造個(gè)賺錢的MALL不容易

　　最近，備受矚目的正佳廣場(chǎng)舉行了封頂儀式。席間，由AC尼爾森、美國(guó)捷得設(shè)計(jì)師事物所、廣州規(guī)劃院、華南理工大學(xué)工商管理學(xué)院等豪華設(shè)計(jì)陣容聯(lián)手推出的該購(gòu)物中心的規(guī)劃藍(lán)圖因貼近當(dāng)前零售業(yè)的實(shí)際應(yīng)用而受到肯定。 　　珠三角的造ＭＡＬＬ熱正當(dāng)火紅，投資手筆也越來(lái)越驚人。但多數(shù)開(kāi)發(fā)商基本上沒(méi)有開(kāi)發(fā)商用物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)的設(shè)計(jì)師則大多只是從建筑美學(xué)及安全的角度設(shè)計(jì)ＭＡＬＬ，而并不了解零售業(yè)對(duì)商用物業(yè)的特殊需求。這使得購(gòu)物中心在物業(yè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就種下諸多硬傷，為日后的招商、經(jīng)營(yíng)、租售埋下禍根，甚至使購(gòu)物中心陷入絕境…… 　　要訣一：通則生財(cái) 　　經(jīng)營(yíng)過(guò)天河城和中華廣場(chǎng)兩大購(gòu)物中心的歐小衛(wèi)認(rèn)為，購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的要領(lǐng)是“通”，只有人流通暢，購(gòu)物中心財(cái)路也才通暢，而要達(dá)到這種水準(zhǔn)，就要首先保證購(gòu)物中心的內(nèi)、外部都“通透”。“外部通透是指周邊的交通四通八達(dá)；內(nèi)部通透則是要商鋪、人行通道以及采光都實(shí)現(xiàn)通暢。” 　　廣州規(guī)劃院參與正佳廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的楊焰文透露，正佳廣場(chǎng)室內(nèi)的商業(yè)空間，以七層商鋪劇場(chǎng)式地圍繞著中庭，對(duì)應(yīng)于人流逐漸遞減的商場(chǎng)慣例，鋪量相對(duì)減少，保證上層商鋪客流量與首層相當(dāng)。其次，三條寬13米的客流通道貫穿首層，通過(guò)對(duì)商場(chǎng)平面的平均分割，使客流更暢順，并提高循環(huán)消費(fèi)率。 　 “棚頂?shù)脑O(shè)計(jì)借助玻璃的節(jié)能作用，白天充分利用自然光；商場(chǎng)的東南、西北等幾個(gè)出入口的外力面則采用透明的結(jié)構(gòu)，使內(nèi)外消費(fèi)者可以互相看到，節(jié)約電費(fèi)的同時(shí)還可以增強(qiáng)集客能力。” 　　天河城的內(nèi)外部通透也相當(dāng)成功。歐小衛(wèi)說(shuō)，天河城一至七樓圍繞中庭呈六邊形結(jié)構(gòu)，站在內(nèi)圈主干道的任何一個(gè)位置都可以看到其它方向的店鋪。另外，在天河城的任何一個(gè)中庭都可以看到所有的出入口，“這種設(shè)計(jì)給予消費(fèi)者一種安全感，沒(méi)有迷失方向的擔(dān)憂，可以延長(zhǎng)其逗留的時(shí)間。” 　　要訣二：關(guān)懷無(wú)方向感的顧客 　　歐小衛(wèi)認(rèn)為，購(gòu)物中心作為休閑產(chǎn)業(yè)，在設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)給顧客創(chuàng)造一個(gè)沒(méi)有壓力、輕松舒適的消費(fèi)環(huán)境。購(gòu)物中心的顧客，大量的是缺乏方向感的女性，她們習(xí)慣的是一種隨意的，沒(méi)有明確目標(biāo)和方向的信步閑逛，而不喜歡在逛店的同時(shí)還要承受辨認(rèn)方向的心理壓力，不習(xí)慣費(fèi)力去看場(chǎng)內(nèi)的指示牌，一旦在場(chǎng)內(nèi)迷失方向，就容易產(chǎn)生緊張感。因此購(gòu)物中心動(dòng)線的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)給顧客一種自然的行走引導(dǎo)，要避免迷宮式的設(shè)計(jì)，避免斷頭路、回頭路。 　　“我到中華廣場(chǎng)后，專門在廣場(chǎng)東面通向較場(chǎng)西路的地方加開(kāi)了一個(gè)邊門，”歐小衛(wèi)舉例說(shuō)，“這樣就讓走到那里的顧客可以自然地邁步出店，不需要往回走去找路?！? 　　要訣三：避免陷入“巷戰(zhàn)”泥潭 　　就開(kāi)發(fā)商而言，最頭痛的任務(wù)莫過(guò)于處理處于死角的商鋪了。眼下陷入困境的荔灣廣場(chǎng)，室內(nèi)不僅透光性不好，且通道錯(cuò)綜復(fù)雜，三、四級(jí)的通道很多，鋪位劃分凌亂，出入口人流雖多，二三級(jí)的“巷道”卻人跡罕至，使鋪位的租售深陷“巷戰(zhàn)”困境。 　　歐小衛(wèi)認(rèn)為，購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)應(yīng)減少二、三級(jí)通道，盡量使每個(gè)干道都能循環(huán)往復(fù)，帶回人流，減少死角，為后期招租減壓?！跋愀鄣挠忠怀?，長(zhǎng)方形傍山而建，中間以電梯連接各層，每層的通道只有一圈，進(jìn)入后閉上眼睛還是能走回原路。它每層都有出口，外接公共交通設(shè)施，幾乎每一個(gè)鋪的位置都很好?！? 　　為避免死角位，天河城整體是一個(gè)蜂巢狀的六邊形，以求最大化地利用空間，它以中庭為軸心，在每層設(shè)有一至兩圈通道；而正佳廣場(chǎng)則以貝殼式的螺旋形為設(shè)計(jì)理念，將一條很長(zhǎng)的直路彎曲過(guò)來(lái)變成室內(nèi)街道，隨著樓層的升高減少店鋪的數(shù)量。同時(shí)為了減輕逛街的疲勞，在設(shè)置店鋪時(shí)每隔幾十米就有一個(gè)景觀、小廣場(chǎng)或是咖啡吧之類的，如此一路走下來(lái)并不覺(jué)得路長(zhǎng)。楊焰文表示，正佳廣場(chǎng)的動(dòng)線做成這樣，還使商場(chǎng)內(nèi)所有的店鋪都對(duì)著中庭，避免了死角和條件不好的鋪面。 　　正在興建中的黃岐商業(yè)中心規(guī)劃方案也體現(xiàn)了這一原則，其占地近２萬(wàn)平方米的物業(yè)由兩部分組成，中間由一條露天步行街貫穿始終，商業(yè)中心四面的商鋪都可說(shuō)是臨街鋪位。 　　要訣四：避免“柱子森林”趕大客 　　許多購(gòu)物中心都選址于高層建筑的裙樓，高層建筑為安全起見(jiàn)，裙樓必會(huì)有大量立柱支撐?！坝行┌l(fā)展商為了多賣鋪，將柱間距離隔成一個(gè)個(gè)散鋪，如中旅商業(yè)城、新中國(guó)大廈、中泰國(guó)際廣場(chǎng)，甚至是正在建設(shè)中的光明廣場(chǎng)”，一位地產(chǎn)界的專業(yè)人士分析，這樣的規(guī)劃會(huì)給大型主力店入場(chǎng)造成很大麻煩。 　　大型主力店希望商場(chǎng)內(nèi)通透、視線無(wú)遮擋，以利于動(dòng)線的設(shè)計(jì)，同時(shí)還為消防通道留下了較大的空間，商場(chǎng)內(nèi)柱子太多會(huì)很難吸引大客戶。因此，購(gòu)物中心最好作為單體另建，不要借助于高層建筑的底層。天河城與正佳廣場(chǎng)都屬于單體購(gòu)物中心建筑，其室內(nèi)空間寬敞，比較利于大租戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 　　要訣五：善用空間創(chuàng)利潤(rùn) 　　楊焰文透露，為營(yíng)造良好的環(huán)境空間，正佳廣場(chǎng)的室外廣場(chǎng)與四樓的中心廣場(chǎng)均安裝了活動(dòng)噴泉，“這種噴泉是與地面齊平，平時(shí)沒(méi)有活動(dòng)的時(shí)候?qū)娙蜷_(kāi)，如果有活動(dòng)、聚會(huì)，可以將其關(guān)閉，作為廣場(chǎng)空間運(yùn)用?！睏畋硎?，正佳廣場(chǎng)內(nèi)部商鋪細(xì)節(jié)的規(guī)劃也是根據(jù)商用特點(diǎn)進(jìn)行劃分，例如除了統(tǒng)一的餐飲區(qū)外，他們每一個(gè)樓層也都有餐飲的設(shè)計(jì)。 　　此外，購(gòu)物中心外立面的設(shè)計(jì)也要有利于空間的有效利用。中華廣場(chǎng)東面外立面設(shè)置了一臺(tái)斜坡形的觀光電梯，不但利用率很低，還將外立面的廣告牌分割成了若干個(gè)小平面，影響了廣告創(chuàng)收。（田愛(ài)麗）