建設(shè)部秘密摸底“CBD泡沫” 調(diào)查已接近尾聲

　　CBD是商務(wù)中心區(qū)(CentralBusinessDistrict)的縮寫，起源于20世紀(jì)20年代的美國。其最初被定義為“商業(yè)匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)，國外人習(xí)慣上稱之為“市中心”。目前，世界上很多國家都建有CBD，全球性的CBD主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國北京、上海屬地區(qū)性CBD。
　　“針對目前全國各地亂建CBD的情形，建設(shè)部已委托深圳、廣州兩家城市規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，在全國范圍內(nèi)對CBD建設(shè)情況進(jìn)行秘密摸底調(diào)查?！?月下旬，參與此次調(diào)查的深圳城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的一位負(fù)責(zé)人透露，此次調(diào)查是從去年11月底開始的，目前已基本接近尾聲。
　　該負(fù)責(zé)人介紹，此次調(diào)查范圍基本鎖定在20萬人口以上359個城市?！罢{(diào)研報(bào)告”(本文對此次調(diào)查總結(jié)的簡稱)表明，目前20萬人口以上的城市中有36個提出和正在實(shí)施CBD發(fā)展計(jì)劃，但這還不包括20萬人口以下的城市。如果調(diào)查范圍再放寬一點(diǎn)，擬施建CBD的城市可能會超過40個。
　　“調(diào)研報(bào)告”顯示，盡管取樣范圍涉及幾百個城市，但結(jié)論卻令人大為震驚：目前，中國內(nèi)地尚無具備發(fā)展全球性CBD條件的城市；具備發(fā)展國際性CBD條件的城市只有3個，分別是上海、北京和廣州；而具備發(fā)展地區(qū)級CBD條件的城市也只有10個，分別是重慶、武漢、成都、杭州、南京、大連、福州、廈門、深圳和寧波。
　　“調(diào)研報(bào)告”認(rèn)為，上海、南京、杭州、寧波的CBD和廣州、深圳以及香港的CBD由于能夠分工協(xié)作，合理配級。因此，其“布局有一定的合理性和可行性”。而占中國2／3面積的東北和中西部地區(qū)一些城市，由于人口密度偏低、經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后、商務(wù)密度不夠，目前尚不具備發(fā)展CBD基本條件，因此近期不適于考慮CBD。
　　并非所有城市都能建CBD
　　近兩年以來，各大城市爭建CBD的熱潮幾乎是一浪高過一浪，南京、鄭州、濟(jì)南等省會城市紛紛發(fā)表“CBD宣言”。
　　在去年的北京CBD論壇大會上，武漢市規(guī)劃國土局局長張林對于武漢市王家墩商務(wù)區(qū)的建設(shè)發(fā)表講話稱，建設(shè)CBD對推動湖北省及中國中部地區(qū)的發(fā)展，具有十分緊迫和現(xiàn)實(shí)的意義。杭州市市長茅臨生也稱，投資1700億打造“錢江新城”，是杭州城市由“西湖時(shí)代”邁向“錢江時(shí)代”的重要工程。
　　“調(diào)研報(bào)告”顯示，在50個被調(diào)查的城市中，除了一些省會城市、副省會城市和直轄市以外，還有襄樊、無錫、淮南、溫州、晉江、義烏、黃石、紹興、佛山9個地級及縣級市在申請擬建CBD。
　　“調(diào)研報(bào)告”指出，目前中國提出CBD發(fā)展計(jì)劃的城市數(shù)量甚至超過了美國，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商務(wù)活動的內(nèi)在聯(lián)系分析，“顯然已超過了合理限度。”
　　從國際上一些成功的CBD來看，CBD一般具有如下特征：首先，CBD具有城市地區(qū)(乃至全國、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服務(wù)具有最高水準(zhǔn)；其次，CBD具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域，24小時(shí)人口的變化值也最高；第三，CBD具有城市地區(qū)最發(fā)達(dá)的內(nèi)部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度(人流、車流)在城市地區(qū)也最高；第四，CBD具有最高的服務(wù)集中性，能提供包括經(jīng)濟(jì)、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；第五，CBD具有城市中最高的土地價(jià)格和租金。
　　比如，紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務(wù)區(qū)，在不足1000米長的華爾街，集中了大量銀行、保險(xiǎn)、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區(qū)；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業(yè)在此設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，該地區(qū)占地170萬平方米，有寫字樓247萬平方米，分散的商業(yè)設(shè)施10萬平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。
　　威格斯中國有限公司國際地產(chǎn)顧問北京代表處總經(jīng)理李忠認(rèn)為，CBD是中央商務(wù)區(qū)，所以CBD里面一定要有商務(wù)，但有商務(wù)不見得就有CBD，只有這種商務(wù)行動被高度聚集的時(shí)候，才會產(chǎn)生CBD。
　　北大不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春認(rèn)為，北京是全國的首都，是全國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，上海一直是全國的經(jīng)濟(jì)中心，重慶作為直轄市，對西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較大，因此這些城市都具備了建CBD的條件。
　　深圳城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院教授級高級規(guī)劃師喬建平強(qiáng)調(diào)，中央商務(wù)區(qū)必須在一定的區(qū)域內(nèi)具有影響地位，不僅如此，CBD中心的這些商務(wù)功能，服務(wù)的也不只是該城市本身，而是一定的大區(qū)域。如上海浦東，它所服務(wù)的就不只是上海一個城市，而是服務(wù)于整個亞太地區(qū)，香港也是這樣。喬還指出，建設(shè)CBD要求城市必須具有一定的實(shí)力，比如該城市國民生產(chǎn)總值，人均收入等。
　　“調(diào)研報(bào)告”顯示，根據(jù)2000年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前文提到的9個地縣級城市中，有7個城市的GDP值在100億元左右。其中，無錫GDP值最高，為426億元，溫州其次，為332億元，襄樊最低，為89億元。而相同時(shí)期，上海GDP是4099億元，北京是2332億元。
　　從2000年各市財(cái)政收入看，9個地縣級市絕大部分在10億元以下，其中最高的是無錫，為31億元，最低的是黃石，為4億元。相比之下，上海是478億元，北京是158億元。
　　從2001年總?cè)丝趤砜矗陨细魇芯?00萬左右，其中襄樊人口最多為216萬，佛山49萬。相比之下，上海是1193.36萬，北京是1058.72萬。
　　一般認(rèn)為，在我國人口50萬以上的屬于大城市，人口在20萬-50萬的為中等城市，人口在20萬以下的為小城市。中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師楊保軍指出，在我國中小城市發(fā)展CBD“根本不可能”，人口在50萬以上的城市也不一定能建CBD。
　　從《跨國公司在中國投資報(bào)告2002-2003》來看，以上各市當(dāng)中，全球500強(qiáng)在其境內(nèi)投資的企業(yè)比例均在1%以下，而在上海投資的企業(yè)則高達(dá)491家，占全國總比例的25.09%。其次是北京，共有350家全球500強(qiáng)企業(yè)，占總比例的17.88%。
　　北京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長、北京CBD總顧問柯煥章指出，CBD內(nèi)如果沒有足夠的跨國公司、金融機(jī)構(gòu)、商貿(mào)機(jī)構(gòu)，很難形成一個相對集中的商務(wù)地區(qū)。中國社會科學(xué)院城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)研究室助理研究員況偉大認(rèn)為，CBD的發(fā)展和一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，農(nóng)業(yè)為主的地區(qū)想建CBD是不可能的。
　　CBD之痛
　　上世紀(jì)90年代初，廣州市政府曾設(shè)想用5到10年時(shí)間，把珠江新城打造成一個現(xiàn)代化金融商務(wù)中心，但10年過去了，珠江新城仍未能形成設(shè)想中的商務(wù)環(huán)境。
　　公開資料顯示，從1992年到2001年底，珠江新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發(fā)的69宗之多，其中“爛尾”2宗。合同地價(jià)102億，到2001年底僅收回45億。其中住宅面積占出讓總用地面積的57.8%，商務(wù)辦公用地面積占出讓總用地面積的18%。在賣出去的地塊中，有2／3沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開發(fā)。
　　據(jù)悉，當(dāng)初廣州市政府規(guī)劃珠江新城的主要目的是為了籌集資金建地鐵，由此導(dǎo)致新城規(guī)劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設(shè)模式。
　　而在CBD概念指引下，開發(fā)商以高地價(jià)獲取土地，實(shí)行“住宅先行”的策略，導(dǎo)致今天的新城東西兩翼住宅林立，中央商務(wù)區(qū)卻是一片空白。
　　面對開發(fā)不力的現(xiàn)狀，廣州市政府于2000年8月開始公開對珠江新城進(jìn)行檢討，之后又于2002年6月公開發(fā)表《珠江新城規(guī)劃檢討》聲明。
　　況偉大指出，廣州CBD的挫折，主要在于沒有考慮市場因素。他認(rèn)為，CBD不是規(guī)劃出來的，它是產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段之后的自然產(chǎn)物，只有順應(yīng)市場，CBD才能得到一個很好的發(fā)展。他同時(shí)指出，CBD不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，如果受到過多的房地利益左右，必將影響其合理功能的成長?！耙粋€城市按照自己的生長態(tài)勢，長到一定程度的時(shí)候，就會出現(xiàn)用地高度緊張的地區(qū)，這就是CBD?！蓖袼构镜睦钪艺f。
　　“調(diào)研報(bào)告”認(rèn)為，目前，我國政府“在CBD和中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)中依然是決定性的主導(dǎo)力量”。例如，北京CBD是以政府引導(dǎo)和政策支持作為干預(yù)手段，是政府引導(dǎo)型；上海CBD是通過政府投資進(jìn)行公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和部分商務(wù)功能開發(fā)作為啟動，拉動CBD功能和規(guī)模的逐步到位，是政府主導(dǎo)型；成都CBD政府處于謹(jǐn)慎干預(yù)角色。
　　北京朝陽區(qū)CBD管委會的一位負(fù)責(zé)人表示，建成一個CBD至少需要約10-20年時(shí)間，在建設(shè)CBD的過程中，所建城市政府將必須面對龐大的資金來源、投資風(fēng)險(xiǎn)以及CBD本身的承載力、管理體制等眾多問題。這些問題能否順利解決，同樣關(guān)系著CBD的成敗。
　　北京朝陽區(qū)CBD可謂一個成功的案例，但其在運(yùn)作過程中同樣遇到了資金短缺問題。該管委會的負(fù)責(zé)人介紹，北京朝陽區(qū)CBD市政建設(shè)投資多達(dá)120億元人民幣，預(yù)計(jì)今后十年CBD的投資量至少上千億。由于資金不到位，朝陽區(qū)CBD的發(fā)展速度一度十分緩慢，直到去年9月，朝陽區(qū)政府與北京國際信托投資有限公司聯(lián)合推出了一個總額為15億元的“北京商務(wù)中心(CBD)土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托投資計(jì)劃”，才暫時(shí)走出困境。
　　“北京CBD這種創(chuàng)新的資金運(yùn)作方式，在有些地方根本就實(shí)行不了。”該人士舉例說，比如信托，在一些小城市發(fā)行就根本不可能。
　　何去何從？
　　目前，許多城市把CBD作為拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。有媒體報(bào)道，安徽淮南市政府提出CBD發(fā)展設(shè)想，主要因?yàn)榻陙聿擅簶I(yè)逐漸萎縮，城市需要尋找新的發(fā)展動力，扶持新的支柱產(chǎn)業(yè)。而浙江寧波打造中央商務(wù)區(qū)，則是為了發(fā)揮寧波商業(yè)在長江三角洲南翼的輻射作用，同時(shí)充分展示寧波作為國內(nèi)服裝大市的形象。
　　相關(guān)人士指出，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的巨大差異上可以看出，一些城市的CBD發(fā)展計(jì)劃具有一定的肓目性。有消息稱，淮南CBD由于受資金、市場需求、區(qū)域地位和發(fā)展空間有限等條件制約，實(shí)際上政府對CBD能否形成沒有信心，因此目前CBD沒有進(jìn)行實(shí)際操作，而僅停留在規(guī)劃設(shè)想上。
　　對于鄭州建立CBD，目前也有人懷疑，因?yàn)閮H建一個龍湖就需投入20億元資金，再加上日后的維持費(fèi)用，有人擔(dān)心，這一規(guī)劃方案的可行性。
　　據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，原本作為CBD規(guī)劃建設(shè)起來的?？诮鹳Q(mào)區(qū)，現(xiàn)在幾乎變成了商住區(qū)，居住建筑用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了辦公建筑用地。而且，該區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施、市政設(shè)施和公建配套設(shè)施嚴(yán)重不足，從而導(dǎo)致居民生活極不方便。
　　盡管有地產(chǎn)商聲稱，投資與否“主要是看投資回報(bào)率、地緣關(guān)系和當(dāng)?shù)卣呤欠穹€(wěn)定”，但大部分投資者卻對到一些地縣級城市投資持否定態(tài)度。
　　北京均豪物業(yè)管理公司企業(yè)宣傳部經(jīng)理柴嘉成明確表示，只憑感覺就不可能會考慮去地縣級CBD辦公，因?yàn)槟切┑胤浇o人的感覺好像就是孤立的，而基礎(chǔ)設(shè)施也不一定具備。既使基礎(chǔ)設(shè)施具備，還要考慮一些文化的東西，因?yàn)椤拔以诶锩孓k公不單是需要一種智能化的設(shè)備，還要有一種文化的氛圍，而一些小城市并不具備?！?br>　　喬建平認(rèn)為，實(shí)際上現(xiàn)在有些城市建CBD并非什么壞事，關(guān)鍵在于，相關(guān)人士必須認(rèn)清自己城市的自身定位，到底有沒有這方面的需求以及這個城市的實(shí)力能不能擔(dān)當(dāng)起建CBD的重任。
　　馮長春認(rèn)為，各城市CBD名稱可以一樣，但內(nèi)涵上要有區(qū)別，CBD是高級商務(wù)，是金融貿(mào)易為主，配上零售商業(yè)，一些城市可以根據(jù)自己城市功能的特點(diǎn)，在這個商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，進(jìn)行改造利用，建一些專門的商務(wù)區(qū)或金融區(qū)，而不是嚴(yán)格意義上的高級中央商務(wù)區(qū)。這樣名稱上也可以叫CBD，但內(nèi)涵應(yīng)該有區(qū)別。
　　況偉大認(rèn)為，在CBD規(guī)劃建設(shè)上，一個城市做成功并不意味著另一個城市也能成功。盲目學(xué)別人，就會形成沒特色的城市，而沒特色的城市就是沒有競爭力的城市。所以，必須要認(rèn)清自己城市的優(yōu)勢和劣勢再決定建不建CBD。