全面掃描北京綠化隔離帶項目-普通住宅為主

　　在北京市加快綠化隔離地區(qū)建設的政策催動下，綠化隔離地區(qū)的房地產(chǎn)市場迅速形成，并很快顯示出這一市場的強大吸引力。從最近新推出的項目來看，由于綠化隔離地區(qū)的特殊性，使得這一市場中的項目具有一定的同質性；同時，由于區(qū)位不同，同為綠化隔離地區(qū)項目，也表現(xiàn)出了不同的區(qū)域特點。那么，北京有多少綠化隔離帶項目？有什么特點？未來走勢如何？ 　　置業(yè).政策 　　-物業(yè)類型：普通住宅為主 　　據(jù)不完全統(tǒng)計，除了離市區(qū)最近的綠化帶項目——太陽宮新區(qū)中有北京雙全房地產(chǎn)公司開發(fā)的商務、寫字樓物業(yè)外，北京市新近推出的約27個綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目都是居住類物業(yè)，且多數(shù)為普通住宅。 　　-價格特點：中低價位為主 　　在新推出的綠化隔離地區(qū)項目中，價格在4000元/平方米以下的項目只有3個，且均價都在3000元/平方米以上，同樣，價位在8000元以上的項目也只有3個，且最高價格為10000元/平方米。絕大多數(shù)項目價格集中在4000元至8000元/平方米的區(qū)間內，比例高達78%，且相對偏重分布在6000元/平方米左右。不難看出，綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目以中低價位項目為主。根據(jù)偉業(yè)顧問的測算，北京現(xiàn)有的千余個房地產(chǎn)項目，均價在每平方米7000元左右，而綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目的平均價格約為6000元/平方米，有價格優(yōu)勢。 　　-社區(qū)規(guī)模：中等規(guī)模為主 　　在新推出的綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目中，除個別項目如山水文園達到100萬平方米、太陽中心達50多萬平方米等少數(shù)項目以外，大多數(shù)項目規(guī)模多集中在30萬平方米以下。這是由綠化隔離的特點決定的，其主要功能是區(qū)分城市中心區(qū)和城市邊緣區(qū)，首要任務在于綠化，因此綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目以小規(guī)模社區(qū)和中等規(guī)模社區(qū)為主。但超大規(guī)模社區(qū)也占有不小的比例，這與邊緣地區(qū)的特點分不開。 　　-住宅建筑：多層和板樓為主 　　綠化隔離地區(qū)處在城市中心區(qū)和邊緣集團之間，其特殊的功能決定了綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目身處在大片的綠地當中，環(huán)境好，適合開發(fā)容積率相對較低的產(chǎn)品；同時，綠化隔離地區(qū)的政策也限制開發(fā)高密度產(chǎn)品，因此，我們看到，近期推出的項目在樓型設計方面，以多層和板式小高層為主，包含多層和板式小高層的項目更是占到項目總數(shù)的85%。同時，低層低密度項目的比例也相對較高。這與目前城區(qū)項目以塔樓和高板為主形成鮮明對比，體現(xiàn)了綠化隔離地區(qū)項目低密度的舒適性。 　　-戶型特點 　　綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)市場處在城市中心的外圍地帶，得天獨厚的綠化條件是吸引老人和小孩的重要因素，環(huán)境比較適合二次置業(yè)改善居住條件的客戶，因此很多項目以開發(fā)適合三口之家、三代同堂的大面積戶型為主。躍層、錯層、復式等特殊戶型也是與老人同住的多口之家比較青睞的產(chǎn)品。例如地處朝陽區(qū)華威橋東南方向的“山水文園”就是一個比較典型的綠隔項目，在戶型設計上，“山水文園”的三居有138、155和177平方米幾種戶型，其中，177平方米的大三居最受歡迎。面積為180平方米、294平方米的躍層戶型，銷售情況也很好。地處西四環(huán)的誠品建筑也是如此。事實證明，北京綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)市場需要設計一些大面積戶型，以滿足北京人二次置業(yè)的需要。 　　-區(qū)域分布：東、西部居多 　　由于綠化隔離帶是環(huán)繞北京分布的，因此，綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)項目也基本上覆蓋了城市邊緣所有區(qū)域。但由于不同區(qū)域綠化隔離帶的建設和保護程度不同，綠隔項目并不是均勻地分布在城市邊緣，還是具有一定區(qū)域性的。目前綠隔項目的分布，尤以東邊CBD及其輻射地帶、西邊四季青及周邊區(qū)域為主。東部如太陽宮地區(qū)的uhn國際村的部分用地以及太陽中心、太陽新城等項目都屬于太陽宮綠化隔離帶項目；海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)緊鄰西山，又處在綠化隔離地區(qū)大面積的綠化中，發(fā)展?jié)摿O大，眾多開發(fā)商看好這一區(qū)域，逐漸形成了以四季青為中心的綠化隔離地區(qū)房地產(chǎn)市場。 　　-綠化隔離帶地區(qū)房地產(chǎn)市場今后走勢 　　未來的幾年內，北京市將完成綠化隔離地區(qū)的建設，綠隔項目也將加快開發(fā)進程。同時，隨著邊緣集團的全面啟動，邊緣集團的供應也將大量的釋放，在需求沒有顯著突破的情況下，競爭壓力也將突顯。因此，偉業(yè)顧問市場研究中心主任李雪妍認為，今后綠隔項目可能會有以下幾個趨勢，以供買房人參考： 　　首先，低層低密度項目比例將會不斷上升。由于邊緣集團和郊區(qū)的競爭，多層和小高層的吸引力將有所分流，而綠隔項目的環(huán)境優(yōu)勢突出，開發(fā)低層低密度產(chǎn)品是將來的方向；其次，社區(qū)開發(fā)將更多地結合環(huán)境建設。今后綠隔項目的主要賣點是環(huán)境，因此更多地開發(fā)商會在環(huán)境上下工夫，比如會出現(xiàn)結合高爾夫、主題公園、大型特色俱樂部等的社區(qū)。第三，戶型向舒適型和特色型發(fā)展。過渡性的小戶型會減少，而適合改善居住條件的舒適型戶型將是主流，同時，會出現(xiàn)大量差異化產(chǎn)品，在戶型細節(jié)上做文章，出現(xiàn)一些特殊的戶型。(余美英)