再造西史趙

　　占地1600畝、計劃總投資22．7億元的西史趙村改造項目，在醞釀多時后，于日前進入“實戰(zhàn)”程序。 　　對無地村民的安置，直接關系到“城中村”改造的未來，西史趙推出了“雙保險”模式。 　　鄭州已有上百個城中村納入到改造軌道，這其中，商機巨大，但風險猶存。 　　醞釀多時的西史趙村整體改造項目，日前終于進入“實戰(zhàn)”程序。 　　有消息稱，這個占地1600畝，建筑面積近100萬平方米，計劃投資22．7億元人民幣的項目，算得上是鄭州最大的“城中村”改造項目之一。 　　“我們村整體改造回遷區(qū)的拆遷工作于7月初開始，現(xiàn)在完成了95%，預計新房建設工作不久就可以上馬了?！蔽魇汾w村村長邵文俊告訴記者。 　　西史趙村屬鄭州市金水區(qū)廟里鎮(zhèn)，位于北環(huán)道以北，索凌路以西，金杯路以東。該村現(xiàn)有438戶，1400余人。由于地處城郊接合部加上歷史遺留的多種原因，該村硬件設施和經(jīng)濟建設相對滯后，與鄭州的城市化進程極不協(xié)調(diào)，村內(nèi)破舊的基建、簡陋的生產(chǎn)車間及雜亂的建筑，一定程度上影響到鄭州市北大門形象，也制約著村民生活水平的提高和當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。 　　西史趙村南面，前不久還雜亂林立、具有明顯“都市村莊”特征的廠房已然倒塌，殘磚爛瓦散落一地，整個地塊上都彌漫著剛剛拆遷的味道。 　　邵所稱的回遷區(qū)只是西史趙村改造的一部分，位于整個項目的南端，約500畝，占整個工程的三分之一。但負責施工的工作人員介紹，該區(qū)的啟動對整個項目而言，意義非同一般，相當于“起步區(qū)”?！叭f事開頭難，何況還涉及農(nóng)民、拆遷、補償、回遷等問題。”這位工作人員說。 　　“西史趙村的改造，我們已經(jīng)進行了相當長一段時間的準備，現(xiàn)在正式啟動，也是水到渠成的事?！睆R里鎮(zhèn)黨委書記魯老斗看上去有點如釋重負。不過，作為這項工作的主要推動者之一，魯對整個方案特別是起步區(qū)實施的艱巨性顯然有足夠的認識和心理準備?！捌鸩绞欠窀傻闷?，回遷工作是否順利，村民的利益是否有著落，直接關系到西史趙村整體改造的命運。”魯說。 　　當?shù)卮迕窀嬖V記者，早在2002年，村里就禁止建造住房了，據(jù)說是為了“實施整體改造”。與此同時，眾多改造方案相繼納入視野，在所在區(qū)和鎮(zhèn)的支持下，西史趙方面與眾多房地產(chǎn)商進行了接觸。 　　“太宏、中業(yè)、裕華、三江等房地產(chǎn)公司，我們都接觸過，但最終選擇了信和置業(yè)和他們的方案?！蔽魇汾w村的一位干部稱，“信和比較有實力，而且該方案較周到地考慮了我們的利益?！? 　　2003年10月19日，西史趙村村委會和信和（鄭州）置業(yè)有限公司（以下簡稱“信和置業(yè)”）簽訂了《整體合作開發(fā)協(xié)議》。三個月后，該項目被列為鄭州市首批18個城中村改造試點。 　　西史趙方面所說的信和置業(yè)，對鄭州業(yè)界來說，其身份頗為神秘。 　　據(jù)說，從來鄭接觸、注冊公司、拿出方案到與西史趙村簽訂《整體合作開發(fā)協(xié)議》，信和置業(yè)只花了短短兩個多月的時間。在去年9月份之前，圈內(nèi)人還根本不知道“信和”為何物，但這個神秘角色硬是從半道殺出，摘走了這個“有1600畝地，總投資達20多億元”的大項目。 　　“對信和置業(yè)我了解不多，只聽說有加拿大的資本背景。”一位地產(chǎn)界人士說。 　　記者通過多方渠道得知，信和置業(yè)是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的外商獨資企業(yè)，2003年9月4日經(jīng)鄭州市外貿(mào)局批準設立，同年9月11日經(jīng)鄭州市工商局登記注冊，在鄭州市金水區(qū)注冊，注冊資金1050萬美元。 　　信和置業(yè)的真正出資人是高擇投資公司，有加拿大淵源，但有一種說法稱其真正注冊地在英屬某群島，并在我國浙江寧波涉足過啤酒業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)。 　　“我們介入西史趙村改造項目，純屬偶然?！毙藕椭脴I(yè)董事總經(jīng)理徐益明表示。徐的“偶然”發(fā)生在去年8月金水區(qū)的一次招商會上，當時他以一個加拿大籍華人的外商身份到鄭“探路”。正是在這個招商會上，徐以及他身后的投資公司對西史趙項目產(chǎn)生了濃厚的興趣。 　　稍后，信和置業(yè)注冊完畢，并深度介入了西史趙村改造項目，加入到一場不動聲色的爭奪戰(zhàn)中。經(jīng)過與廟里鎮(zhèn)和西史趙方面頻繁接觸后，共同達成了按照城中村改造方式，對西史趙村進行整體開發(fā)（包括村民安置），將其建成英式風貌居住區(qū)。 　　一個隱含多種嘗試的城中村改造項目，正悄悄地在鄭州北城展開，信和置業(yè)笑到了最后。 　　兩個月后，也就是去年10月份鄭州第18屆懇親大會上，雙方簽訂了《整體合作開發(fā)協(xié)議》；2003年12月18日，金水區(qū)政府與信和置業(yè)聯(lián)合召開了西史趙村改造項目暨“英式風貌居住區(qū)方案說明會”，正式向鄭州市政府及城建、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等部門亮相；2004年初，市規(guī)劃局組織了省市專家對西史趙村整體改造方案進行論證，并一致通過該方案。 　　雖然整個項目還處在起步階段，但徐益明充滿自信?！八欢ㄊ且粋€多贏的方案?！毙煺f。 　　對于信和置業(yè)方面的“超積極”姿態(tài)，徐解釋稱，一是西史趙村自身有很多優(yōu)勢，比如說土地達1600余畝，有足夠騰挪空間，便于開展改造，西史趙村的交通優(yōu)勢也很誘人；二是當?shù)卣貏e是鎮(zhèn)政府全力支持，出面化解了很多城中村改造中常見的拆遷、補償、農(nóng)民安撫等多方面的問題。 　　但知情人士稱，驅動信和置業(yè)在不到半年時間里，做出一系列眼花繚亂動作的真正原因，還是該項目中潛在的巨大利潤空間。 　　轟隆隆的拆遷聲，讓趙維孝老人感到了一絲不安甚至恐懼。畢竟，他曾經(jīng)生活了70多年的土地即將發(fā)生改變了，而且是一次徹頭徹尾的改變。 　　“西史趙村的改造方案很徹底，類似于打倒重來，其原來的舊村子和周邊凌亂的廠房將被完全抹去，取而代之的是一個大型的英式風貌居住區(qū)。”徐益明說，“這種安排使其若干年內(nèi)不會落伍，真正達到了改造的目的?！? 　　在信和置業(yè)制作的沙盤模型上，記者注意到，整個項目的設計中透出濃重的英國風情：純英式商業(yè)步行街、中心廣場、景觀教堂、英式學校、圖書館等等，使新西史趙成為一個集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的純英式居住區(qū)。 　　不過，眼光質(zhì)樸的村民們對沙盤上展示出的未來卻心懷疑慮，或者說還沒有做好足夠的思想準備。 　　由于兩年多以前村里就禁止建房，邵小三一家四口只能擠在三間平房里，期待著改造后分房的那一天?！按謇镆w改造，大方向是對的，我支持，但……”欲言又止的邵小三顯然對這種翻天覆地的改造還不太適應。 　　村民們的顧慮不無道理。盡管經(jīng)歷了多次村民代表大會、黨員大會的討論，但現(xiàn)實中，村民的居住水平、未來的就業(yè)及生活保障等等，都是“西史趙們”改造的難點。 　　西史趙村一位干部告訴記者，該村村民在新居住區(qū)中的住房分配水平是每人約50平方米。同時，為了解決這些失去土地的農(nóng)民的未來生活問題，西史趙改造方案推出了“雙保險”，一是為村民們建造了“第二家園”即租賃式樓群，每家能分得約5套，可租可賣；二是，建造了索凌路大型農(nóng)貿(mào)市場和沿街商鋪，這些都將成為西史趙村民的永久物業(yè)，不能出售。 　　有關人士測算，僅第二項，根據(jù)目前的租金水平，就可以有1200萬元的年收入。這些足以保證西史趙全體村民在未來的日子里衣食無憂。 　　提供足夠的就業(yè)，也是這場“農(nóng)民變市民”工程必須直面的課題。據(jù)了解，未來西史趙居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)及其他配套設施面積約15萬平方米，按照40平方米安排一個就業(yè)人口計算，小區(qū)內(nèi)就能安排3000多個就業(yè)崗位。 　　“西史趙改造方案充分考慮到了村民的利益，為村民們提供了充足的物業(yè)設施、就業(yè)機會和發(fā)展空間，這些是該方案難能可貴之處?！睆R里鎮(zhèn)黨委書記魯老斗如此評價信和置業(yè)的方案。 　　金水區(qū)城中村改造指揮部指揮長陳耀偉在接受記者采訪時亦表示，將一個破舊的城中村改造成現(xiàn)代化的居住區(qū)，不僅符合鄭州市總體規(guī)劃和城市化進程，而且找出了一個政府、投資者、村民多贏的模式。 　　西史趙村被卷進城市的節(jié)奏，只是鄭州城市化進程的一個縮影。 　　據(jù)了解，鄭州整個城中村改造工程中，涉及100多個城中村。長期以來，由于一直享受著《村民自治條理》的“呵護”，其在土地、管理、建筑等方面都存在著一系列問題。 　　“這些獨立王國像是一個個陷落在城市中的孤島，城市的心病，不得不除?！编嵵菔谐侵写甯脑熘笓]部的有關官員表示。 　　城中村改造不僅涉及十多萬村民的切身利益，還牽動著幾十萬外來務工人員的心。因此，鄭州市有關方面對城中村改造慎之又慎，確立了“遵循發(fā)展與穩(wěn)定并重，依法辦事、規(guī)范運作，矛盾化解在基層”等三大基本原則。 　　2003年底，《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》開始施行，2004年4月5日，《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》正式生效，鄭州在全國率先推出了系統(tǒng)、全面的城中村改造方案。 　　與此同時，巨大的商機也在鄭州市“村”變“城”的進程中若隱若現(xiàn)。 　　有關人士介紹說，此次鄭州市的城中村改造將本著“誰受益、誰投資”的指導思想，改造資金由改造者自籌，既可以由受益者集資，也可以用土地和房屋做抵押貸款，政府原則上不投入也不從城中村改造中獲取經(jīng)濟利益。當然，投資者還能一定程度上享受土地政策、付款方式、稅費減免等方面的優(yōu)惠待遇。 　　這些規(guī)定意味著，城中村改造帶給投資人的回報，有相當大的騰挪余地。 　　拿西史趙村改造項目為例。知情人士透露，西史趙項目中除500畝用于村民回遷安置和部分租賃物業(yè)外，還剩下約1000畝地留給開發(fā)公司自主開發(fā)，而拿下這一地塊的成本每畝不足20萬元。這一批土地款，專項用于前500畝的定向開發(fā)。 　　這種安排意味著，信和置業(yè)“不費力拿下了一大塊價值不菲的黃金寶地”。該地塊大小姑且不論（1000畝，可躋身于鄭州一流大盤之列，在該市類似區(qū)域和地段，已經(jīng)不可能成片拿下如此規(guī)模的土地），單從拿地成本角度而言，信和置業(yè)的所得，“肯定比在市場上招、拍、掛的結果合算”。 　　但一位研究城中村改造的專家表示，看似是一場“盛宴”的城中村改造中，同樣蘊藏著風險。“如果沒有雄厚的資本實力，沒有專業(yè)認真的態(tài)度，沒有足夠的應對‘村’進‘城’的智慧，投資人的行為最終可能是‘竹籃打水一場空’。”這位專家告誡。