專訪笛東聯(lián)合首席設(shè)計(jì)師袁松亭：旅游地產(chǎn)開發(fā)和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)需要向深層次延伸

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　　袁松亭簡介

　　笛東聯(lián)合總裁、首席設(shè)計(jì)師
　　注冊(cè)城市規(guī)劃師
　　美國ASLA（美國景觀設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)）注冊(cè)會(huì)員
　　清華大學(xué)城市規(guī)劃碩士
　　北京林業(yè)大學(xué)園林學(xué)士
　　2009－2010年度中國最具影響力設(shè)計(jì)師
　　2005－2006年度中國房地產(chǎn)優(yōu)秀景觀設(shè)計(jì)師

　　袁松亭先生擁有多年國內(nèi)、國外設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，曾在加拿大及國內(nèi)頂級(jí)設(shè)計(jì)公司擔(dān)任高級(jí)職務(wù)，對(duì)項(xiàng)目的前期策劃管理、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、生態(tài)景觀設(shè)計(jì)、歷史文化背景、及商業(yè)運(yùn)作有著獨(dú)特而深入的理解。基于經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、景觀跨界的三重教育背景，袁松亭先生善于從宏觀角度入手，創(chuàng)造性地解決城市規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)等問題，尤其擅長城市公共空間、居住環(huán)境、旅游度假設(shè)施等領(lǐng)域的規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)，主持參加多項(xiàng)大型復(fù)雜的規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)工作，贏得多項(xiàng)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。袁松亭先生堅(jiān)持以深厚的中國文化為底蘊(yùn)、多視角多維度的思維方式、借鑒全球成功案例經(jīng)驗(yàn)，為中國城市和企業(yè)提供解決方案。

　　通過廿余年的設(shè)計(jì)實(shí)踐工作理論與研究，袁松亭先生提出“無設(shè)計(jì)”理念。該理論主張“在剖析問題本質(zhì)的基礎(chǔ)上，拋開細(xì)節(jié)，獨(dú)立思考，把握核心，在極端中迸發(fā)，在矛盾中統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)理想到現(xiàn)實(shí)的完美融合”。針對(duì)“使用者、環(huán)境、內(nèi)心”進(jìn)行設(shè)計(jì)，無設(shè)計(jì)的實(shí)踐可分為“無為、無界、無我”三種方式。

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　　“旅游地產(chǎn)”作為近年的熱門話題，逐漸引起了人們的關(guān)注，景觀中國記者就此采訪了活躍在旅游地產(chǎn)界的景觀設(shè)計(jì)先鋒公司笛東聯(lián)合的總裁兼首席設(shè)計(jì)師袁松亭，并請(qǐng)?jiān)壬吐糜蔚禺a(chǎn)以及旅游地產(chǎn)與景觀設(shè)計(jì)的關(guān)系等相關(guān)問題進(jìn)行了解讀。

　　景觀中國：您是如何理解旅游地產(chǎn)的概念的,其產(chǎn)品可以有哪些細(xì)分?

　　袁松亭：很多人提出“旅游地產(chǎn)”是“旅游+地產(chǎn)”，這個(gè)觀點(diǎn)我不認(rèn)同。實(shí)際上“旅游地產(chǎn)”中的“旅游”和?“地產(chǎn)”不是決然分開的兩個(gè)概念。所謂的“旅游地產(chǎn)”應(yīng)該成為在生活中旅游，在旅游中生活的概念，因此從宏觀意義上來說，沒有辦法將“旅游”和“地產(chǎn)”完整的分離，甚至我們可以理解它是旅游在向地產(chǎn)發(fā)展過程中和地產(chǎn)向旅游發(fā)展過程中的一個(gè)交相呼應(yīng)的關(guān)系。和普通的住宅開發(fā)比，旅游地產(chǎn)往往涉及更復(fù)雜的業(yè)態(tài)，從早期的賓館、飯店、度假村等項(xiàng)目的旅游物業(yè)，到90年代以主題公園、高爾夫球場(chǎng)等為核心吸引力的旅游地產(chǎn)，再到2003年前后的產(chǎn)權(quán)酒店、時(shí)權(quán)酒店、分時(shí)度假，及目前以商務(wù)、旅游、休閑、娛樂、文化、健康、養(yǎng)老等為主題的旅游地產(chǎn)，其產(chǎn)品日益多元化、精細(xì)化。

　　景觀中國：從國際經(jīng)驗(yàn)來看，中國旅游產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入休閑度假階段，旅游地產(chǎn)如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)才能滿足我國中產(chǎn)階層對(duì)高品質(zhì)休閑度假生活的需求?相較普通的住宅,旅游地產(chǎn)對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了哪些新要求?

　　袁松亭：從現(xiàn)今已開發(fā)的旅游地產(chǎn)來看，無論是借助古跡遺址、名人故居等豐富人文的資源主導(dǎo)型，或是單純依賴于山地、海濱、溫泉、滑雪場(chǎng)等自然景觀的旅游持續(xù)型，還是在城市中全新建立主題公園的生態(tài)人居型，我覺得其規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)應(yīng)該是尋求旅游地產(chǎn)利益的最大化，這種“最大化”依靠的是什么？依靠的是兩者怎么去互相促進(jìn)達(dá)到雙贏的結(jié)果，在這個(gè)過程中應(yīng)該使得整個(gè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形成一體化的結(jié)構(gòu)，使整個(gè)旅游和住宅持續(xù)發(fā)展。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)對(duì)景觀設(shè)計(jì)提出了新的要求，即突出“尊重自然、傳承文化、創(chuàng)新體驗(yàn)、藝術(shù)多元”，強(qiáng)調(diào)將健康發(fā)展的理念落實(shí)到具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，從而創(chuàng)造優(yōu)美怡人的居住環(huán)境，提升地產(chǎn)價(jià)值。

　　景觀中國：在經(jīng)濟(jì)利益主導(dǎo)下的旅游地產(chǎn)開發(fā)很容易把文化作為踏板，導(dǎo)致“文化正面臨著旅游化，但旅游卻沒有文化”現(xiàn)象的出現(xiàn)。您認(rèn)為，旅游地產(chǎn)開發(fā)如何才能盡可能減少對(duì)當(dāng)?shù)匚幕臎_擊，并將無形的文化概念體現(xiàn)到設(shè)計(jì)的實(shí)體中，使人們能夠感受和體驗(yàn)到？

　　袁松亭：當(dāng)前對(duì)“莫言舊居開發(fā)”和“林語堂世界文化小鎮(zhèn)”的關(guān)注和熱議，正體現(xiàn)了大家對(duì)“文化正面臨著旅游化，但旅游卻沒有文化”的擔(dān)憂。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，我想是因?yàn)殚_發(fā)的低層次性，文化被改造的淺顯粗陋，僅停留在表面，弘揚(yáng)與表現(xiàn)的大多也是文化的表象，而非肌理和實(shí)質(zhì)。改變此現(xiàn)象，要求我們旅游地產(chǎn)開發(fā)和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)向深層次延伸，抓住文化的精髓和本質(zhì)，摒棄沒有生命力的“假古董”和“千面洋”，尊重和延續(xù)扎根生活的“活標(biāo)本”和“活化石”，不僅有“形態(tài)”更有“文態(tài)、業(yè)態(tài)、生態(tài)”，展現(xiàn)出項(xiàng)目本土包括歷史的、生活的、文化的、生產(chǎn)的、民俗的、藝術(shù)的等等多個(gè)方面。

　　景觀中國：隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展,國內(nèi)也出現(xiàn)許多成功的案例，但目前很多項(xiàng)目還存在開發(fā)模式雷同,尤其是文化底蘊(yùn)相近的項(xiàng)目，那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)中如何實(shí)現(xiàn)差異化,賦予項(xiàng)目獨(dú)特性?

　　袁松亭：在相對(duì)同質(zhì)化的資源環(huán)境下打造的都是更加同質(zhì)化的項(xiàng)目，這是目前旅游地產(chǎn)面臨著的一個(gè)大問題。如何利用各自城市的特點(diǎn)打造出獨(dú)特的項(xiàng)目，獨(dú)創(chuàng)適合當(dāng)?shù)靥厣穆糜萎a(chǎn)業(yè)和生活方式是關(guān)鍵，也是形成競(jìng)爭(zhēng)力的首要條件。因此，中國下一批旅游地產(chǎn)的精品項(xiàng)目將是在項(xiàng)目中融入了創(chuàng)新的地域特色的樓盤。我們講的創(chuàng)新，即在每一個(gè)地方能做出原汁原味的地域風(fēng)格，并在此之上融合自然、歷史、人文和科技的創(chuàng)造。事實(shí)上，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)自身的特殊性，決定其不可能同住宅地產(chǎn)項(xiàng)目一樣有著廣泛的客戶群體，客戶群體的相對(duì)單一使其比一般地產(chǎn)項(xiàng)目有著更大的壓力，讓它們必須要在同一群體中找尋自己的客戶，這樣的情況下除了在產(chǎn)品特征上體現(xiàn)差異化，在營銷手段、品牌氣質(zhì)、投資回報(bào)等等方面都需要相應(yīng)的體現(xiàn)出差異化。

　　景觀中國：目前,國內(nèi)借旅游之名開發(fā)高端住宅，破壞自然生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)象層出不窮。如云南西雙版納白象湖填湖建房，大理洱海天域項(xiàng)目等，對(duì)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境破壞程度令人痛心。在旅游地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中如何處理好環(huán)境保護(hù)與開發(fā)之間的關(guān)系,以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?

　　袁松亭：其實(shí)我認(rèn)為旅游地產(chǎn)開發(fā)與資源環(huán)境保護(hù)是一種良性的互動(dòng)關(guān)系，良好的生態(tài)環(huán)境提升住宅的環(huán)境品質(zhì)、增加休閑功能、提高居民生活質(zhì)量，成功的地產(chǎn)項(xiàng)目本身即是旅游景觀載體，景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。只是某些開發(fā)商急功近利或竭澤而漁的行為打破了這種平衡。如若繼續(xù)維持二者的雙贏，關(guān)鍵是要把旅游開發(fā)納入到保護(hù)的健康軌道上來，必須樹立尊重自然、順應(yīng)自然、保護(hù)自然的生態(tài)文明理念。同樣，旅游地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)也應(yīng)該保障生態(tài)的健全和良性發(fā)展。一個(gè)好設(shè)計(jì)作品，應(yīng)該給自然留下更多修復(fù)空間，節(jié)約用水用地、強(qiáng)調(diào)可再生能源的運(yùn)用、恢復(fù)和保護(hù)本地特有的生態(tài)系統(tǒng)的完整性與多樣性，充分尊重水文、氣候、地形、土壤、植被等生態(tài)系統(tǒng)的相互依存體系，才會(huì)真正體現(xiàn)出旅游地產(chǎn)所追求的和諧。

　　景觀中國：旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠(yuǎn)離中心城區(qū)，拿地政策優(yōu)惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營成本高、收益周期冗長。我們?nèi)绾瓮ㄟ^合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)來應(yīng)對(duì)這一問題？

　　袁松亭：旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓之一就在于旅游資源和房地產(chǎn)之間必須是穿插、融合在一起的，而且一定是自然過渡的，這種融合是在合適的主題定位指導(dǎo)下進(jìn)行的。可以說，項(xiàng)目整體性的定位，在項(xiàng)目前期策劃過程中是首要問題，也將是指導(dǎo)項(xiàng)目整盤開發(fā)的核心問題。另一個(gè)問題是項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎選擇，在規(guī)劃中啟動(dòng)區(qū)的成功設(shè)計(jì)可以快速的集聚人氣、商氣、財(cái)氣，帶動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)。產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是一個(gè)新問題，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都已經(jīng)成立了自己的產(chǎn)品研發(fā)小組，甚至是設(shè)計(jì)部門，其實(shí)產(chǎn)品的創(chuàng)新并不需要復(fù)雜的設(shè)計(jì)論證，尤其是旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多的是結(jié)合客戶特殊需求而變化不同產(chǎn)品組合方式。

　　景觀中國：笛東聯(lián)合在進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)遵循哪些原則,有哪些代表項(xiàng)目？

　　袁松亭：我們公司作為旅游地產(chǎn)的景觀設(shè)計(jì)先鋒公司，參與到如北京金海湖旅游度假區(qū)、天津綠地盤龍谷、成都龍湖長橋郡、張家口翠云山國際旅游度假區(qū)、惠州金融街巽寮濱海旅游度假區(qū)等項(xiàng)目中。我們?cè)谶@方面的探索是盡量做到無設(shè)計(jì)化，無設(shè)計(jì)也是我們?cè)诰坝^設(shè)計(jì)領(lǐng)域的一個(gè)自己的口號(hào)和要求，也是我們核心的理念。這樣的設(shè)計(jì)我們認(rèn)為它是一種對(duì)于自然的深愛，以及創(chuàng)新性的重新發(fā)覺。它有很多的手段，包括減少一些材料的使用，包括減少環(huán)境破壞，包括環(huán)境和周圍建筑的融合、協(xié)調(diào)，以及無痕跡的設(shè)計(jì)理念，獲得自然空間的實(shí)際效果和作用。我們公司做過的一些龍湖的項(xiàng)目也體現(xiàn)了我們對(duì)于生態(tài)藝術(shù)的把握，我們覺得它在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)對(duì)于中國景觀設(shè)計(jì)將產(chǎn)生重要的影響。

　　景觀中國：旅游地產(chǎn)的開發(fā)牽涉的利益主體復(fù)雜，其中主要包括開發(fā)商，政府管理部門，消費(fèi)者和當(dāng)?shù)鼐用?，那么在開發(fā)過程中應(yīng)該如何平衡各個(gè)主體之間的利益，以促進(jìn)項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和公共效益的統(tǒng)一？

　　袁松亭：這個(gè)問題就需要認(rèn)清各方訴求。對(duì)于開發(fā)商而言，利潤最大化是其從事旅游地產(chǎn)開發(fā)的基本動(dòng)力，關(guān)注的是項(xiàng)目的盈利和品牌的塑造等問題；對(duì)于政府而言，旅游地產(chǎn)的開發(fā)是推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大動(dòng)力，關(guān)注的是土地出讓與利用給地方政府財(cái)政帶來的支撐以及城市形象的提升，當(dāng)然也會(huì)擔(dān)心對(duì)生態(tài)環(huán)境的破壞、公眾利益的損害等問題；對(duì)于消費(fèi)者而言，關(guān)注的是項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境、娛樂、休閑和配套設(shè)施，他們對(duì)地產(chǎn)物業(yè)、旅游度假環(huán)境和設(shè)施有著越來越高的要求；對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用穸裕糜蔚禺a(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該真正帶來實(shí)惠，比如新的就業(yè)機(jī)會(huì)、更多的經(jīng)濟(jì)收入、更好的居住環(huán)境等，才會(huì)取得他們的認(rèn)同和支持，并配合拆遷安置等行動(dòng)措施的施行。

　　景觀中國：旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)的服務(wù)配套，建成之后，其管理運(yùn)營的水平對(duì)其是否能夠取得成功也有著很大的影響，您認(rèn)為旅游地產(chǎn)應(yīng)該如何提升管理運(yùn)營水平？目前有哪些成熟的運(yùn)營管理模式。

　　袁松亭：旅游地產(chǎn)無外乎持有型物業(yè)和出售型物業(yè)兩種類型，大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是兩者的結(jié)合體，部分持有、部分出售。目前的情況是，經(jīng)營性物業(yè)、商業(yè)、旅游設(shè)施在建設(shè)用地很難超過30%。至于如何提升管理運(yùn)營水平，我認(rèn)為與三個(gè)方面最相關(guān)，即：資源、團(tuán)隊(duì)、外腦，整合各方資源、擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)、善于借助外腦。目前成熟的模式不多，華僑城算一個(gè)吧，它主要是以打造主題公園低價(jià)得到土地，以建造旅游高端房地產(chǎn)來補(bǔ)償公園長期建設(shè)需要的現(xiàn)金流，雖然華僑城一直對(duì)外宣稱以旅游為唯一主業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目卻貢獻(xiàn)了高達(dá)80%的利潤。“旅游帶旺地產(chǎn)、景觀提升品位、地產(chǎn)返哺旅游”是華僑城模式的核心，也是華僑城在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　景觀中國：隨著國內(nèi)外著名地產(chǎn)開發(fā)商和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資本涌向旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。作為笛東聯(lián)合的首席設(shè)計(jì)師,您認(rèn)為這種發(fā)展趨勢(shì)將對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展格局和城鎮(zhèn)化進(jìn)程甚至新城規(guī)劃產(chǎn)生哪些影響？

　　袁松亭：我國城鎮(zhèn)化發(fā)展非常迅速，在這個(gè)背景下，笛東聯(lián)合作為一所景觀設(shè)計(jì)公司，考慮到目前房地產(chǎn)的大勢(shì)，我們不拘泥于過往的成功，而是持續(xù)創(chuàng)新，注重從整體環(huán)境的角度來觀察并創(chuàng)造人性化的環(huán)境，針對(duì)性的提出合乎自然的設(shè)計(jì)方法，推動(dòng)地產(chǎn)發(fā)展、新城建設(shè)。


　　笛東聯(lián)合簡介

　　笛東聯(lián)合（DDON?Associates）作為國際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，具有豐富的國際項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，勝任來自各個(gè)領(lǐng)域、各種類型的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目，尤其在土地利用與新城發(fā)展規(guī)劃、城市公共空間規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅游度假與娛樂設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、綜合性地產(chǎn)開發(fā)與社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、校園及高科技園區(qū)規(guī)劃、生態(tài)系統(tǒng)與可持續(xù)發(fā)展研究等方面具有崇高聲譽(yù)。笛東聯(lián)合是以景觀設(shè)計(jì)為核心，以高端產(chǎn)品為主體的創(chuàng)意型規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，倡導(dǎo)“無設(shè)計(jì)”的設(shè)計(jì)理念，具有“積極，開放，創(chuàng)新，務(wù)實(shí)”的企業(yè)文化。笛東聯(lián)合倡導(dǎo)多領(lǐng)域的綜合設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)多種專業(yè)的融合，擁有規(guī)劃、景觀、建筑、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面的專家，善于從整體環(huán)境的角度來觀察并創(chuàng)造人性化的環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的和諧發(fā)展。

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