北京:朝外打造商業(yè)街新模式 公寓投資市場先行升溫

　　在不久前結(jié)束的“2003北京商業(yè)街國際研討會”上，市有關(guān)商業(yè)部門負(fù)責(zé)人透露，2010年以前，本市將在王府井、西單、前門等18條老商業(yè)街的基礎(chǔ)上，培育和發(fā)展10條各具特色的新商業(yè)街，北京商業(yè)街經(jīng)濟(jì)呼之欲出。在這些商業(yè)街中，朝外大街是進(jìn)展比較快、特色比較明顯的一條。而隨著朝外商業(yè)街的興起，該地區(qū)的公寓市場開始逐漸升溫，有的項目已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 　　商務(wù)、商業(yè)雙重定位 　　相對于其他餐飲街、茶葉街、花卉街、圖書街等特色商業(yè)街，朝外大街突出的商業(yè)、商務(wù)氛圍具有明顯優(yōu)勢，朝外大街已經(jīng)成為北京最具規(guī)模的新型商業(yè)街之一。根據(jù)政府權(quán)威部門的信息顯示，朝外商業(yè)街2008年以前的規(guī)劃是“可能要把它和CBD連在一起，商業(yè)和商務(wù)中心雙重職能發(fā)展”。朝外大街規(guī)劃面積上百萬平方米，其中商務(wù)占三分之二，商業(yè)占三分之一，商業(yè)為商務(wù)鋪墊，目的是為了將來向CBD平緩過渡。未來朝外大街將主要聚集以下行業(yè)，包括金融保險、餐飲娛樂、信息服務(wù)和旅游休閑等。　　商業(yè)氛圍帶動公寓投資 　　據(jù)了解，相對來說，西單、王府井、前門商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要為商業(yè)，比較單一，因此這些商業(yè)街的客戶及客流多為外地人員，對周邊公寓需求較少。而朝外商業(yè)街則不同，不僅業(yè)態(tài)豐富，而且檔次較高，比如有豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、華普大廈等高檔寫字樓匯聚，吸引著數(shù)千家公司，其中不乏像可口可樂、SONY、NEC等世界500強的國際知名集團(tuán)，各公司之間業(yè)務(wù)往來帶來巨大的客流人員；另外，朝外商業(yè)街周邊林立而且多樣的商業(yè)設(shè)施使得客流穿梭如織，且多為在京人員消遣購物或者業(yè)務(wù)往來，比如居家購物的商場有頗具盛名的藍(lán)島大廈、旺市百利、豐聯(lián)廣場、華普超市等；電子信息類商場有百腦匯、金飛鴻電訊等；金融場所有工商銀行、民生銀行、建設(shè)銀行等；更有錢柜、麥樂迪、東方斯卡拉等娛樂場所，使這里成為北京知名的KTV一條街。這些都為朝外大街商務(wù)發(fā)展鋪墊了旺盛的人氣和商務(wù)氛圍，保證了朝外大街公寓投資的人氣價值。 　　公寓市場穩(wěn)定升溫 　　除了朝外大街繁華的商業(yè)，朝外大街因為緊鄰使館區(qū)，公寓的租戶結(jié)構(gòu)偏向國外人士和與外籍人士有業(yè)務(wù)往來的商務(wù)人士，如各國高級公務(wù)人員、外籍商務(wù)代表、跨國區(qū)域高級管理人員以及短期的高級商旅人員等，所以朝外大街的公寓項目雖然數(shù)量不多，但在定位上普遍檔次較高。 　　據(jù)開發(fā)了豐聯(lián)大廈、泛利大廈、聯(lián)合大廈等知名物業(yè)的昆泰集團(tuán)負(fù)責(zé)人介紹，目前，昆泰集團(tuán)依托其10年的朝外大街開發(fā)經(jīng)驗，承擔(dān)了朝外二期改造工程中重點項目的開發(fā)任務(wù)，要把昆泰國際中心打造成整個朝外大街的核心建筑。屆時，昆泰國際中心99米高的綜合建筑體不僅是未來整個朝外大街的地標(biāo)建筑，更將支撐起朝外商圈的商務(wù)。隨著朝外大街商業(yè)街的不斷成熟及商務(wù)氛圍不斷增強，豐富和穩(wěn)定的國際化高端客戶對朝外國際化公寓的需求也與日俱增。目前，朝外大街的公寓項目出租率都很高，聚龍花園、日壇水晶、藍(lán)籌名座、怡景園一期公寓的出租率都在80％以上，而且出租率近期還呈上升勢頭。 　　昆泰集團(tuán)負(fù)責(zé)人還介紹，隨著人們對公寓檔次要求的提高，公寓項目是否具備高檔次的酒店式管理，已成為該公寓項目投資前景優(yōu)劣的重要因素。目前，昆泰國際中心的昆泰國際公寓是朝外商業(yè)街惟一的酒店式管理項目。昆泰國際公寓雖是酒店式管理，但物業(yè)管理費僅為每月每平方米5．5元，而朝外大街其他公寓項目的物業(yè)管理費都在每月每平方米8元到10元。據(jù)了解，昆泰國際公寓物業(yè)管理費之所以這么低，是因為昆泰集團(tuán)是國有體制開發(fā)商，不會把追求自身利益最大化作為惟一目標(biāo)。 　　酒店式管理、低物業(yè)管理費及雄厚的開發(fā)實力等優(yōu)勢使昆泰國際公寓自開盤后銷售火爆，即使在非常時期，售樓處人流也是絡(luò)繹不絕。昆泰國際中心的準(zhǔn)業(yè)主接受采訪時說，他們選擇昆泰國際公寓，主要是看中了昆泰國際中心所處的黃金地段、高檔的物業(yè)管理、開發(fā)商的實力及該項目的潛在升值空間。朝外大街作為CBD的延伸區(qū)，其公寓的投資目前已經(jīng)表現(xiàn)出極高的回報率，隨著朝外大街特色商業(yè)優(yōu)勢更加明顯，公寓的投資潛力也將進(jìn)一步加大。