建設部秘密摸底全國“CBD泡沫”

CBD是商務中心區(qū)(CentralBusinessDistrict)的縮寫，起源于20世紀20年代的美國。其最初被定義為“商業(yè)匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)，國外人習慣上稱之為“市中心”。目前，世界上很多國家都建有CBD，全球性的CBD主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國北京、上海屬地區(qū)性CBD。 “針對目前全國各地亂建CBD的情形，建設部已委托深圳、廣州兩家城市規(guī)劃設計單位，在全國范圍內對CBD建設情況進行秘密摸底調查?！?月下旬，參與此次調查的深圳城市規(guī)劃設計研究院的一位負責人透露，此次調查是從去年11月底開始的，目前已基本接近尾聲。 該負責人介紹，此次調查范圍基本鎖定在20萬人口以上359個城市?！罢{研報告”(本文對此次調查總結的簡稱)表明，目前20萬人口以上的城市中有36個提出和正在實施CBD發(fā)展計劃，但這還不包括20萬人口以下的城市。如果調查范圍再放寬一點，擬施建CBD的城市可能會超過40個。 “調研報告”顯示，盡管取樣范圍涉及幾百個城市，但結論卻令人大為震驚：目前，中國內地尚無具備發(fā)展全球性CBD條件的城市；具備發(fā)展國際性CBD條件的城市只有3個，分別是上海、北京和廣州；而具備發(fā)展地區(qū)級CBD條件的城市也只有10個，分別是重慶、武漢、成都、杭州、南京、大連、福州、廈門、深圳和寧波。 “調研報告”認為，上海、南京、杭州、寧波的CBD和廣州、深圳以及香港的CBD由于能夠分工協(xié)作，合理配級。因此，其“布局有一定的合理性和可行性”。而占中國2／3面積的東北和中西部地區(qū)一些城市，由于人口密度偏低、經(jīng)濟發(fā)展相對滯后、商務密度不夠，目前尚不具備發(fā)展CBD基本條件，因此近期不適于考慮CBD。 并非所有城市都能建CBD 近兩年以來，各大城市爭建CBD的熱潮幾乎是一浪高過一浪，南京、鄭州、濟南等省會城市紛紛發(fā)表“CBD宣言”。 在去年的北京CBD論壇大會上，武漢市規(guī)劃國土局局長張林對于武漢市王家墩商務區(qū)的建設發(fā)表講話稱，建設CBD對推動湖北省及中國中部地區(qū)的發(fā)展，具有十分緊迫和現(xiàn)實的意義。杭州市市長茅臨生也稱，投資1700億打造“錢江新城”，是杭州城市由“西湖時代”邁向“錢江時代”的重要工程。 “調研報告”顯示，在50個被調查的城市中，除了一些省會城市、副省會城市和直轄市以外，還有襄樊、無錫、淮南、溫州、晉江、義烏、黃石、紹興、佛山9個地級及縣級市在申請擬建CBD。 “調研報告”指出，目前中國提出CBD發(fā)展計劃的城市數(shù)量甚至超過了美國，從經(jīng)濟發(fā)展與商務活動的內在聯(lián)系分析，“顯然已超過了合理限度?！? 從國際上一些成功的CBD來看，CBD一般具有如下特征：首先，CBD具有城市地區(qū)(乃至全國、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服務具有最高水準；其次，CBD具有城市地區(qū)中最多的人流量，是城市地區(qū)中人口最多的區(qū)域，24小時人口的變化值也最高；第三，CBD具有城市地區(qū)最發(fā)達的內部交通和外部交通聯(lián)系，擁擠程度(人流、車流)在城市地區(qū)也最高；第四，CBD具有最高的服務集中性，能提供包括經(jīng)濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)；第五，CBD具有城市中最高的土地價格和租金。 比如，紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務區(qū)，在不足1000米長的華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大公司總部，是世界上商業(yè)密度最大的地區(qū)；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業(yè)在此設立辦公機構，該地區(qū)占地170萬平方米，有寫字樓247萬平方米，分散的商業(yè)設施10萬平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。 威格斯中國有限公司國際地產顧問北京代表處總經(jīng)理李忠認為，CBD是中央商務區(qū)，所以CBD里面一定要有商務，但有商務不見得就有CBD，只有這種商務行動被高度聚集的時候，才會產生CBD。 北大不動產研究鑒定中心主任馮長春認為，北京是全國的首都，是全國的政治、經(jīng)濟、文化中心，上海一直是全國的經(jīng)濟中心，重慶作為直轄市，對西部經(jīng)濟發(fā)展影響較大，因此這些城市都具備了建CBD的條件。 深圳城市規(guī)劃設計研究院教授級高級規(guī)劃師喬建平強調，中央商務區(qū)必須在一定的區(qū)域內具有影響地位，不僅如此，CBD中心的這些商務功能，服務的也不只是該城市本身，而是一定的大區(qū)域。如上海浦東，它所服務的就不只是上海一個城市，而是服務于整個亞太地區(qū)，香港也是這樣。喬還指出，建設CBD要求城市必須具有一定的實力，比如該城市國民生產總值，人均收入等。 “調研報告”顯示，根據(jù)2000年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前文提到的9個地縣級城市中，有7個城市的GDP值在100億元左右。其中，無錫GDP值最高，為426億元，溫州其次，為332億元，襄樊最低，為89億元。而相同時期，上海GDP是4099億元，北京是2332億元。 從2000年各市財政收入看，9個地縣級市絕大部分在10億元以下，其中最高的是無錫，為31億元，最低的是黃石，為4億元。相比之下，上海是478億元，北京是158億元。 從2001年總人口來看，以上各市均在200萬左右，其中襄樊人口最多為216萬，佛山49萬。相比之下，上海是1193.36萬，北京是1058.72萬。 一般認為，在我國人口50萬以上的屬于大城市，人口在20萬-50萬的為中等城市，人口在20萬以下的為小城市。中國城市規(guī)劃設計研究院總規(guī)劃師楊保軍指出，在我國中小城市發(fā)展CBD“根本不可能”，人口在50萬以上的城市也不一定能建CBD。 從《跨國公司在中國投資報告2002-2003》來看，以上各市當中，全球500強在其境內投資的企業(yè)比例均在1%以下，而在上海投資的企業(yè)則高達491家，占全國總比例的25.09%。其次是北京，共有350家全球500強企業(yè)，占總比例的17.88%。 北京城市規(guī)劃設計研究院原院長、北京CBD總顧問柯煥章指出，CBD內如果沒有足夠的跨國公司、金融機構、商貿機構，很難形成一個相對集中的商務地區(qū)。中國社會科學院城市經(jīng)濟與房地產研究室助理研究員況偉大認為，CBD的發(fā)展和一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展息息相關，農業(yè)為主的地區(qū)想建CBD是不可能的。 CBD之痛 上世紀90年代初，廣州市政府曾設想用5到10年時間，把珠江新城打造成一個現(xiàn)代化金融商務中心，但10年過去了，珠江新城仍未能形成設想中的商務環(huán)境。 公開資料顯示，從1992年到2001年底，珠江新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發(fā)的69宗之多，其中“爛尾”2宗。合同地價102億，到2001年底僅收回45億。其中住宅面積占出讓總用地面積的57.8%，商務辦公用地面積占出讓總用地面積的18%。在賣出去的地塊中，有2／3沒有進入實質性的開發(fā)。 據(jù)悉，當初廣州市政府規(guī)劃珠江新城的主要目的是為了籌集資金建地鐵，由此導致新城規(guī)劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設模式。 而在CBD概念指引下，開發(fā)商以高地價獲取土地，實行“住宅先行”的策略，導致今天的新城東西兩翼住宅林立，中央商務區(qū)卻是一片空白。 面對開發(fā)不力的現(xiàn)狀，廣州市政府于2000年8月開始公開對珠江新城進行檢討，之后又于2002年6月公開發(fā)表《珠江新城規(guī)劃檢討》聲明。 況偉大指出，廣州CBD的挫折，主要在于沒有考慮市場因素。他認為，CBD不是規(guī)劃出來的，它是產業(yè)發(fā)展到一定階段之后的自然產物，只有順應市場，CBD才能得到一個很好的發(fā)展。他同時指出，CBD不同于一般的房地產開發(fā)，如果受到過多的房地利益左右，必將影響其合理功能的成長?！耙粋€城市按照自己的生長態(tài)勢，長到一定程度的時候，就會出現(xiàn)用地高度緊張的地區(qū)，這就是CBD?！蓖袼构镜睦钪艺f。 “調研報告”認為，目前，我國政府“在CBD和中心區(qū)規(guī)劃建設中依然是決定性的主導力量”。例如，北京CBD是以政府引導和政策支持作為干預手段，是政府引導型；上海CBD是通過政府投資進行公共設施、基礎設施和部分商務功能開發(fā)作為啟動，拉動CBD功能和規(guī)模的逐步到位，是政府主導型；成都CBD政府處于謹慎干預角色。 北京朝陽區(qū)CBD管委會的一位負責人表示，建成一個CBD至少需要約10-20年時間，在建設CBD的過程中，所建城市政府將必須面對龐大的資金來源、投資風險以及CBD本身的承載力、管理體制等眾多問題。這些問題能否順利解決，同樣關系著CBD的成敗。 北京朝陽區(qū)CBD可謂一個成功的案例，但其在運作過程中同樣遇到了資金短缺問題。該管委會的負責人介紹，北京朝陽區(qū)CBD市政建設投資多達120億元人民幣，預計今后十年CBD的投資量至少上千億。由于資金不到位，朝陽區(qū)CBD的發(fā)展速度一度十分緩慢，直到去年9月，朝陽區(qū)政府與北京國際信托投資有限公司聯(lián)合推出了一個總額為15億元的“北京商務中心(CBD)土地開發(fā)項目資金信托投資計劃”，才暫時走出困境。 “北京CBD這種創(chuàng)新的資金運作方式，在有些地方根本就實行不了?！痹撊耸颗e例說，比如信托，在一些小城市發(fā)行就根本不可能。 何去何從？ 目前，許多城市把CBD作為拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。有媒體報道，安徽淮南市政府提出CBD發(fā)展設想，主要因為近年來采煤業(yè)逐漸萎縮，城市需要尋找新的發(fā)展動力，扶持新的支柱產業(yè)。而浙江寧波打造中央商務區(qū)，則是為了發(fā)揮寧波商業(yè)在長江三角洲南翼的輻射作用，同時充分展示寧波作為國內服裝大市的形象。 相關人士指出，從經(jīng)濟發(fā)展水平的巨大差異上可以看出，一些城市的CBD發(fā)展計劃具有一定的肓目性。有消息稱，淮南CBD由于受資金、市場需求、區(qū)域地位和發(fā)展空間有限等條件制約，實際上政府對CBD能否形成沒有信心，因此目前CBD沒有進行實際操作，而僅停留在規(guī)劃設想上。 對于鄭州建立CBD，目前也有人懷疑，因為僅建一個龍湖就需投入20億元資金，再加上日后的維持費用，有人擔心，這一規(guī)劃方案的可行性。 據(jù)《海南日報》報道，原本作為CBD規(guī)劃建設起來的?？诮鹳Q區(qū)，現(xiàn)在幾乎變成了商住區(qū)，居住建筑用地遠遠超過了辦公建筑用地。而且，該區(qū)域內交通設施、市政設施和公建配套設施嚴重不足，從而導致居民生活極不方便。 盡管有地產商聲稱，投資與否“主要是看投資回報率、地緣關系和當?shù)卣呤欠穹€(wěn)定”，但大部分投資者卻對到一些地縣級城市投資持否定態(tài)度。 北京均豪物業(yè)管理公司企業(yè)宣傳部經(jīng)理柴嘉成明確表示，只憑感覺就不可能會考慮去地縣級CBD辦公，因為那些地方給人的感覺好像就是孤立的，而基礎設施也不一定具備。既使基礎設施具備，還要考慮一些文化的東西，因為“我在里面辦公不單是需要一種智能化的設備，還要有一種文化的氛圍，而一些小城市并不具備。” 喬建平認為，實際上現(xiàn)在有些城市建CBD并非什么壞事，關鍵在于，相關人士必須認清自己城市的自身定位，到底有沒有這方面的需求以及這個城市的實力能不能擔當起建CBD的重任。 馮長春認為，各城市CBD名稱可以一樣，但內涵上要有區(qū)別，CBD是高級商務，是金融貿易為主，配上零售商業(yè)，一些城市可以根據(jù)自己城市功能的特點，在這個商業(yè)中心的基礎上，進行改造利用，建一些專門的商務區(qū)或金融區(qū)，而不是嚴格意義上的高級中央商務區(qū)。這樣名稱上也可以叫CBD，但內涵應該有區(qū)別。況偉大認為，在CBD規(guī)劃建設上，一個城市做成功并不意味著另一個城市也能成功。盲目學別人，就會形成沒特色的城市，而沒特色的城市就是沒有競爭力的城市。所以，必須要認清自己城市的優(yōu)勢和劣勢再決定建不建CBD。