住宅建設(shè)應(yīng)該在理性的思考中漸行

[center]——訪建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心康居示范處處長(zhǎng)孫克放[/center] 今年以來，以北京、上海等地區(qū)為代表的我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)一線城市的住宅建設(shè)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)期，并沒有出現(xiàn)去年部分專家預(yù)測(cè)的“泡沫”和“價(jià)格雪崩”。特別是北京2008奧運(yùn)會(huì)，“三外”資本的進(jìn)入無疑都給北京的房地產(chǎn)業(yè)帶來了蓬勃發(fā)展的契機(jī)。 但是當(dāng)我們感觸北京住宅建設(shè)發(fā)生日新月異變化的同時(shí)，也時(shí)常會(huì)與上海的住宅建設(shè)水平做一個(gè)比較，從中引發(fā)對(duì)北京未來住宅發(fā)展的思索。 北京的住宅建設(shè)究竟在哪些方面需要改進(jìn)，需要向上海乃至外地同行學(xué)習(xí)。記者日前專訪了建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心康居示范處處長(zhǎng)孫克放。 居住密度——追高不下 居住密度控制直接影響到人們居住的整體水平，這是一個(gè)至關(guān)重要的問題。為了獲得利潤(rùn)，部分開發(fā)商力求增加容積率，這在以前住宅數(shù)量短缺的時(shí)候，或許還可以允許，但是現(xiàn)在當(dāng)住宅品質(zhì)成為第一位的時(shí)候，單純以增加容積率取勝的開發(fā)模式，已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)的需求。在小區(qū)建設(shè)中，過高的追求容積率，會(huì)帶來其他負(fù)擔(dān)的過高，如停車問題、綠化問題、安全問題都難以妥善解決，尤其是北京城區(qū)住宅的開發(fā)，容積率控制過高，會(huì)形成“超強(qiáng)度”的開發(fā)后果而影響城市的風(fēng)貌。 北京的住宅向郊區(qū)發(fā)展勢(shì)在必行，一方面不能在新地塊上建設(shè)超高容積率的住宅小區(qū)，另一方面有效地控制低密度別墅和聯(lián)排住宅的建設(shè)。在北京及全國(guó)多層集合式住宅才是我們重點(diǎn)關(guān)注的基本生活空間，而多層集合式住宅的品質(zhì)提升與居住密度的合理控制息息相關(guān)。在南方，我們看到許多樓盤的開發(fā)商主動(dòng)把容積率降低到規(guī)劃許可的指標(biāo)以下，從而換取良好的環(huán)境，形成新的賣點(diǎn)。 上海在城區(qū)改造建設(shè)時(shí)，提出“規(guī)劃超前，環(huán)境優(yōu)先，設(shè)計(jì)合理，配套齊全”的開發(fā)原則，較好地控制了住宅小區(qū)的規(guī)模、密度、高度和建筑空間形態(tài)，在蘇州河旁建設(shè)的“兩灣城”就是一個(gè)突出的實(shí)例。但開發(fā)商在合理控制容積率的同時(shí)，采用高塔與高板相呼應(yīng)，大綠地與大圍合空間相呼應(yīng)，河景與岸邊綠化帶相呼應(yīng)的手法，建設(shè)了一個(gè)充滿時(shí)代氣息的大型居住區(qū)，取得了良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益。 北京的許多開發(fā)商所開發(fā)的樓盤具有地域和交通等優(yōu)勢(shì)，在這種優(yōu)勢(shì)下去追求高容積率，可謂好上加好，孰不知會(huì)帶來樓盤品質(zhì)的全面下降，利潤(rùn)也不見得能“沖”上去。這就是今天我們?cè)趦?yōu)勢(shì)地段上看不到精品樓出現(xiàn)的主要癥結(jié)所在。 高密度住宅在北京的城區(qū)出現(xiàn)是不可避免的，但密度超過某一個(gè)平衡點(diǎn)就會(huì)使居住質(zhì)量“退化”，消費(fèi)者就會(huì)對(duì)此產(chǎn)生逆反心理，促使他可以犧牲優(yōu)越的地理位置而去選擇較遠(yuǎn)而密度相對(duì)較低的住宅區(qū)去居住。那時(shí)，超高容積率的住宅就會(huì)成為無效供給而走向滯銷，北京的一些開發(fā)商至今仍沒能意識(shí)到這個(gè)問題所帶來的不良后果。 精裝住宅——亟待引導(dǎo) 精裝修住宅，即一次裝修到位住宅，將成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。據(jù)調(diào)查，北京市的居民愿意買精裝修房的比例占到了60%以上，但市場(chǎng)上投放的裝修房數(shù)量不多，居民買不到價(jià)錢適宜的普通住宅。精裝修住宅的空缺，一方面說明了北京開發(fā)商在開發(fā)理念上缺乏超前的定位，另一方面說明北京在政策導(dǎo)向方面沒有行之有效的措施。大大落后于上海市全面推行商業(yè)住宅一次到位的步伐。 北京普通家庭用于裝修的費(fèi)用與上海市家庭的裝修支出基本在同一水平線上，上海人情愿去買精裝修房，而北京人就甘愿費(fèi)神、費(fèi)力、費(fèi)財(cái)?shù)恼摇榜R路游擊隊(duì)”自己搞裝修？其實(shí)不然，上海人和北京人都看重的是精裝住宅是否真“精”了，是否具有合理的性價(jià)比。國(guó)家康居示范工程——上海奧林匹克花園的開發(fā)商，投入10多人專門研究精裝修的方法，精心采購(gòu)住宅部品，整個(gè)裝修費(fèi)用1平方米不到600元。工業(yè)化的裝修大大降低了成本，保證了質(zhì)量的均好。裝修樣板間在蓋好的樓內(nèi)制作，不夸張，不強(qiáng)調(diào)突出特性。而是從空間布局、色彩搭配、材料質(zhì)地選擇和方便使用的角度進(jìn)行裝修，受到廣大購(gòu)房者的青睞，2002年國(guó)慶節(jié)期間曾出現(xiàn)幾百人連排7天隊(duì)購(gòu)房的熱烈場(chǎng)面。 隨著銀行貸款政策的調(diào)整，北京的住宅將結(jié)束“期房銷售”時(shí)期，而進(jìn)入到“現(xiàn)房銷售”時(shí)期，再過幾年一定會(huì)進(jìn)入到“精裝現(xiàn)房銷售”時(shí)期。毛坯房不是一個(gè)完整的產(chǎn)品，終將會(huì)退出市場(chǎng)。更重要的是，精裝住宅改變了傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式，即把原來勞動(dòng)密集型的粗放型生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗缘囊?guī)模型生產(chǎn)方式，提升了住宅質(zhì)量，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低了生產(chǎn)成本，優(yōu)化了資源投入。這樣的好事北京的開發(fā)商一定要大做特做，并且應(yīng)走在全國(guó)的前列，北京的市民期望著那一天。