規(guī)劃師Barnett談城市零售策略

^{此特稿首次刊登于 Banker & Tradesman}

^{撰稿人: Sasaki高級(jí)主管及規(guī)劃師 Brad Barnett}

如同所有的城市發(fā)展一樣，成功的零售策略高度依賴于對(duì)場(chǎng)地環(huán)境的理解。而今日，零售業(yè)的性質(zhì)本身也正在發(fā)生變化。

共租、快閃商店及創(chuàng)意轉(zhuǎn)租等新趨勢(shì)挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)底層樓的使用方法，使了解城市區(qū)域的實(shí)際使用情況更為重要。Yelp丶Instagram和Foursquare等社交網(wǎng)站為我們提供了前所未有的視角，讓我們了解城市地區(qū)的運(yùn)轉(zhuǎn)方式以及投資機(jī)會(huì)。

傳統(tǒng)的企業(yè)位置數(shù)據(jù)集通常采用自上而下的方法來(lái)捕獲數(shù)據(jù)，這帶來(lái)了兩個(gè)挑戰(zhàn)。首先，這些數(shù)據(jù)源往往難以跟上零售業(yè)等快速發(fā)展的行業(yè)，很快就會(huì)過(guò)時(shí)。其次，這些數(shù)據(jù)集通常是以較大的地域單元 (如郵政編碼)來(lái)捕獲的，這限制了我們理解街道級(jí)別等較細(xì)微的零售動(dòng)態(tài)。

相比之下，新興的眾包數(shù)據(jù)集要有用得多。與自上而下的數(shù)據(jù)收集不同，它們通常采用用戶眾包方式，由較大型的公司提供監(jiān)督丶數(shù)據(jù)清理和監(jiān)控。這種混合方法創(chuàng)建了更加詳細(xì)和即時(shí)的數(shù)據(jù)集。

如今，通過(guò)眾包用戶數(shù)據(jù)我們能更容易獲得準(zhǔn)確的營(yíng)業(yè)時(shí)間——也就是店面真正開(kāi)門(mén)和關(guān)門(mén)的時(shí)間。從表面上看，這個(gè)細(xì)節(jié)可能并不是那么有趣，但一個(gè)地區(qū)的大部分特征都是由營(yíng)業(yè)時(shí)間決定的。這些時(shí)間為我們打開(kāi)了一扇窗，讓我們能夠了解更大的零售空間相關(guān)問(wèn)題——我們可以在哪里找到人? 我們應(yīng)預(yù)期應(yīng)該是什么樣的交通狀況?隨著商店的開(kāi)門(mén)和關(guān)閉，其他類型的活動(dòng)都會(huì)隨之發(fā)生。這些信息可以幫助開(kāi)發(fā)商丶規(guī)劃師丶設(shè)計(jì)師和他們協(xié)力開(kāi)發(fā)的城市在白天或晚上的任何時(shí)候創(chuàng)造出更有活力的場(chǎng)所。

追蹤街頭生活的人潮來(lái)去

以波士頓的營(yíng)業(yè)時(shí)間為例，我們可以研究芬威(Fenway)這個(gè)區(qū)域的動(dòng)態(tài)。與城市中的其他地區(qū)相比，這一地區(qū)與棒球場(chǎng)相關(guān)的活動(dòng)和附近學(xué)生在深夜進(jìn)行的活動(dòng)明顯更多。相比之下，市中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間大大提前，通常在下午6點(diǎn)后就不再營(yíng)業(yè)，從而能夠滿足上班族上下班的需要。

更進(jìn)一步觀察，我們也可以追蹤一周中的變化。例如肯德?tīng)枏V場(chǎng)(Kendall Square)和海港(Seaport)等地區(qū)最近的發(fā)展，雖然使工作日白天與晚上的商業(yè)活動(dòng)頻率相當(dāng)，但各區(qū)周末的活動(dòng)仍明顯減少。

那麼，我們要如何利用這些信息呢? 影響一個(gè)社區(qū)整體營(yíng)業(yè)時(shí)間的主要驅(qū)動(dòng)力之一是該社區(qū)內(nèi)的商家組合。例如，通過(guò)波士頓的數(shù)據(jù)，我們可以看到，在這個(gè)城市，所有的零售商店都傾向于在相同的時(shí)間開(kāi)門(mén)和關(guān)門(mén)(上午8-10點(diǎn)和下午6-8點(diǎn))。

有了這些信息，我們這些開(kāi)發(fā)城市的人就可以更細(xì)致地了解我們?nèi)绾位旌洗钆涞讓訕堑氖褂?，從而在一天和一周?nèi)創(chuàng)造最佳的平衡。需要更多晚上的活動(dòng)來(lái)活絡(luò)社區(qū)嗎? 不妨考慮雜貨店和餐館，這些店家在波士頓的平均關(guān)門(mén)時(shí)間都是晚上10點(diǎn)或更晚。而在周末，健身和娛樂(lè)相關(guān)設(shè)施是重要的活動(dòng)來(lái)源，在周六和周日開(kāi)放時(shí)間甚至更長(zhǎng)。

隨著零售業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造活躍的底層樓和社區(qū)將變得更加復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商和城市在開(kāi)發(fā)城市時(shí)將需要更細(xì)致入微地考慮每個(gè)層面，而新興數(shù)據(jù)集將成為理解和設(shè)計(jì)下一代大都市地區(qū)的必備工具，等待著被人們妥善利用，指引未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

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