能一部分的支撐。所以，應(yīng)該說(shuō)我們現(xiàn)在對(duì)CBD商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)有了一個(gè)初步的想法，現(xiàn)在還在研究和調(diào)研的制定過(guò)程當(dāng)中。今天好多專(zhuān)家提的意見(jiàn)，對(duì)我們完善這個(gè)規(guī)劃，進(jìn)一步修改好這個(gè)規(guī)劃，可以說(shuō)有它的非常獨(dú)到的意義。

　　我們作為主辦方之一，對(duì)各位專(zhuān)家的到來(lái)，對(duì)在座的各位，對(duì)CBD的支持和厚愛(ài)表示衷心的感謝。

謝謝大家！